내집마련정보 》2011년 1월 13일 전세대책을 보며...

흔한 속담 중에 두 마리 토끼를 잡으려 쫒아가다가는 한 마리도 못 잡는 다는 말이 있다. 한 가지에 집중 하던가 두 가지를 열심히 하기 어려운 환경일 때 쓰는 비유이다.

2011년 1월 13일 올해 들어서 정부의 첫 부동산 정책이 발표 되었다. 정부의 정책 발표는 으레 그렇지만 좋은 이야기보다는 비판적인 내용이 바늘 가는데 실 가듯 따라 간다.

이번 전세난 극복을 위한 정책안도 현실을 무시한 내용 이라는데에 여러 언론사들이 이구동성으로 뱉어내고 있다. 그럼 정책안은 정말 그토록 쓸모 없는 내용이었는지 그에 대한 대책은 어떻게 진행될지 알아보는 것도 의미 있는일일 것이다.

* 문제는 보금자리야!

정부는 무주택자를 위해서 신경을 많이 쓴다. (사실 유주택자들에게 세수가 더 많으니 이 말은 맞다보긴 어렵지만... ) 복지 혜택을 받기 힘든 서민을 우선적으로 배려해서 주택을 공급한다는 것은 복지국가로 가는 첫 단계일수 있다. 매슬로의 욕구5단계설에 의하면 첫 번째 욕구인 먹고사는 생리적 욕구 다음의 두 번째 욕구인 안전이니까 안전에 대한 욕구는 주택에서 출발한다는 점을 기억하자.

그러한 주택이기 때문에 역대 어느 정부이건 주택문제는 가장 최우선시 되는 정책임은 말할 것도 없는 사실이다. 이번 정부에서도 이 문제에서 만큼은 자유로울수가 없어서 정권인수시절부터 신혼부부에게 청약의 우선권을 준다거나 다자녀가족에게 우선청약을 한다거나 하는 정책을 공약집에 올리기도 하였다.

미국의 어떤 정치인은 “선거전 공약을 남발하는 것은 좋지 않다. 하지만 당선 이후 그 공약을 지키는 것은 매우 안 좋다.” 라는 말은 하였다. 물론 주택 공급에 대한 공약은 지켜 져야겠지만 방법이 좋지 않았다.

대표적인 정책이 바로 보금자리이다. 이미 인구구조는 핵가족화가 되었고 실물자산의 대표격인 아파트는 가치투자하기 어려운 상황인 2008~2009년에 주택 안정을 위해서 정부는 보금자리 주택을 발표하였다.

4가지의 큰 목적을 가지고 사업은 시작되었다.
 
1) 도시 내 충전개발
-외곽으로 뻗어나가던 신도시의 개발방법을 지양하고 수요가 있는 도심에 공급한다.

2)입주가 부담 완화
-소득의 30~40%부담을 위한 금융지원 확대

3)수요자 맞춤형 공급
-사전예약제를 실시함

4)자가 보유 촉진과 임대주택 병행
-자가보유의 비율을 늘린다.
 


 
 

그리하여서 2018년 까지 공급량을 150만호 건설하겠다는 것이 목적이다.

위의 그래프는 LH공사의 2018년까지의 정부의 주택 보급정책추진목표이다. 그런데 이러한 좋은 목적을 가지고 있는 보금자리 주택은 무주택자 위주로 공급이 되는 것이 원칙이다.

그러하다면 위에서 설명한 사업목적 1번에 해당되는 서울과 도심을 중심으로 개발하게 되면 과거 1,2기 신도시에 거주하고 있는 민영아파트 보유자들은 어떻게 될 것인가!

시세보다 저렴하게 정부가 인증하는 LH공사에서 짓는 새 아파트가 게다가 직장과도 가까운 곳에 분양 혹은 내집과도 같은 장기임대가 가능하다. 정말 서민에게는 단비 같은 좋은 정책임은 더 이상 말할 나위가 없다.

그렇게 되면 어떤 결과가 생길까 민영건설업체는 수도권에 아파트를 지어도 서울지역에 직장이 있는 수요자를 잡을 수가 없다. 게다가 금융규제까지 생각해야하는데 보금자리주택과는 그 점에서도 경쟁에서 밀린다. 

과거 LH공사가 주공이고 토공 이었을 때는 이러한 주택이 서울 외곽에 임대 형태로 지어졌지만 이제는 자가 보유를 촉진한다는 미명아래 도시와 가까운 지역(그린벨트 해제에는 어떠한 민영 건설사도 이길 수가 없다.)에 짓게 되면 수요자들이 바보가 아닌 이상 보금자리만을 선호하고 원할 수밖에 없다.

정부는 그러한 수요자를 서민과 저소득층으로 생각을 했겠지만 전세금을 5~6억씩 낼 수 있는 상위 중산층들까지 수요자로 끌어들이는 고려하지 않은 효과가 나타났다.

결국 주택을 소유해야 정책이 제대로 집행되는 고소득의 중산층들마저도 전세 구하는 행렬에 참가를 하고 주택소유를 포기하는 상황이 발생되었다. 이 상황은 정말 전세를 구할 수 밖에 없는 실수요자들에게 책임이 전가가 되어서 집값 변동은 약하고 전세가만 폭등하는 이상한 결과를 초래하였다. 국민은행 자료에 따르면 과거 2년간 전세금 상승이 전국 14.3%인데 비해 강남3개구는 24.8%가 올랐고 수도권은 14%이다. 3개구만 집값이 움직이고 있는 현실은 이를 증명한다.

우리나라 주거용 부동산은 강남을 필두로 시작된다는 과거 격언이 맞아지려는 요즘이다. 아무도 집을 사려하지 않는다는 표현은 조금 과격하겠지만 신한은행 지난해 12월에 시민 2700명을 대상으로 설문조사를 실시한 결과를 보면 조금 더 정확해 진다.

시민2700명중 물가상승률을 3.5%라고 감안했을 때 이보다 주택가격 상승률이 더 높을 것이라고 판단하고 대답한 이는 16.5%에 불과 했다. 이처럼 주택가격 상승에 불신이 있는데 누가 집을 살 것이며 주택 매수 시 판단의 근거를 거주와 투자 중에 더 큰 판단을 하게 되는 것은 거주에 힘이 더 실릴 수밖에 없다.

사실 보금자리 주택이 무슨 죄가 있겠는가 문제는 주택을 사게 만드는 의욕을 없앤 정책의 결과에 문제가 있다. 이를 보완하기위해선 즉 집을 사는 욕구를 생기게 하려면 정부는 입주자격과 세금혜택을 조정할 필요가 있다. 그래서 과도하지 않은 인플레를 용인하고 주택가격을 소폭 올릴 수 있는 정책을 전개하고 보금자리의 입주와 건설의 속도를 조절 할 필요가 있다.

주택가격안정과 전세가격 안정은 양립이 쉽지 않다. 이미 아파트를 가치투자수단에서 배제하고 있는 시점에서 전세의 공급물량은 줄어 들 것이고 수요는 늘어나서 전세가격은 폭등하고 게다가 강북의 뉴타운마저 이주수요를 촉발하는데 전세가격은 이미 특단의 조치 없이는 되돌리기 어려운 상황에 도착한 것이다. 토끼는 한 마리가 아니라 두 마리였던 것이다.
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  [자료 출처]http://gmgm1019.tistory.com/

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