테마형 경매, 고가의 영업권 신고만으로 확보

경매시장에서 ‘테마형’ 부동산이란 부동산 수요자들이 일반적으로 투자하는 주택과 상가와 달리 특정한 사업 목적을 갖고 건물의 주제(테마)나 업종을 선택해 건축한 수익성 부동산을 말한다. 주로 주유소·숙박업소·주차장·예식장‧아파트형 공장 등을 말하며 지역의 입지에 맞게 최유효 활용과 개발을 통해 수익성을 이끌어내려는 특수 업종의 투자대상물을 말한다.

테마형(특수 업종) 경매부동산의 낙찰 사례로는 외환위기 이전에 땅을 가진 지주들이 철저한 영업수익과 장래 투자성 분석 없이 마구잡이로 사업용 건물을 지었다가 사업에 실패해 경매에 넘겨지는 일들이 속출했다. 최근에도 부동산 침체의 골이 깊어져 수익성 부동산 사업에 실패하는 사람들이 늘면서 테마형 부동산들이 경매시장에 꾸준히 나오고 있다.

서울·수도권에서 경매에 부쳐지는 이런 사업 용도의 부동산들이 한 달이면 400∼500건에 달하고 이런 물건을 노리고 경매시장에 뛰어드는 전문 투자자들도 꾸준히 늘고 있다. 테마 부동산을 찾는 주요 수요자들은 중대형 자금 보유자, 공동 투자자들로 주로 물건 공급이 풍부한 경기 침체기 때를 노려 값싸게 사서 높은 수익을 올리려는 투자자들이 대부분이다.

싸게 낙찰 받아 기존 영업권 모두 확보

특수 업종 경매물건은 일반인들의 관심이 쏠리지 않는 틈새 종목이며 경매 입찰공고상 용도를 확인하기 쉽지 않아 투자대상 물건을 쉽게 찾기 곤란한 비인기종목이다. 한 물건 당 입찰자가 2~3명에 불과해 입찰 경쟁률이 낮고 낙찰가율도 통상 60~70% 선으로 감정가의 2/3 수준이다. 아파트 주택과 달리 덩치가 큰 부동산이라 낙찰가율도 떨어지는 추세다.

수익성 부동산은 매달 고정수익이 발생하는 탓에 매매가가 턱 없이 비싸 투자에 엄두가 나지 않는다. 그러나 경매에 부쳐진 매물은 감정가가 시세를 반영하지 못해 현저히 낮게 평가돼 감정가에 매입해도 수익성이 보장되는 게 대부분이다. 생산용 및 영업용 부동산은 고가의 기존 시설과 영업권을 모두 확보할 수 있다. 약간의 건물의 개보수를 거쳐 즉시 영업하거나 임대를 줄 수 있어 새로 건물을 짓는 것보다 훨씬 유리하다.

시설의 용도가 정확히 표기되지 않은 경우에는 집행법원에서 일반인에 열람하는 ‘부동산의 현황 및 점유관계조사서’를 보면 해당 부동산의 내부구조(도면)와 첨부된 사진을 보고 알 수 있다. 이 조사서에 실제 이용용도가 밝혀진다. 입찰 전 서류조사와 법원의 입찰진행 기록의 열람을 마치고 현장조사를 거쳐 투자자의 목적과 방향에 부합하는 지를 확인하고 해당 부동산을 찾는 수요와 소비층은 많은지 등 종합적으로 검토 후 투자를 결정해야 한다.

특수용도의 부동산을 잘 고르려면 경매진행 중 취하 가능성이 적은 물건을 골라야 한다. 즉 경매를 부친 근저당권자(채권자)의 채권청구액이 부동산의 가치에 비해 많은 물건을 고르는 것이 원칙이다. 부동산의 가치에 비해 저당권이나 가압류금액이 적거나 청구액이 적은 경우 채무자는 현금유통이 원활한 편이어서 쉽게 채무변제를 통해 경매 자체를 취하시킬 수 있다.

테마, 종목별로 투자전략 달라

특수 개별업종의 부동산은 종목에 따라 투자전략이 달라야 한다. 주택과 상가 등 일반 경매 물건과 달리 훨씬 까다롭고 신중하게 물건을 선정해야 낙찰 후 활용가치를 얻을 수 있어서다. 꼼꼼한 현장답사와 함께 충분한 물건 분석 과정을 거치고 난 후 가장 확실한 투자전략은 유사 동종업계 경영자나 사계 전문가에게 투자 자문을 받아보는 게 유리하다.

목욕탕과 숙박업소는 건축된 지 오래되지 않고 건물의 내․외부 상태가 양호한 물건을 고르는 게 핵심이다. 건물이 오래돼 보수가 필요한 경우 개보수 비용 등 추가비용이 많이 들어  수익성이 떨어진다. 숙박업소는 유흥가나 역세권, 업무지역 인근에 소재한 물건을 고르는 게 좋고 찜질방은 신흥 역세권 주변이나 업무지역, 주택밀집지역 내에서 유사 경쟁시설이 없는 곳에 위치한 물건이 투자성이 있다.

주유소는 도로상태가 중요한데 통상 간선도로나 20~30m 큰 도로변에 위치한 물건을 고르는 게 투자의 핵심이다. 주유소 거리제한 철폐로 우후죽순으로 생긴 주유소로 인해 최근 수익성이 떨어지고 있다. 경쟁 주유소와 거리가 많이 떨어진 물건을 고르되 도로교통이 원활한 수도권이나 중소도시 외곽지역 내 물건을 고르는 게 유망하다.

특수 부동산은 이름 그대로 특별(?)한 물건이 많아 함정도 많다. 권리관계가 단순한 주거용 부동산에 비해 특수 부동산의 일부 종목 중에는 각종 복잡한 권리의 이해관계가 얽혀 있는 경우가 있다. 따라서 낙찰로 인해 소멸되지 않는 등기부상 선순위가등기, 선순위가처분, 예고등기, 환매등기 등이 많다. 또 경락으로 인해 새로운 권리관계가 성립되는 법정지상권 등이 있으므로 입찰 전 권리내용을 세밀하게 분석해야 한다.

여러 세입자가 얽혀 있는 고가의 부동산이거나 이해관계가 얽힌 복잡한 경매물건인 경우 세입자들의 명도저항이 심할 수 있다. 대형 수익성 부동산일수록 거액의 인테리어 비용이나 시설비, 권리금을 들여 입주한 경우가 많다. 낙찰자는 충분한 시간을 갖고 세입자 대처방안을 강구해야 한다. 되도록 미리 세입자 문제를 푸는 방법을 찾아내는 것이 좋다.

경매대상 물건 중에는 영업상 중요한 부분(예 : 주유소의 저장탱크, 목욕탕의 시설창고 등)이 경매 외 대상으로 감정평가서에 제외되는 경우가 있다. 경매의 종물(從物)임을 인정받기 위한 소송을 거쳐야 하는 수도 있으므로 반드시 감정평가서에 주요 부분이 감정에 포함되었는지를 확인해야 한다. 경매 진행 중인 물건 중에는 시설이 노후화됐거나 영업환경이 안 좋아 경매 처분되는 경우도 여럿 있다. 지역 여건과 부동산의 내∙외부 상태, 경영 또는 영업상태 등을 꼼꼼히 살펴야 한다.

특수 용도의 경매물건은 매매사례가 많지 않아 정확한 시세파악이 매우 어렵고 정확한 임대료, 관리비 명세를 찾기가 쉽지 않다. 따라서 적정 응찰가를 결정할 때는 최소 1~2회 이상 유찰해 가격의 거품을 없앤 후 응찰해야 수익성이 있다. 투자경험이 없는 초보 투자자는 특수부동산 경매정보가 한정돼 정보수집 자체에 어려움이 많다. 되도록 특수 업종의 전문가나 투자경험자, 경험이 많은 부동산 컨설턴트에게 미리 조언을 얻거나 물건에 대한 전문지식을 충분히 익힌 후에 입찰에 참여해야 한다. 

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  [자료 출처]http://gmgm1019.tistory.com/

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