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전세난ㆍ선거ㆍ규제완화 등이 시장 변수

설 이후 부동산/시장 좌우할 5대 이슈는

과거 설 연휴가 지나면 부동산 시장은 살아났다. 봄 이사철을 앞두고 집을 알아보는 수요자로 인해 전세시장은 물론 매매 시장도 활기를 띠기 시작했다.

특히 국회의원 총선을 앞둔 해의 2~4월 주택시장은 뜨거웠다. 2004년 4월 17대 총선을 앞두고 1월(-0.4%)까지 침체됐던 전국 주택시장은 2월(0.2%)부터 상승세로 바뀌었다. 18대 총선 직전인 2008년 3월(0.8%), 4월(0.9%)엔 뉴타운 등 각종 개발 공약이 쏟아지면서 집값이 폭등했다.

하지만 올해 분위기는 사뭇 다르다. 선거를 앞두고 있지만 과거와 같은 개발 공약은 찾기 어렵고 서민주거 안정 대책이 더 큰 화두다.

유럽 재정위기가 악화되는 등 글로벌 경기 상황이 좋지 않고 국내 경기 전망도 낙관적이지 않아 주택시장도 침체가 불가피하다는 시각이 지배적이다. 가계 부채 위험이 커져 주택 구매 여력은 계속 위축되고 있고 집값은 더 떨어질 것으로 전망하는 전문가가 많다.

설 이후 주택 시장을 움직일 이슈는 어떤 것이 있을까.

◇전세난 본격화할까= 설 연휴 이후 본격적인 봄 이사를 앞두고 전세 시장이 본격적으로 움직일 가능성이 크다. 이미 1월 중순 이후 고덕시영 아파트 이주수요의 영향으로 강동구를 시작으로 전셋값이 상승하기 시작했다.

당장 내달 서울은 작년과 비교해 입주물량이 70%이상 감소할 전망이다. 새 주택공급이 줄어드는 반면 집값이 하락할 것이란 전망이 대세여서 주택 매매는 줄고 전세에 머무는 수요는 늘어날 것으로 보인다. 이래저래 전세난이 본격적으로 시작될 가능성이 크다는 이야기다.

부동산부테크연구소 김부성 소장은 “서울 주요 지역을 중심으로 전셋값이 뛰면서 조금씩 수도권 외곽으로 전세 부족 현상이 심화할 것”으로 내다봤다.

◇오피스텔, 도시형생활주택 인기 계속될까= 전세난이 심화하면 임대사업에 관심이 쏠릴 수밖에 없다. 지난해에 이어 오피스텔과 도시형생활주택, 원룸 등 소형 주택을 이용한 임대사업에 대한 관심이 커질 전망이다.

전셋값이 뛰면 일부 가구는 매매로 전환하는 수요가 생겨 소형주택 인기도 꾸준할 전망이다. 신한은행 이남수 부동산팀장은 “퇴직금을 이용하거나 기존 부동산시장을 처분해 소형 부동산 임대사업을 하려는 사람들이 늘어나고 있다”면서 “올해도 역세권 등 선호지역을 중심으로 소형주택, 오피스텔, 도시형생활주택의 인기는 계속될 것”이라고 말했다.

◇총선, 대선 효과 없을까= 과거와 같은 개발 공약 남발이 부동산 시장을 크게 자극할 가능성은 별로 없다는 게 대부분 전문가들의 판단이다. 정치권에서 공약만 해놓고 실천하지 않는 모습을 수차례 목격한 국민들은 더 이상 개발 공약에 대해 신뢰하지 않는 분위기다.

정치권도 요즘엔 함부로 부동산 개발 공약을 내놓는 게 오히려 선거에 도움이 되지 않을 수 있다며 자제하는 분위기다.

최근 부동산연구원이 발표한 ‘2012년 상반기 부동산시장 전망 전문가 설문조사’ 보고서에 따르면 응답자의 90% 이상은 선거 영향이 미미할 것으로 전망하고 있다.

선거가 부동산 가격에 미치는 영향에 대한 질문에 216명의 응답자 가운데 61.6%가 ‘조금 상승할 것’이라고 응답했고 31.5%는 ‘영향을 미치지 않을 것’이라고 답했다. 다만 올 선거의 이슈는 양극화 해소 등 복지부문이 주요 공약으로 채택될 것으로 예상했다.

 

 

▲ 1월초 중개업소가 밀집해 있는 서울 송파구 한 재건축 아파트 단지 내 상가 모습. 손님이 없어 썰렁하다.

 

◇추가 규제 완화 나올까= 주택시장 침체가 계속되면 정부는 추가 규제완화책을 고민할 수밖에 없다. 지난해 말 발표한 12.7부동산 대책은 전혀 효과를 보지 못하고 있다는 게 시장의 판단이다.

국토해양부 권도엽 장관은 최근 한 언론과 인터뷰에서 “올해 건설부동산 관련 규제를 30% 개혁하겠다”고 밝혔다. 그는 또 “시장 상황만 놓고 보면 강남 3구의 투기지역도 해제하는 것이 맞다”고 말해 추가 규제완화 가능성을 시사했다.

재개발 재건축 관련 제도가 어떻게 바뀔지도 관심을 전망이다. 서울시는 박원순 시장 당선 이후 재건축, 재개발, 뉴타운 정책을 새로 다듬어 올 상반기 발표할 계획이다. 사업성이 없는 곳은 지정을 취소하는 등 출구전략이 담길 것으로 보이지만 한편으로 가능성이 있는 곳은 사업에 속도를 낼 수 있도록 하는 방안도 담길 것으로 관측된다.

◇유럽재정위기로 침체 악화될까= 부동산 시장은 금융 경기와 밀접한 관계를 맺는다. 대부분 개발 계획이 금융권으로부터 자금 조달을 통해 이뤄지고 있고, 가계도 대출을 통해 주택을 사고 있기 때문이다. 따라서 유럽 재정위기로 금융권이 자금을 푸는 데 부담이 커진다면 부동산 시장은 침체가 심화할 수밖에 없다.

유앤알컨설팅 박상언 대표는 “유럽재정위기는 주택시장을 좌우할 가장 큰 변수의 하나일 수밖에 없다”며 “아직 불확실성이 많아 보수적인 투자전략을 짤 수밖에 없다”고 말했다.

 

 

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