[상가주택임대사업]상가와 주택이 한 건물인 경우 양도세

[상가주택임대사업]상가와 주택이 한 건물인 경우 양도세

한건물에 주택과 상가가 같이 있는 건물을 겸용주택이라 한다.

1층 단독주택의 안쪽은 주택으로 사용하고 도로쪽은 상가로 사용하는 경우도 있고, 2층 이상의 건물에 아래층은 상가나 사무실로 사용하고 위층은 주택으로 사용하는 경우도 이에 해당한다.

원래 부동산을 양도하면 양도소득세를 내야하지만 1세대 1주택의 경우엔 양도소득세가 비과세되기 때문에 겸용주택을 주택으로 보느냐 아니면 상가로 보느냐에 따라 부담하여야할 양도소득세가 달라지게 되는 것이다.

겸용주택은 전체건물면적중 주택면적이 주택이외의 면적보다 크면 상가를 포함한 건물전체를 주택으로 보아 양도소득세를 계산하며, 주택면적이 주택이외의 면적과 같거나 적은 경우에는 전체면적중 주택부분만 주택으로 보고 주택이외의 부분은 주택으로 보지 않는다.

예를 들어 건물 전체면적이 200평인데 그중 주택면적이 101평이면 건물전체를 주택으로 보아 양도소득세를 계산한다. 그러나 주택면적이 100평이면 100평은 주택으로 보고 나머지 100평은 주택이외의 것으로 본다.

용도의 구분은 실제 사용하는 용도를 기준으로 구분하는 것이며 실제사용용도가 불분명한 경우엔 건축물관리대장상의 용도를 기준으로 구분한다. 따라서 건축물관리대장에 상가로 되어 있다 하더라도 실제로 주택으로 사용하고 있다면 주택으로 보는 것이다.

계단이나 화장실 지하보일러실등 공유면적은 실제사용용도에 따라 구분하지만 실제사용용도가 불분명 할 때는 구분이 되는 주택과 주택이외의 면적을 기준으로 안분 계산한다.
예를 들어 1층은 점포이고 2층은 주택인데 1층에서 2층으로 올라가는 계단이 있다면 그 계단의 용도는 주택용도이므로 1층면적중 계단부분만큼을 주택으로 본다.
또한 방이 딸린 점포의 경우에는 점포에 딸린 방은 주택으로 보아 면적을 계산한다. 하지만 임대하고 있는 점포에 딸린 방은 점포로 보도록 되어 있다.

 1세대1주택 비과세적용은 양도당시의 주택에 한하므로 계속해서 주택으로 사용하다가 상가로 용도변경한 후 양도하였다면 그 부분은 상가로 봐야 되며, 반대로 상가로 사용하다가 주택으로 용도 변경하였다면 그 부분은 주택으로 보지만 3년 이상 보유하여야만 1세대1주택에 대한 비과세규정을 적용받을 수 있다.

상가나 사무실을 임대하다가 양도할 때 주의할 점

상가나 사무실을 임대하는 경우엔 부가가치세가 과세 되므로 사업자등록을 하여야 하고 일반과세자로 등록을 한 경우엔 취득 시 부담한 건물에 대한 부가가치세를 환급받는다.
그 이후 임대료에 대한 부가가치세를 반기별로 세무서에 신고하고 납부하며, 그다음년도 5월중에 종합소득세와 주민세를 신고 납부하게 된다.

그런데 이렇게 상가나 사무실로 임대하던 부동산을 양도 하는 경우엔 양도소득세는 물론 건물분에 대해서는 부가가치세도 부담해야한다.

부가가치세는 전체 양도금액중 건물분에 대해서만 10%의 부가가치세를 내게되는데 이때 건물분의 가액은 부동산매매계약서에 토지분과 건물분에 대한 가액을 별도로 구분하여 표시 하였다면 그중 건불분에 대한 가액에 대해서 부가가치세를 내면 되지만 구분표시하지 않고 총금액으로만 표시하는 것이 일반적이다.

이때는 토지와 건물의 기준시가를 기준으로 안분계산을 하여 건불분의 가액을 산정한다.

하지만 부가가치세를 안낼 수 있는 방법도 있다.

부가가치세는 사업의 양도 양수인 경우엔 부가가치세를 안내도 되도록 규정하고 있다. 따라서 부동산을 양도하는 경우엔 양수하는 사람이 계속해서 부동산을 사무용으로 임대하려고 하는지를 알아보고 되도록이면 그런 사람에게 양도한다면 부가가치세는 안낼 수 있다.

그러나 양수인이 계속해서 사무실용으로 임대하지 않겠다고 한다면 양도전에 부동산임대사업에 대해 폐업신고를 하는 방법도 고려해 볼 수도 있다.

임대를 하지 않겠다고 폐업신고를 해도 건물분에 대한 부가가치세를 내야한다.
이때는 취득한 날로부터 반기(6개월)에 5%씩 취득한 금액에서 공제하고 남는 금액에 대해 10%의 부가가치세를 내도록 되어 있으므로 기준시가로 안분한 금액과 5%씩 공제하는 방법에 의한 금액을 비교하여 5%씩 공제하는 방법이 유리하다면 양도전에 폐업신고를 하는 것도 좋은 절세 방법이 된다.
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