토지가격의 허와실■부동산소액투자-와집넷[바로가기]

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부동산 일선현장에서 일하다보면 고객들이 보유한 토지에 대한 처분이나 보유의견 또는 적절한 개발방향등에 관한 문의를 종종 접하게 된다.
부동산의 종류도 워낙 다양하겠지만 특히 그중에서 유독 토지분야만큼은 어지간한 현장실무경험과 공법에 관한 지식으로 무장되지 않고서는 상담을 하기가 가장 어려운 분야일 것이다.
 
필자가 접했던 대부분의 고객분들도 그러했듯이 부동산을 통하여 많은 재산을 축적한 VIP고객분들도 이 토지분야에서만큼은 적어도 한번이상의 골치아팠던 경험이 있었을 거라는 생각이 든다. 필자와 가깝게 지내는 금융권 PB들도 고객의 토지물건에 대한 의뢰만 들어오면 막막한 생각밖에 안든다고 할 정도이니 그들의 마음이 이해가 되고도 남는다.
 
많은 애로점이 있었겠지만 그 중에서도 가장 어려운 것이 바로 가격이고 그 다음이 물건에 대한 실무공법적 분석이다. 이 두가지는 어지간한 현장 경험과 법률지식이 없이는 판단하기가 참으로 어려운 것이다.
90년대 초반에 불었던 임야투자광풍도 그 좋은 사례가 될수 있겠다. 쌀한가마니와 임야 몇천평을 바꾸던 시절에 토지의 가격이라는 것이 도대체 어떤 근거에 의해서 형성되고 이해될수 있을까.
그러다보니 일부 몰지각한 일을 벌였던 업자들도 이런점들을 악용해서 토지가격보다 훨씬 더 많은 금액의 수수료를 얹어서 매매를 알선하기도 하면서 일확천금의 기회를 누렸던 사람들도 있었을 것이다.
 
그도 그럴 수밖에 없는 것이  이 땅가격이라는 것이 어지간한 전문가가 아니고서는 현장조사를 해본들 제대로 된 시세를 알기도 어렵다보니, 대부분 내옆에서 이야기해주는 지인들의 말에 의존할 수 밖에 없는 현실이다.
우여곡절 끝에 매수를 하였다가 몇 년이 지난후에 기대수익을 얹어서 매도를 하려고 할 시점에서야 비로소 자신이 그당시 얼마나 비싼가격에 매수를 한것이지를 깨달은 사람들이 한두명이 아닐 것이다. 그만큼 비도시지역의 토지가격을 가늠한다는 것은 참으로 난해한일이 아닐수 없다.
  가격외에도 대한민국의 복잡한  토지공법을 제대로 이해하고 판단하고 조사할수 있는 실력을 갖춘다는 것은 거의 불가능한 현실이기 때문이다.
 
필자가 느끼기에도 우리나라의 토지규제와 관련된 수없이 많은 법령과 지침과 고시등을 제대로 이해하고 현장경험까지 풍부하게 갖춘 실력가를 만나기가 결코 쉽지 않았다. 
대개 부동산업계에서 유명하다고 하는 분들도 아파트 상가 건물등 부동산경기에 민감한 분야에 대해서는 자신이 있을지 몰라도 이 토지분야에서만큼은 감히 자신있게 명함을 내밀수 있는 사람들이 과연 몇이나 될까 하는 의구심이 들기도 한다.
 
필자가 아는 고액자산가들중에서도 자신이 보유하고 있는 토지에 관한 컨설팅이나 매각을 의뢰해오는 경우가 제법 있는데, 개발이나 인허가 보유가치등 많은 상담내용중에서 가격에 대한 논의를 간략하게 해 보고자 한다.
 
고객의 말씀을 그대로 빌리자면 자기 토지의 인근에 있는 300평의 토지가 평당 50만원에 최근 팔렸다고 하는데 내 땅3000평은 그보다 더 좋은 위치에 있기 때문에 그보다 조금더 받고 싶지만 조금 조절해서 본인도 평당 50만원정도에 팔아달라고 요청을 하는 경우를 살펴보자.
결론부터 말씀드리자면 3000평의 농지의 가격은 평당 30만원이 적정할 것 같다. 면적이 커지면 커질수록 가격이 낮아져야 하는 이유는 간단하다.
 
실수요성이 점점 떨어지기 때문이고 매수가격의 무게가 무거워서 매수자를 찾는자체가 훨씬어렵기 때문이다. 300평의 농지는 일정 절차를 거쳐서 매수자가 당장 집을 지을수도 있고 근생시설도 할수 있겠지만 3000평의 농지라면 문제는 달라진다.
매수자가 실제 필요로 하는 면적은 아주 소형이고 나머지는 농사외에는 달리 방도가 없는 경우가 대부분이다.

개발을 해서 분양을 할수 있을 정도의 양호한 농지라면 매수자의 개발이익이 보장되어야 하지 않겠는가. 매수자는 토지매수가격에 각종개발비용과 시간을 들여서 300평으로 분할해서 매각할수 있는 가격이 평당 50만원이 되어야 하는 것이다. 
그럼에도 불구하고 300평의 평당가격을  3000평의 평당가격과 동일하게 팔고자 한다면 이게 시장에서 어디 먹히겠는가.
한마디로 매수자가 매수할 이유가 없기 때문에 특별한 경우에 해당되는 땅이 아니고는 매각이 불가능해진다는 것은 자명한 일이다.
번거럽더라도 소형면적으로 분할을 할수 있다면 오히려 그방법을 택하는 것이 낫지만 분할도 몇 년전부터 허가사항으로 바뀌면서 까다롭기가 이만저만이 아니다. 거의 전문가수준이 아니고서는 효과적인 분할을 한다는 것도 쉽지않은 일이다.
 
필자는 이런 경우에 고객과의 잦은 면담을 통해서 가격설명을 하기도 하지만  원래 매수할 때 높은 가격을 지급한 사연이 있기 때문에 낮추어서라도 팔겠다는 판단을 선뜻 내리기가 어려운 것이다.
이해가 안되는 것은 아니지만 만약 필자가 그 경우에 해당된다면  손해를 감수하더라도 미련없이 내던지리라.
왜냐하면 그편이 몸과 마음은 물론 정신건강에 훨씬 낫다는 많은 경험을 했기 때문이다.
주식투자에서는 손절매를 할줄 알면서 부동산투자에서는 손절매를 못하는 현실이 자뭇 아이러니하다.

 

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