돈 되는 상가, 5가지만 기억하라!■수익형(수익성)부동산투자카페-와집넷[바로가기]

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 < 5가지 꼼꼼히 따져봐라! >

서민들 중에는 앞으로 늘어날 자녀교육비와 노후생활에 대비하기 위해 상가로 임대수입을 올리거나, 부업을 할 생각을 하는 사람들이 많다. 그러나 경험이 없는 사람이 상가에 투자하고자 할 때는 생각보다 어려운 점이 많기 때문에 주의해야 한다.

아파트는 주거라는 절대 기능을 수행하므로 어느 정도의 가격을 유지하는 안정성이 비교적 높다. 그러나 상가는 초기에는 장사가 잘되어 가격이 올라가도 공급과잉,상권변화,경기침체 등의 요인이 작용해 장사가 안되면, 가치가 하락하고 환금성도 떨어진다. 따라서 아파트보다 기복이 심할 수 있고, 상대적으로 위험이 클 수 있다.

상가의 특징은 가격에 영향을 미치는 변수가 다양하고, 복잡하며, 계속 변화해 나간다는 점이다. 따라서 상가투자는 ①상권분석 능력과 경험이 많은 투자자가 투자시점에 상대적으로 저평가된 상가에 투자를 할 경우, ②향후 지하철 등 교통망 신설과 학교와 관공서 등 이전에 따라 상권이 재편될 가능성이 높은 지역에 투자를 할 경우, ③자영업과 부업 등을 시작해야 할 경우 이외에는 적극적으로 권유하고 싶지 않다.

따라서 앞으로 상가에 투자할 때에는 다음과 같은 환경변화를 염두해 두고 투자해야 한다. 첫째, 상가의 대형화,전문화와 마이카 시대에 따른 광역화 현상이 두드러짐에 따라 소규모 상가는 갈수록 입지가 불리해지고 있다. 둘째, 각 지자체에서는 세수확대 차원에서 상업지역 및 시설이 들어설 수 있도록 용도변경 지역을 확대하여 상가의 공급과잉 현상이 나타나고 있다.

셋째, 상가 공급과정의 문제점이다. 상가분양에는 시행사와 시공사가 있다. 시행사는 사실상 사업을 수행하는 법적 주체이고, 이에 따른 모든 권리와 책임을 가진다. 그러나 시공사는 법적으로 시행사로부터 단순히 도급을 받아 건물을 신축하는 건설회사에 불과하다. 표면적인 사실관계는 이렇지만 실질적인 사실관계는 다르다. 시행사는 사업수행에 필요한 총자금의 일부를 투입하고, 나머지 자금은 시공사인 건설회사가 지원한다. 따라서 시공사는 실질적인 기획,광고,분양 등 모든 업무에 깊숙이 관혀하는 경우가 많다. 그래서 시공사는 지원한 자금을 담보받기 위해 상가의 토지 및 건물에 법적인 보장장치를 취할 뿐아니라, 분양대금에 대해서도 공동관리를 하게 된다. 이렇게 시공사는 자금회수에 대한 안전장치를 이중으로 해놓으므로 상가분양이 원활하지 않아 시행사에 문제가 생기면, 상가분양을 받은 계약자가 곤란할 수도 있다. 그러므로 분양이 원활하지 않은 때에는 각별히 유의해야 한다.

넷째, 전문 상가분양업체가 일괄 인수하여 분양하는 경우다. 이때는 분양가가 비싸지거나, 신뢰도에 문제가 있을 수 있으니 유의해야 한다. 따라서 상가분양은 공신력 있는 건설회사가 시행사 겸 시공사가 되어 직접 분양하는 경우가 법적인 신뢰도 면에서는 가장 좋다고 볼 수 있다.

다섯째, 신규상가를 분양받는 경우 상가 분양가의 대부분을 차지하는 건축비의 10%인 부가가치세를 부담해야 한다. 과세 사업자인 경우, 계약일까지 일반과세 사업자등록을 하면 이 세금을 환급받을 수 있으니 주의해야 한다. 그리고 부가가치세를 환급받은 경우는 소유권이전 후, 5년까지는 사후관리를 잘해야 환급세액의 추징 등 불이익을 피할 수 있다.



 

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