부동산임대사업자가 부담하는 세금에는 부가가치세와 종합소득세가 있다. 물론 부동산임대를 하면서 세금을 내지 않을 수도 있다. 세대별로 1채 이하의 9억 미만 주택을 임대할 때는 부가가치세는 물론 종합소득세 대상이 아니다. 주택임대에 대해서는 부가가치세를 부과하지 않는다. 따라서 부동산임대사업자가 부가가치세와 종합소득세를 부담하려면 비주거용건물을 임대할 경우라고 보면 된다.
자기의 토지에 건물을 지어 임대할 경우 최초에 문제가 되는 세금은 부가가치세이다. 토지의 취득시에는 토지를 면세재화로 보기 때문에 부가가치세를 부담하지 않는다.
하지만 건물을 취득할 때는 설계비와 건축비 등에 대해 부가가치세를 부담하게 되는데, 이러한 비용은 모두 고정자산을 취득할 때 부담하는 부가가치세에 해당되어 부담한 매입세액을 조기 환급받을 수 있다. 일반적으로 자가건설부동산임대업의 경우 건물의 사용승인 전까지는 수익이 발생할 여지가 없으므로 건설 중인 때는 부가가치세를 계속하여 환급받게 된다. 부가가치세 조기 환급은 고정자산 취득과 관련해 부담한 부가가치세 매입세액을 지출일이 속하는 달의 다음달 25일까지 신고하면 신고한 때로부터 15일 이내에 환급받을 수 있는 제도를 말한다.
부가가치세 환급세액이 발생하면 확정신고일로부터 1개월 이내 환급을 하게 되므로, 만약 조기 환급이 아닌 경우에는 길면 7개월이 걸리는데 비해 조기환급신고를 하게 되면 1개월에서 짧게는 10일 만에 환급이 가능하므로 현금흐름을 유리하게 가져갈 수 있다. 다만, 조기 환급은 영세율 또는 시설투자와 관련된 경우에만 인정된다는 점에 유의하면 된다.
비주거용부동산임대시에는 월세의 10% 그리고 보증금에 대해 연간 3.4%에 해당하는 간주임대료의 10%가 부가가치세 매출세액이 된다. 매출세액에서 건물의 유지 보수 등과 관련된 매입세액을 공제한 금액을 매 분기마다 신고납부하면 된다. 부동산임대사업자의 부가가치세 신고시에 특히 유의할 점은 건설단계에서 부가가치세를 환급받기 위해서는 반드시 지출한 때로부터 20일 이내에 사업자등록이 되어 있어야 한다는 점이다. 세법은 세무상 지출로 보는 시점을 사업자등록신청일 전 20일부터라고 보기 때문이다.
비주거용부동산임대사업자의 종합소득세는 부가가치세 신고시에 확정된 매출에서 매입을 공제한 다음 인건비 및 기타 제반비용을 공제한 나머지 소득금액에 대해서 일정한 소득공제를 한 다음에 과세하게 된다. 그런데 고가주택이나 1세대 2주택자의 부동산임대소득에 대해서 부과하는 소득세의 과세대상은 월임대료만을 대상으로 하는 반면에 비주거용부동산임대의 경우에는 임대보증금에 대한 간주임대료도 소득세 과세대상이 된다는 점에서 차이가 있다. 임대보증금에 대한 간주임대료는 연간 3.4%를 임대소득으로 보는 반면 보증금을 월세로 환산해 수령하는 금액은 연간 12%에 해당되므로 보증금을 많이 가져갈 것인지, 월임대료를 높일 것인지에 대해서는 재무설계가 필요한 부분이다.
수익형 부동산 임대수익률을 깎아먹는 가장 큰 요소는 취득·등록세, 재산세 등 각종 세금이다. 특히 오피스텔은 아파트보다 취득·등록세가 많이 나오기 때문에 매매 이전에 세금까지 고려한 순수익률을 정확하게 계산해 봐야 한다. 오피스텔은 취득·등록세가 매입가격의 총 4.6% 과세된다. 금액이 9억원 이하인 주택이거나 1주택자여도 상관없이 부과된다.
도시형생활주택은 2011년 말까지 ‘9억원 이하 1가구 1주택’에 한해 2.2% 과세되지만, 임대사업자로서 자기 주택을 보유하고 도시형생활주택을 매입할 때는 마찬가지로 4.6% 과세된다. 만약 1억원에 도시형생활주택이나 오피스텔을 사서 매월 월세 50만원을 받는다면 세전 수익률은 6% 수준이지만 취득·등록세를 제한 세후수익률은 5.7% 수준으로 떨어지는 것이다. 오피스텔은 사업용으로 등록하면 주택으로 간주되지 않아 부가가치세를 환급받지만 세입자가 전입신고를 하고 주거용이 되면 부가가치세가 과세되고 다주택자가 될 수 있다는 점을 유의해야 한다. 이때는 나중에 양도세를 낼 때 ‘1가구 1주택 비과세’혜택을 받지 못할 수도 있다.
취득·등록세와 양도세를 아끼는 가장 좋은 방법은 임대사업자 등록을 하는 것이다. 수도권 지역 임대사업자가 세금 혜택을 받기 위해선 전용 85㎡ 이하 3채 이상을 7년 이상 임대하면 된다. ‘서울특별시 감면조례 제17조(임대주택에 대한 감면)’규정에 따르면 서울 지역에서는 임대사업자가 전용 60㎡ 이하 공동주택을 취득하면 취득·등록세를 면제한다. 임대사업자가 20호 이상 취득하거나 20호 이상 장기임대주택을 보유한 임대사업자가 추가로 취득할 때는 전용 60∼85㎡ 이하 장기주택을 취득하면 취득·등록세 절반을 경감한다.
월세 체납 역시 임대수익률을 깎는 요인이다. 통상 계약 시 월세 체납액은 보증금에서 제하고 체납이 2∼3개월 지속될 때는 임대차 계약을 해지할 수 있다고 명시하고 있으나 현실적으로 세입자를 내보내기가 쉽지는 않다. 이때는 임대인이 직접 나서서 해결하기보다 중개업소를 통해 해결하는 것이 나은 방법이다.
박상언 유엔알컨설팅 대표는 “최근 주택 임대업을 하는 많은 사람이 본인이 직접 세입자를 상대하기보다는 중개업소와 계약을 맺고 관리부터 월세 수납까지 모든 것을 맡기는 사례가 많다”며 “중개업소가 아예 중개수수료 대신 매월 관리수수료를 받고 임대주택을 관리해주고 있으니 활용해볼 만하다”고 말했다.