부동산 투자 사례 `소호 오피스 전대업` ■구미다가구주택건물매매-와집넷[바로가기]

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금회부터는 소액 투자자의 부동산 투자 사례들을 검토하면서 이 과정에서 앞서 논의한 내용들을 다시 한 번 되짚어 보기로 한다. 먼저 첫 번째 사례로 사무실 전대를 통해서 수익을 내고 있는 소호 오피스에 대해서 알아본다. 전대업이란 부동산에 임차하여 해당 부동산을 새로운 임차인에게 다시 임대하는 업종을 의미한다. 예를 들어 보증금 1000만원에 월차임 100만원인 사무실을 얻은 경우에 이 사무실을 새로운 임차인에게 보증금 1000만원에 월차임 130만원으로 재 임대 하는 것이 부동산 전대업으로 볼 수 있다. 다만 전대업을 영위하려면 선행조건으로 가장 중요하게 점검해야 하는 사항은 원 임대인이 전대에 동의하여야 한다는 것이다.

 

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소액투자자 A는 다음과 같은 계획을 가지고 소호 오피스 전대사업을 시작하였다. 처음에는 하나의 오피스로 출발하였지만 현재는 세 곳의 오피스를 관리하고 있다. 소호 오피스 전대업의 투자와 관련하여 시장상황을 분석한 결과 실업률의 증가와 더불어 소상공인의 창업 증가, 중심지 이외 지역의 공실률 증가 등의 다양한 원인들로 인하여, 초기 투자금이 적은 경우라도 일정 수입을 창출할 수 있는 틈새가 존재한다고 판단하였다. 소호 사무소의 개설 위치는 상권이 발달된 지역에서 약간 벗어난 공실이 된 근린상가를 주로 하였다. 실제 사례는 다음과 같다.

K대학 인근에서 사무직에 종사하며 개인사업을 하고자 했던 A씨는 사무실을 얻고자 주변 부동산 사무실에 문의 하던 중 상권에서 다소 떨어진 지역에 있던 PC방이 폐업하여 가게가 나온 다는 것을 알게 되었다. 현장을 방문해본 A씨는 PC방 시설을 권리금 없이 인수하고 구분되어 있던 공간을 500만원 정도의 공사비를 들여 5개의 사무실로 나누었다. 이후 본인이 2개의 사무실을 사용하고, 나머지 사무실 3곳을 소호사무실로 임대하여 사용하였다. 작은 규모의 사무실을 찾는 지역 주민들이 생각보다 많이 방문하여 아예 본인의 사무실까지 내어주고 월 임대료 30~40만원씩 5개 사무실을 모두 전대한 후 매월 50만원의 소득을 창출하고 있다. 공실이 생길 경우 본인이 직접 사용하면서 입주하겠다는 사업자가 있으면 바로 내어주니 사무실 임대료는 전차인이 제공함으로서 A씨는 별도의 사무실 유지비 없이 사업자를 계속 영위하게 되었다.

이후 개인 사업은 그대로 유지 하면서 전대인을 통해 추가 소득을 얻던 A씨는 대로변에 공실이 된 상가를 찾아다니게 되었고, 마침 교회로 사용하면서 공실이 된 지 1년이 넘는 40평 2층 상가를 찾게 되었다. A씨는 주변 부동산에 문의하여 상권에서 다소 멀어 공실이 오래되어 건물주가 싸게 내놓고 있다는 정보를 알게 되었고, 투자분석을 실시한 결과 약간의 시설만 하면 훌륭한 사무실로 사용할 수 있을 것으로 판단하고 계약을 체결하였다. 이후 약간의 시설비를 투자하여 7실의 소호 오피스를 꾸미게 되었다. 결과는 성공적이었으며 준공 보름만에 모든 계약이 성사되었고 전대보증금 등으로 공사비를 모두 회수하여 실제 투자금액은 보증금 2000만원 뿐이었다. 또한 상가 주변대로는 전철이 고가로 지나가는 곳이어서 임대료나 건물들이 다소 노후되어 있어 구하기도 쉬웠던 것이 유효했던 것이었다.

이후 3번째 소호 사무실을 열고자 했던 A씨는 바로 옆 건물 2층도 공실이 오랜 것을 알고 방문하니, 기존 세입자가 학원을 하기 위해 칸을 미리 나누어 둔 것으로 학원등록에 필요한 면적이 3m2 부족하여 내놓았다는 사실을 알게 되었다. A씨의 소호사무실 사업은 면적이나 소방법 등에 크게 적용받지 않고 건축물 관리대장상에도 사무실로 되어 있는 바, 즉시 계약하여 역시 5칸으로 나누고 전대하였다. 사무실의 수를 늘리는 것이 현금수지가 좋을 것이라는 생각에 학원으로 사용하려던 공간이 다소 넓은 것이 마음에 걸렸으나 결과는 정반대였다. 오히려 공간이 넓으니 기존에 받던 100만원 미만의 보증금이 1000만원까지 올라가게 되면서 3번째 사무실은 건물주에게 준 임대보증금과 동일한 수준의 금액을 전대보증금으로 확보하게 된 것이다.

아상과 같이 약 2년간 사무실을 늘려나간 A씨는 3개의 건물 2층에 보증금 투자금이 4500만원 매월 460만원의 월세를 건물주에게 납부하지만, 전차인에게 받은 보증금이 2500만원으로 이미 보증금의 절반을 회수하였고, 17개의 사무실에서 15개의 사업자가 매월 630만원의 차임을 내고 있다. 나중에 안 사실이지만 강남이나 서초 등의 대형오피스센터들이 보통 5~7억 정도의 초기비용과 과도한 인테리어로 인하여 전차인에게 높은 월세를 부담시키고 있으며 전차인의 이동도 잦아 운영이 쉽지 않은 것을 알게 되었다. 어떤 곳은 가장으로 임차인을 만들어 놓고 권리금을 팔고 떠나는 경우도 있는 경우도 있다고 알게 되었다. 이에 반하여 A씨의 사무실은 투자금도 작고 규모도 소형이라 시설비도 많이 들어가지 않고 더욱이 낙후된 지역상권의 상가들에 소규모 사업자들이 들어오게 되어 같은 건물과 인근 식당 등에도 활기를 띄게 되었다. 앞서 공부하였던 부동산 금융편의 투자 결과를 보면 연 수익률이 투자금액 대비 100%에 달하고 있다.

앞의 사례분석을 통한 시사점을 살펴보면서 자본금이 많지 않은 소액투자자들도 얼마든지 다양한 형태의 투자가 가능할 것이라는 자신감을 얻었기를 희망한다. 물론 이 과정에서도 부동산 임대차와 전대차, 부동산 관리, 시설물 관리, 새로운 부동산 공간의 창출 등과 같은 다양한 지식과 아이디어가 필요하였다. 앞으로 보다 다양한 사례들을 검토하면서 지금껏 깊이 생각하지 않고 지나쳤던 주변 부동산 물건들에 보다 관심을 기울일 수 있는 계기가 되기를 희망한다.

 

 

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