상가 수익성, 이렇게 따져라!■구미부동산투자카페-와집넷[바로가기]

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 상가 투자, 이것만은 주의하자

부동산 투자 중에서도 상가 투자는 매력이 있다. 우선 분양받는데 일정한 자격을 필요로 하지 않는다. 또한 잘만 투자하면 어느 부동산보다 이익이 많이 남고, 점포 운영도 가능하며, 권리금까지 얻을 수 있기에 매력적이다. 그러나 상가 투자는 자칫 낭패를 당하는 경우가 종종 있다. 따라서 다음의 내용을 꼼꼼하게 따져봐야 한다.

첫째, 상가 투자를 할 때는 투자액의 일정비율 이상의 임대료를 받아야 한다. 분양공고가 나오면, 제일 먼저 임대료가 투자액의 일정비율 이상이 될 수 있는지를 확인해야 한다. 이를 위해서는 주변 시세를 조사해야 한다. 주변 시세와 비교할 때는 비슷한 입지의 건물을 선택해야 한다.

둘째, 상가를 선택할 때는 먼저 성장 가능한 상권인가의 여부를 살펴야 한다. 주변이 잘 되는 상권이어야 한다는 말이다. 주변이 잘 되면 분양하는 상권도 잘 될 가능성이 많다. 만일 주변이 신통치 않다면 포기하는게 좋다.

셋째, 상가 투자의 실수익은 저층이 가장 좋다. 대개의 경우 상가가 약간 잘 되지 않아도 저층은 그런 대로 괜찮은게 현실이다. 그러나 그 외의 층은 분양가에 비해 수익성이 떨어지며, 심한 경우 임대놓기가 어려운 경우도 있다.

넷째, 가장 좋은 점포의 입지는 접근성과 시계성이 뛰어나고, 고객이 제일 많이 지나가는 주동선에 있는 점포이다. 동일한 층이라고 하더라도 시계성이 뛰어나고, 주동선이 있어야 높은 값을 받을 수 있고, 임대료도 덩달아 높아진다.

다섯째, 분양률이 일정 비율 이상을 넘기 전에 최적의 점포를 찾는 것도 중요하다. 공개 입찰의 경우는 어쩔 수 없지만, 수의 계약의 경우는 대체로 일정 비율을 넘지 않을 때 분양을 받아야 좋은 위치를 선택할 수 있다.

여섯째, 업종 차별화, 전문화된 상가를 찾아야 한다. 최근의 경향은 업종 차별화된 상가를 찾고 있고, 전문 상가를 찾는다. 차별화, 전문화된 상가가 성공 확률이 높기 때문이다.

일곱째, 사업승인 여부는 반드시 확인하는 것이 좋다. 사업승인이 나지 않았는데도 사전 분양을 한다면 사기 분양에 걸려들 위험이 많다. 따라서 이런 상가 분양이라면 손대지 말아야 한다. 아울러 어떤 용도로 허가를 득했는지 확인해야 한다. 콘도나 근린운동시설을 상가나 백화점으로 둔갑시켜 사기 분양을 하기 때문이다. 허가용도를 확인하려면 관할관청 해당과로 문의하면 된다.

마지막으로 분양 평수와 실평수는 비교 검토하는 것이 좋다. 실평수의 비율은 분양 평수의 50~60% 선이 보통이다. 분양 상가를 다녀보면 실평수와 분양 평수가 천차만별임을 알 수가 있다. 따라서 실평수를 통해서 주변 시세와 비교해 보고, 적정선일 때 계약을 해야 낭패를 보지 않는다. 가장 안전한 방법은 실평수에 평당 가격을 표기하고, 계약하는 것이다.



 

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