[재테크] 수익형 부동산 투자 이렇게… 지방 원룸 임대가 대세 투자비 낮고 수익률 높아

【자료제공】구미부동산114-《원룸매매,상가빌딩매매,원룸임대사업,노후대비,수익형부동산,소액투자 》-『와집넷』

 

“금리는 낮고, 집값은 떨어지고… 어디에 투자 할까” 다양한 사연으로 목돈을 손에 쥔 중산층들이 고민에 빠졌다. 저금리와 부동산 시장 불황이 길어지면서 마땅한 투자처를 찾지 못하고 있기 때문이다. 실제 최근 한국은행 자료에 따르면 지난 1월 은행 저축성 예금 수신금리는 연 3.75%, 1년 만기 상호저축은행 예금금리는 연 4.74%로 전월보다 일제히 떨어졌다. 어렵기는 부동산 시장도 마찬가지다. 아파트 가격 하락이 장기간 이어지면서 곳곳에서 아우성치고 있는 것. 그야말로 진퇴양난에 빠진 셈이다. 그러나 하늘이 무너져도 솟아날 구멍은 있는 법. 전문가들은 투자금 대비 수익률이 높은 지방 원룸이나 관리가 편한 외국인 임대사업, 서울 강남권 월세 투자를 권한다. 항목별 투자전략을 사례별로 알아본다.

은행 수신금리와 부동산 가격이 지속적으로 떨어지면서 시중 자금이 마땅한 투자처를 찾지 못해 고전하고 있다. 사진은 최근 고 수익형 부동산으로 각광받고 있는 충북 오송지역의 한 원룸단지 모습. <매경DB>

 

 

[수익형부동산 원룸,상가주택,상가빌딩매매 투자정보]

■ 원룸(다가구)주택 건물 매매》 바로가기   ■ 상가주택건물 매매》 바로가기   ■ 통상가빌딩 매매》 바로가기

 

연 평균 수익률 10~14% 기대
고수익 지방 원룸임대사업

지난해 남편의 해외 발령을 앞두고 집을 팔아 총 5억 원의 거금을 손에 쥔 김민경(43. 주부)씨. 고민 끝에 집 판 돈 일부를 수익형 부동산에 투자하기로 결정하고 신문 등 각종 자료를 찾아봤다.

우선 서울과 수도권 일대 오피스텔, 도시형 생활주택의 수익율은 대략 연4~6%대에 머물렀다. 그러나 각종 세금과 비용을 제하고 나면 실제 손에 쥐는 돈은 얼마 되지 않아 보였다. 역세권 소형아파트 역시 초기 투입비용이 지나치게 많고, 집값 하락세도 부담스러워 결행이 어려웠다.

고민 끝에 지난해부터 바람이 불기 시작한 세종시와 대전지역 일대 원룸에 투자하기로 마음먹고 전문가를 만났다.

박상언 유엔알컨설팅 대표는 “대전과 천안지역 원룸의 경우 서울 지역 원룸(방 19개 기준, 10억~15억) 투자 금액의 절반 가격이면 구입이 가능하다. 그러나 수익률은 2배 수준(연 10~14%)으로 올릴 수 있다”고 설명하고 “특히 해당 지역 토지가격이 올라 투자수익이 현재보다 연 3~4% 더 낮아질 때까지 이 지역 원룸투자는 유효하다”고 말했다.

실제 김민경씨가 투자한 원룸은 대학가와 사무실 밀집지역이다. 방은 모두 18개로, 4개 층 구조의 풀 옵션을 갖추고 있다. 그 덕분에 준공초기부터 임대가 100% 완료된 상태로, 부족한 자금은 전세와 월세를 적절히 섞은 보증금과 은행대출을 이용했다.

즉 김민경 씨가 구입한 원룸 총 가격은 5억5000만원이다. 구입자금은 여윳돈 2억1300만 원 외에도 보증금 2억3700만 원과 융자금 1억 원을 활용했다. 따라서 김민경 씨는 원금 2억 1300만 원을 투자해(은행 대출이자 44만원 제외) 매월 287만원의 수익금을 꼬박꼬박 받고 있다. 게다가 원룸이 위치한 지역 주변부에 대규모 개발계획도 예정돼 있어 지가 상승으로 인한 시세 차익도 내심 기대하고 있다.

투자를 결정하기 전 고민도 많았다. 특히 원룸이 지방에 위치해 있다는 점이 가장 큰 부담으로 작용했다. 해외서 직접 관리가 어렵기 때문이었다. 그러나 별도 관리회사와 계약을 통해 문제를 간단히 해결했다. 현재 관리회사는 월세 송금은 물론, 재 임대, 관리수선까지 도맡아 모두 실비로 처리해주고 있다.

“2년치 월세 한꺼번에 받아요”
속 편한 외국인 임대사업

한편 국내 체류중인 외국인들을 대상으로 주택 임대사업에 관심이 많은 오미진(의사, 47)씨. 그 동안 상가를 비롯해 여러 부동산 임대사업을 경험했지만 제때 월세가 입금되지 않아 세입자와 갈등이 많았다.

그러나 의사라는 사회적 신분과 진료업무가 너무 바빠, 매번 전면에 나서기 힘들었다. 특히 임대가격 인상 등을 놓고 세입자와 다투기도 어려워 항상 양보하는 입장이었다. 그러던 중 우연히 외국인을 대상으로 아파트 임대사업을 할 경우 ‘2년치 월세를 한꺼번에 받을 수 있다’ 이야기를 듣고 관심을 갖게 됐다.

며칠을 고민하던 중 급기야 상가를 처분한 자금으로 서초동에 있는 소형 오피스텔을 구입했다. 급매로 나온 오피스텔의 총 매매가격은 2억100만원. 시세보다 20%정도 저렴하다는 것이 중개인의 설명이었다. 좋은 주변 입지 때문인지, 다행히 임대문의가 많았다. 그 중 보증금 없이 월 120만원에 어린이 영어학원 외국인 원어민 강사에게 2년간 임대를 놨다. 수익률로만 따져 봤을 때 연 7%에 육박해 오미진씨는 매우 흡족한 상태다.

그 뿐 아니다. 오미진씨는 1년치 월세 금을 모두 금융기관에 예치, 일석이조의 효과를 기대하고 있다. 다시 말해 외국인임대의 경우 대개 ‘깔세’라고 하여 1~3년치 임대료(연6~10%)를 한꺼번에 내는 것이 일반적이다. 이 경우 임대료를 안전한 금융기관에 예금해두면 연 4~5% 추가 수익을 올릴 수 있기 때문이다.



오피스텔 대체상품으로 ‘급부상’
도심 다세대·다가구주택 투자

“요즘 다세대·다가구주택에 대한 투자 문의도 꾸준한 편입니다. 아파트 전·월셋값이 치솟으면서 다세대·다가구주택은 실 거주와 임대 수익을 동시에 누릴 수 있는 대체상품으로 떠오르고 있기 때문입니다.” 박상언 대표의 말이다.

실제 최근들어 상대적으로 초기 투자 금이 많이 들어가는 아파트보다는 소액투자가 가능한 다세대·다가구 주택을 구입하는 사례가 부쩍 늘고 있다. 세입자들도 최근 몇 년 새 전셋값이 대폭 오른 아파트보다 임대료가 저렴한 다세대·다가구 주택을 찾고 있다.

그 동안 부동산 가격이 미친 듯 오른 강남권 일부 지역의 경우 다세대·다가구 주택 선호현상은 더 뚜렷하게 나타나고 있다. 이에 따라 매매가가 급등한 오피스텔보다 다세대·다가구 주택의 수익률이 더 높은 지역이 점차 늘어나도 있는 것으로 알려졌다. 더구나 다세대 주택 전세금이 매매가격의 70%에 육박할 정도여서 초기투자 시 목돈마련 부담도 적은 편이다.

실제 사업가 이성규(48세)씨의 경우 서초구 방배동 소재 신축 다세대주택(투 룸 구조)을 모두 2억7000만원에 구입했고, 2억1000만 원에 전세를 놔 실제 투자금은 6000만원에 불과했다.

보증부 월세로 전환했을 경우 보증금 3000만원에 월 100만원을 세입자에게 받을 수 있다. 수익율로만 따져봤을 때 연 5%에 달한다. 이는 인근 오피스텔, 도시형주택 수익률에 뒤지지 않는다. 특히 임대 수익률 외에 개발기대감을 거의 가질 수 오피스텔이나 도시형주택과 달리 다세대·다가구와 같은 경우 추후 개발 기대감도 함께 가질 수 있기 때문에 미래 투자가치 면에서도 우월하다고 할 수 있다.

양해근 우리투자증권 부동산팀장은 “수익형 부동산 투자가 성공하려면 임대수요예측이 가장 중요하다. 원룸이던, 투 룸이던 간에 임대가 잘 나갈 수 있는 지 먼저 파악해야 한다. 다음으로는 임대가격이 적절한지 살펴봐야 한다. 이 두 가지 데이터만 정확하면 수익률 계산은 얼마든지 가능하다.”고 말했다.

 

수익성,수익형,실속형부동산,원룸(다가구)건물매매,상가(주택)매매,상가빌딩임대사업,경매분석,재테크투자,노후대비,은퇴준비투자 등 매물선정부터 인도까지 친절상담으로 토탈서비스하고 있습니다.

바로가기▶클릭