[부동산 투자]재건축 투자 5계명

재건축은 부동산시장에서 대표적인 `고위험ㆍ고수익` 투자다. 향후 재건축 시 높은 수익을 기대할 수도 있는 반면 안전진단, 조합설립, 사업시행인가, 관리처분계획 등 착공에 앞서 이해관계가 얽히고설킨 각종 절차를 거쳐야 하기 때문에 주의할 점이 많다.

1. 대지 지분을 따져라

= 대지 지분이란 아파트 등에서 그 건물이 가지고 있는 전체 땅 중에서 특정 호수가 갖는 땅 크기를 말한다. 예컨대 60㎡ 아파트를 매입했을 때 대지 지분이 꼭 60㎡는 아니다. 등기부등본에 표시되는 대지권 비율 항목에 49.94라고 나와 있다면 49.94㎡가 자신이 소유하고 있는 아파트 대지 면적이다. 토지가격이 같으면 대지 지분이 클수록 추가 부담금은 낮아지고 개발이익은 커진다.

2. 추가 부담금이 성패를 가른다

= 추가 부담금은 재건축으로 조합원이 추가적으로 내야 할 비용이다. 추가 부담금 규모에 따라 배보다 배꼽이 더 커지는 사례도 있어 재건축 투자 성패가 달렸다고 해도 과언이 아니다. 우선 대지 지분을 기준으로 따져 추가 부담금 없이 공짜로 분양받을 수 있는 면적 비율인 무상지분율을 계산해 봐야 한다. `(분양 면적-무상지분 면적)×3.3㎡당 조합원 분양가=추가 부담금`으로 계산한다.

3. 용적률과 건폐율을 살펴라

= 용적률은 대지 면적에 대한 건축물 연면적 합(바닥면적 합)이 차지하는 비율을 말한다. 건폐율은 대지 면적에 대한 건축 면적 비율을 말한다. 예를 들어 대지 100㎡ 땅에 건폐율이 50%, 용적률이 300%라고 가정하자. 대지 100㎡에 50㎡ 넓이 건축물을 지을 수 있다는 얘기다. 용적률이 300%니 6층까지 건물을 올릴 수 있다.

4. 철거돼도 세금은 낸다

= 보통 관리처분 이후 철거돼 주택이 멸실되면 주택이 아니라고 생각하기 쉽다. 하지만 세금에서는 주택으로 간주된다는 점을 유의해야 한다. 자칫 1가구 2주택자 양도세 중과 규정에 걸려 세금폭탄을 맞을 수도 있다. 관리처분계획 인가가 나면 당첨으로 간주된다.

5. 주택이 두 채라도 소용없다

= 재건축되는 동일 단지에 주택을 두 채 소유하고 있으면 입주권을 2개 받을 수 있을까. 정답은 `아니다`다. 주택투기지역이나 투기과열지구 내에서는 한 사람이 1개 입주권만 받을 수 있기 때문이다. 해당 구역에 두 채가 있으면 한 채는 현금청산이 되므로 매도하거나 가구분리된 자녀 등에게 증여하는 게 낫다.

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  [자료 출처]http://gmgm1019.tistory.com/

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