대혼란에 빠진 재개발 시장 향배는■노후생활 원룸건물투자-와집넷[바로가기]

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서울시가 뉴타운 출구 전략을 내놨다. 서울 지역 뉴타운, 재개발, 재건축 대상 1300여곳 가운데 시행인가 이전 단계에 있는 610곳이 실태조사와 주민의견 수렴 등의 과정을 거친 뒤에 사업 시행 여부가 결정된다. 뉴타운 재정비 대상 지역의 절반 가량이 원점에서 재검토 되는 것이다. 강북 재개발,뉴타운 시장은 대혼란에 빠졌다.

사실 박원순 시장의 발표 전부터 뉴타운, 재개발로 인해서 부동산 경기 침체, 주민 갈등 등이 계속해서 문제가 되고 있었다. 사실상 주로 뉴타운 재개발사업은 일종의 주민들의 수익사업이다.

본질적으로 시간이 지나면 지날수록 가격이 오른다는 '지가의 우상향'을 전제로 개발을 하는 사업이다. 만약에 가격이 오르지 않는다면 개발 전제조건이 사라지기 때문에 개발을 하느냐, 마느냐를 놓고 갈등이 생길 수 밖에 없다.

어찌보면 재개발사업은 집값이 오르지 않는 상황에서는 표류할 수 밖에 없는 상황이기도 하다.

이번 발표가 초고층 아파트를 지어서 수익을 남겨 새집을 갖는 종전의 뉴타운 정책에 방향전환이라고 봐야한다. 지금의 뉴타운 정책은 집값이 크게 오르는 호황기에 맞춘 정책이라면 이제 집값이 오르지 않는 시대에는 분명 다른 방향의 정책이 나와야 한다고 본다.

박원순 시장이 등장하지 않더라도 뉴타운 출구전략은 나올 수 밖에 없는 상황이었다.서울지역은 온통 개발광풍이 불면서 곧 철거될 것으로 예상하고 건물관리를 하지 않는 바람에 도시가 노후화되고 슬럼화되는 문제가 많다. 그래서 시대가 달라졌으므로 뉴타운과 재개발 옥석가리리가 필요한 시점이고 박 시장이 나오면서 속도가 빨라지고 세입자 주거복지 측면의 농도가 좀 짙어진 측면이 있을 것이다.

뉴타운 옥석가리기가 가속화되면, 조합 해산, 추진 포기 지역이 많아지게 될 것이으로 생각된다. 이런 상황은 어차피 시대적인 조류인지도 모른다.

현재 뉴타운 개발지역의 소유자들의 평균 연령이 60세에 근접할 만큼 급속한 고령화가 진행되고 있다.그래서 원룸주택이나 지어서 임대소득이라도 받자고 생각하는 들이 많아서 전면철거를 통한 재개발보다는 개보수를 통한 주거환경개선이 필요하다. 뉴타운 구역에서 해제되면 자유롭게 매매할 수 있고 증축, 개축과 용도변경도 제한받지 않기 때문이다.

하지만 뉴타운 해제가 빈번해지게 되면 부동산 가격 하락이 심화되지 않겠느냐는 우려가 큰 것도 사실이다. 아마도 그동안 개발기대감에 들떠 올랐던 가격은 거품이 빠질 것으로 예상된다. 이렇게 될 경우 지금도 거래가 안되는 데 급매물이 나올 것인데, 이렇게 될 경우 거래가 되지 않고 급락할 가능성은 높아 보인다.

일부에선 증개축을 통해서 임대수익을 올리려는 수요가 나타날 수 있을 것이다. 이럴 경우 대학가나 역세권, 오피스 배후단지를 중심으로 아마도 투자처로 각광을 받을 수 있을 것으로 생각된다. 그렇지만 이런 입지적 요건을 갖추지 않은 곳의 경우 개발 취소에 따른 실망감으로 가격이 하락할 수 밖에 없을 것으로 생각된다.

박시장의 정책은 원론적으로 바람직한 방향이지만 시장에 충격을 주는 것보다는 소프트한 접근법이 필요 하다. 그리고 중앙정부와 사전에 충분히 교감을 한 상태에서 발표가 되어야 하지 않을까 생각이다. 부동산정책은 일관성이 중요하다. 하지만 서울시가 발표해놓고 중앙정부가 난색을 표명한다면 서민 입장에서 곤혹스러운 일이다. 사전에 충분한 의견 교환을 통해 불협화음을 보이는 것은 바람직하지 않다.

 

 

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