[부동산 투자매물]◆상속받은 농지 절세방안

【자료제공】구미부동산114-《원룸매매,상가빌딩매매,원룸임대사업,노후대비,수익형부동산,소액투자 》-『와집넷』

 

 상속이란 피상속인이 사망(실종 등 포함)한 경우에 피상속인이 생전에 가지고 있던 모든 재산상의 권리와 의무가 상속인에게 포괄적으로 승계되는 것을 말한다.

상속인이 상속받은 피상속인의 여러 재산이 있겠지만 그중 농지의 경우 전략에 따라 세금 차이가 크다.

아래의 사례에서도 아버지로부터 상속받은 농지의 경우 각각 경우에 따라 세금절세방법이 다른 내용이다.

아버지가 경작하신 농지를 상속받은 홍길동씨의 경우

아버지가 경작한 농지의 기간을 8년 이상과 8년 미만으로 구분하고 홍길동 씨의 현 상황을 분석하여 다양한 전략을 세워 보기로 한다.

◇ 아버지가 경작한 기간이 8년 이상이라면

아버지가 농지소재지에 거주하면서 취득일부터 양도일 사이에 8년 이상 계속해 직접 경작한 토지에 해당하는 경우에는 양도소득세의 100%(과세연도별 최대 2억원, 5년간 통산해 3억원)를 감면받을 수 있다.

그러나 규정에 의한 모두 요건을 충족하더라도 시 이상 지역의 주거∙ 상업∙ 공업지역(광역시 중 군 지역과 시 지역 중 도∙농 복합형태의 읍∙면 지역은 제외)안의 농지로서 이들 지역에 편입된 날부터 3년이 지난 농지 등은 감면을 배제한다

위의 모든 요건을 충족한다면 홍길동 씨는 농지원부, 농약 및 비료 구입 영수증, 자경농지사실확인서, 이웃들이 증명하는 인우보증서 등 입증할 서류를 갖추어 관할 세무서에 양도세 신고서와 함께 제출하면 감면을 받을 수 있다.

다만, 홍길동 씨가 직장 근로자이거나 사업자이기 때문에 아버지의 농지를 상속받아 경작할 수 없는 상황이라면 상속개시일(사망 신고일)로부터 3년 이내에 양도하는 경우에만 아버지가 경작한 기간을 인정받아 양도소득세 감면을 받을 수 있다.

물론 이 경우도 홍길동 씨가 경작을 하지 않지만 농지로 이용되고 있어야 한다. 예를 들면 임차인이 대리 경작 등으로 농지로 이용하고 있어야 한다.

만약 3년 이후에 양도한다면 아버지가 8년 경작한 것을 인정하지 않으므로 양도소득세 감면 혜택을 받을 수 없고 일반세율로 과세한다.

◇ 아버지가 경작한 기간이 8년 미만이라면

아버지가 경작한 기간이 8년 미만이라면 홍길동 씨의 상황에 따라 여러 가지 대안이 발생할 수 있다.

홍길동 씨가 현재 직업이 없어 상시 농사에 종사할 수 있는 여건이라면 8년 경작기간을 채우고 상기 요건을 모두 충족한다면 양도소득세 혜택을 받을 수 있다. 이때 상속인(홍길동)의 경작기간과 아버지의 경작기간을 합산하여 8년 기간 요건을 충족시키면 된다.

그러나 홍길동 씨가 직장 근로자이거나 사업자이기 때문에 아버지 농지를 상속받아 경작할 수 없는 상황이라면 상속개시일로부터 5년 이내에 양도하는 경우에만 비사업용 토지 중과(60%세율이나 2012년 말까지는 일반세율적용) 대신 일반세율을 적용받을 수 있다.

따라서 홍길동 씨가 상속 후 직접 경작을 하지 않는 다면 5년 이내에 양도하는 것이 절세 전략이 될 것이다.

위 사례처럼 상속 농지의 경우 감면 혜택, 중과세 여부 등 상황에 따라 여러 가지 의사결정 대안이 발생할 수 있으므로 사전에 충분한 검토를 한 후 의사결정대안을 선택하는 것이 바람직하다.

 

수익성,수익형,실속형부동산,원룸(다가구)건물매매,상가(주택)매매,상가빌딩임대사업,경매분석,재테크투자,노후대비,은퇴준비투자 등 매물선정부터 인도까지 친절상담으로 토탈서비스하고 있습니다.

바로가기▶클릭