2011 부동산시장, 대기회 온다 》재테크 노하우

2011 부동산시장, 대기회 온다

시장의 바로미터기능을 하는 재건축의 상승은 봄날을 예고하고 있다. 작년 10월말 하락한 지 32주만에 재건축이 가장 먼저 반등에 성공했다. 전세가의 고공행진도 중소형집값상승으로 이어지고 있다. LH산하 토지주택연구원은 최근 부동산 경기는 지난 2010년 7월경 집값바닥을 찍었다고 발표했다.

이에 따라, 2011년 부동산경기 사이클은 상승기로 진입할 가능성이 커졌다. 2001년 이후 6년간 장기 상승했던 주택경기는 2007년부터 2010까지 약 4년간 하락조정을 거친후 올해 대전환기를 맞은 셈이다. 부동산 시장을 어떻게 미리 알 수 있을까? 시장을 예고하는 지표로는 주택거래량 통계와 미분양, 매매전세가 비율, 주택담보대출잔고추이등을 들 수 있다.

국토부 통계를 보면 2010년도 11월말 기준, 주택거래량은 5만 3500가구로서 10월말에 비해 29.5%나 급증했다. 과거의 평균 거래량과 비슷해졌다. 미분양물량은 2007년도의 최대 약 17만가구에서 작년말에는 약 9만 5000가구로 대폭 감소했다. 수도권은 2만9000가구지만 빠르게 감소중이다 매매-전세가 비율도 상승중이다.

지난해 11월말 기준으로 서울 한강이북권의 매매-전세비율은 약 46.3%, 서울 한강이남권은 42%, 서울 지역 평균 약 44%, 그리고 수도권은 약 48%를 기록했다. 과거 경험상 매매-전세가 비율이 약 45%~48%수준에 도달하면 전세(차가)수요가 매입(자가)수요로 전환하면서 매매가격이 오르는 경우가 많았다.
 
지난해 12월 주택담보대출이 약 4조9000억원정도 급증한 점도 예사롭지 않다. 대출을 활용해 자가주택매입에 나서는 사람들이 늘고 있다는 뜻이다. 이상을 종합 정리하면, 2011년도는 전세-매매가격의 동반상승이 수도권, 지방 모든 지역에 걸쳐 나타날 전망이다.

부동산경기에 영향을 미치는 정책, 경기, 수급, 금리, 인구, 심리 등 핵심변수를 점검해 보아도 결과는 마찬가지다. 2011년도는 정책, 수급, 경기흐름이 주요변인이다. 8.29거래활성화 대책이후 규제완화로의 정책기조의 전환, 입주물량의 급감, 실물경기 회복세의 지속 등을 감안하면 상승요인이 금리 추가인상 등 하락요인보다 우세하기 때문이다.

올해는 시장의 방향성을 예고하는 지표내지 통계가 모두 상승신호를 보내고 있고 시장의 큰 흐름 내지는 방향성이 바뀌고 있다는 점은 분명하다. 그렇다면, 내집마련적기는 언제쯤일까? 무주택자라면 거래량이 급증하는 올봄 이사철 성수기 이전의 선취매가 유리해 보인다.

늦어도 올 상반기중에 내집마련에 나서는 전략이 낫다. 실수요자는 과연 어떤 주택을 선택할 것인가? 일본등 선진국의 사례를 보면 ‘지역별 차별화’와 ‘상품별 양극화’현상은 피하기 어렵다. 인구이동 및 주거트렌드, 라이프스타일의 변화 등을 감안할 때 수도권으로의 인구집중 및 도심회귀(U턴)현상은 강화된다. 그리고 수익형 부동산과 주택의 본래적 기능인 커뮤니티, 사회적 네트워크, 건강, 환경등에 대한 관심은 더욱 증가할 것이다.

지역별로는 서울 및 수도권과 부산 등 광역도시가, 상품별로는 재건축 재개발과 역세권 임대형 소형주택, 도시형생활주택, 고시원, 생태형 전원주택 등이 인기를 끌 것으로 보인다. 미분양 아파트는 어떠할까? 입지와 가격조건을 고려해 선별해서 접근해야 한다.

예컨대, 비교적 입지여건이 좋고 광역교통망이 개선되는 등 입지가치와 잠재가치가 양호한 지역중에서도 일시적 공급과잉으로 인해 급락세를 경험했던 인천, 용인, 수원, 고양, 일산, 남양주, 김포, 파주신도시 등의 신규아파트는 장기투자에 적합하다. 상가 및 토지시장은? 경기상승, 유동성증가, 저금리여파 등으로 올해보다는 분위기가 다소 나아질 전망이다.
 
판교, 광교신도시의 근린상가와 테마형 복합개발상가 그리고 제2경부고속도로의 용인, 광주, 안성, 이천, 천안, 세종신도시와 수도권 서남부와 동북부지역의 개발축에 위치한 농지, 임야투자는 유망하다. 결론적으로 2011년은 부동산경기의 장기사이클이 변화하고 새로운 10년의 자산관리를 준비하는 소중한 첫해가 된다. 시기선택, 지역선택, 상품선택이라는 성공투자의 3가지 과학적 법칙을 잊지 말자.