주택가격이 하락하면 임대업도 불가하다. ■구미원룸주택매매-와집넷[바로가기]

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주택가격이 하락하면 임대업도 불가하다.

부양책이 항상 부양책은 아니다.

주택구입인구의 증감과 생산활동인구의 증감이 왜 그토록 중요한것일까요? 오늘은 이 두가지의 중요성에 대해 알아보고자합니다.

6.35 사변이후로 베이비붐이 일어나 베이비부머 세대가 탄생하였습니다. 베이비부머의 성장과 인구증가에따라 수십년간 주택구입인구와 생산활동인구는 지속적으로 증가하였습니다.

 

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주택구입인구가 지속적으로 증가한다는 것은 주택 수요가 계속 증가한다는 것입니다. 생산활동인구가 증가한다는 것은 경제가 성장하고 국민소득이 증가한다는 것입니다.

물론 경제의 부침이나 꿀벌이론에 따라 주택경기는 끊임없이 싸이클을 그리며 부침을 기록하였습니다. 이에따라 정부에서는 부동산에 대한 규제와 부양을 반복적으로 시행하였던 것입니다.

하지만 주택 경기의 기저에는 주택구입인구의 지속적인 상승과 생산활동인구의 지속적인 상승이 있었던 것입니다. 즉 주택에 대한 수요와 돈이 항상 증가하였습니다. (주택구입인구는 주택에 대한 수요라 할수 있고 생산활동인구는 경제성장율 또는 국민소득이라고 해석이 가능합니다. )

즉 주택 경기의 기저에, 주택 수요의 지속적인 증가와 국민경제성장의 지속적인 증가가 있었던 것입니다.

이러한 이유로 주택 경기가 부침을 겪어도 결국은 다시 일어섰던것입니다. 그래서 한국에서는 부동산 불패 신화가 생겨났습니다.

문제는 올해가 주택구입인구의 정점을 기록하는 해라는 것입니다. 주택구입인구가 정점을 기록한다는 것은 앞으로는 주택 경기의 기저에 수요가 증가하는 것이 아니라 수요가 감소하는 것이 기저에 깔린다는 것입니다. 주식으로 말하면 약세장의 시작이 되는 것입니다.

일부에서는 수도권은 계속 인구가 유입되기에 지방과는 다르다고 말합니다. 그렇지 않습니다. 주택구입인구가 감소한다는 것은 장기적으로 수도권으로 유입도 준다는 것이고 수도권의 매입수요가 전국적으로 감소한다는말과 같습니다.

물론 약세장에서도 주택 경기의 부침은 있습니다. 하지만 하락세에서의 부침은 단기적인 소유는 가능하지만 장기적인 소유를 하면 할수록 손해가 날수 있는것입니다.

즉 부동산 불패 시기에는, 주택 경기의 정점에 매수를 했어도 기다리면 전고점을 돌파합니다. 하지만 약세장에서는 고점에 물리면 영원히 회복할수 없는 것입니다.

그렇다면 주택 임대업은 다를까요?

그렇지 않습니다. 약세장 즉 장기하락장이 시작되면 임대업도 손해가 날수 있습니다.

임대업이란 자기 거주 주택이외에 다른 주택을 매수하는 것입니다.

만약 약세장이 계속된다면 주택 가격은 (주택이나 오피스텔, 도시생활형 주택등) 정체를 하거나 지속 하락할수 있습니다.

임대업은 두가지 이익을 추구합니다. 자본소득과 임대소득입니다. 만약 자본소득이 없다면(주택 가격 상승) 임대업의 경우 전세는 주택가격과 동일해야 손해를 보지 않습니다. 월세의 경우에는 주택 가격을 은행에 예치했을때의 이자 만큼은 받아야합니다. 이익을 보려면, 전세는 주택가격보다 더 많이 받아야하고 월세는 대출시 주택가격의 이자만큼은 받아야합니다.

따라서 내년부터 하락장이 시작된다면 임대업도 진출해서는 안됩니다.

정부에서 발표한 모든 혜택은 주택 가격이 상승해야 의미가 있는 것들입니다. 가격이 상승하지 않아 양도소득이 없는데 무슨 양도소득세 면세가 의미가 있습니까. 다른 조치들도 모두 주택가격이 상승해야 의미가 있는것들입니다. 만일 주택가격이 하락한다면 임대소득이 증가한다 해도 아무런 의미가 없습니다. 따라서 정부의 임대업 특혜조치는 주택가격이 최소한 상승한다는 조건하에서 의미가 있는것입니다.

그렇다면 내년부터는 모든 주택 가격이 꼭 하락할까요?

사실 그것에 대한 자신이 없습니다. 그 이유는 이미 전에 말씀 드렸습니다. 수도권의 경우 미국의 경제위기로 2007년부터 미리 하락하엿습니다. 만약 2011년까지 수도권이 상승하였다면 2011년에 매도하는 것이 정답입니다.

하지만 2007년부터 수도권이 미리 하락을 했고 생산활동인구가 2016년까지 상승한다면 그 사이에 한번은 상승할수도 있겠다는 추정입니다.

만약 2016년 이전에 수도권에 부동산 상승이 일어난다면 다주택자를 위한 마지막 매도기회일수 있습니다. 물론 임대업자를 위한 마지막 매도 기회가 될수도 있습니다.


p.s 은행에서 대출을 중단한다고 합니다. 부동산 매수를 위해 담보대출을 받을수 없다는 말이됩니다. 정부에서 사지 말라고 하면 가격이 내리는 수밖에는 없습니다. 그렇다고 내수 활성화 정책을 정부에서 내놓을수도 없습니다. 그것이 한국경제의 딜레마입니다

 

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