[재테크투자,원룸임대사업 투자정보]1인가구 시대에 뜨는 고시원·도시형 생활주택 투자

1인가구 시대에 뜨는 고시원·도시형 생활주택 투자

고시원, 내 빌딩 리모델링하거나 건물 빌려서 사업할수도 도시형 생활주택, 분양받아 임대 놓는 방식…1억원대 소액투자도 가능

(좌)고시원 싱글하우스 광나루점. <사진 제공＝싱글하우스> (우)이달 초 현대아산이 강동구 길동에 128가구를 분양한 강동 현대웰하임 도시형 생활주택. ＜사진 제공＝현대아산＞

고시원, 도시형 생활주택 등 새로운 형태의 수익형 부동산에 대한 관심이 높아지고 있다. 최근 1~2인 가구 증가 추세에 맞춰 정부가 도시형 생활주택과 고시원 등 준주택을 늘리기 위한 활성화 대책을 내놓으면서 수익형 부동산에도 새로운 변화가 나타나고 있다. 도시형 생활주택이란 전용면적 85㎡ 이하로만 구성된 원룸형 등 초소형 주택을 의미한다. 일종의 소형 아파트라고 보면 된다. 이런 추세를 반영해 도시형 생활주택 시장에 뛰어드는 건설사들이 늘어나고 있다. 고시원의 경우 과거에는 3.3㎡ 정도로 매우 협소한 공간이었지만 요즘 등장하고 있는 고시원은 6.6㎡ 이상으로 방안에 화장실, TV, 침대, 옷장 등을 갖추고 있다. 아울러 화재안전, 소음기준이 강화된 소방법을 적용받는다. 이와 관련해 정부는 1~2인 가구용 주택을 늘리기 위해 주택법 시행령을 개정해 지난 7월부터 고시원이 포함된 준주택 제도를 시행하고 있다. 준주택이란 법상 주택은 아니지만 오피스텔, 고시원, 노인복지주택 등 사실상 1~2인 가구 주거에 사용되는 건물을 의미한다. 고시원과 도시형 생활주택 수익률을 단순 비교하기에는 다소 무리가 있다. 도시형 생활주택은 `주택`이기 때문에 분양을 받아 임대하는 형태가 대부분이지만 고시원은 1실을 개별적으로 임대할 수 없다. 고시원 사업 형태는 자신이 소유한 건물을 리모델링하거나 자기 땅에 고시원 건물을 신축하는 사례, 투자비가 적을 경우 건물을 빌려 창업하는 사례 등이 일반적이다. 투자금액도 다르다. 도시형 생활주택을 분양받으려면 대략 1억원 정도이지만 건물을 빌려 고시원 사업을 시작하는 가장 저렴한 사례라도 최소 3억원 이상 들어간다. ◆ 건물 빌려 고시원 창업 시 수익률 = 대기업에서 은퇴한 이상수 씨(가명ㆍ60)는 1호선 대방역 주변 한 고시원 사장으로 변신했다. 이씨는 1년 전 대방역에서 도보로 3분 거리에 있는 건물 2개층, 전용면적 405㎡를 빌려 고시원을 열었다. 고시원 전문업체 싱글하우스(singlehouse21.net)에 따르면 투자수익률은 무려 연 30% 수준이다. 이씨는 임차보증금 5000만원, 시설 투자비 2억5000만원 등 총 3억원을 투자해 방 40실을 만들었다. 1개실 사용료는 45만원에 내놓았다. 고시원을 연 지 한 달 정도에 방이 모두 채워져 월 1800만원 수입을 올리고 있다. 공실률 10%를 가정해도 1600만원 선이다. 한 달 평균 총비용은 건물 월임차료 380만원, 전기ㆍ수도ㆍ난방비 120만원, 관리인건비 80만원, 온라인 홍보비 20만원, 기타비용 100만원 등 700만원 수준이다. 월순수입이 900만원 정도로 연간 기준으로는 1억800만원 선이다. 정광옥 싱글하우스 대표는 "이씨의 경우 3억원을 투자해 연간 1억800만원 수입을 올리고 있어 연간 수익률은 30% 정도"라고 설명했다. 높은 수익률을 기대할 수 있지만 고시원 투자 시 주의사항도 많다. 입지가 좋지 않으면 공실이 많을 수 있고 특히 시설비가 많이 들어간다. 정 대표는 "출퇴근이 용이한 역세권, 대학가, 학원가, 오피스 밀집 지역 등이 유리하며 특히 시설 투자비가 많이 들어가기 때문에 사업 기간이 최소한 5년은 넘어야 한다"고 말했다. ◆ 도시형 생활주택 분양받아 임대해 수익 가능 = 요즘 나오고 있는 도시형 생활주택의 경우도 은행 예금금리보다 높은 연 5%대 이상 수익률을 기대할 수 있다. 특히 도시형 생활주택은 오피스텔보다 인테리어나 옵션에서 거품을 뺀 가격을 지향하기 때문에 분양가가 낮은 편이라 상대적으로 임대수익률은 더 좋을 수 있다. 최근 수익형 부동산의 인기를 타고 오피스텔 분양가가 갈수록 높아지고 있는 데 반해 아직 도시형 생활주택은 1억원가량의 투자자금으로 분양받을 수 있는 곳이 많다. 그렇지만 도시형 생활주택은 향후 시세차익 가능성을 기대하기는 어렵기 때문에 발품을 팔아 주변 원룸이나 오피스텔 월임대료를 알아본 후 자신의 대출금액 등을 고려해 예상 수익률을 계산하는 것이 바람직하다고 전문가들은 지적한다. 이달 초 강동구 길동에서 분양한 `현대웰하임` 도시형 생활주택의 경우 공급면적 25㎡의 분양가는 1억3500만원 선이다. 길동 일대 비슷한 전용면적을 가진 탑스위트 오피스텔 전용 17㎡의 경우 현재 보증금 500만원에 월세 60만원을 받는 것이 보통이다. 이 경우 연간 수익률은 5.5%가량 나온다. 도시형 생활주택은 주차장 등 기반시설이 오피스텔에 비해서는 부족한 편이라 오피스텔과 원룸 중간 정도의 월세를 받을 수 있다고는 하지만 신규 건물이라 수요자들에게 인기를 얻을 수 있어 준공 5년차 오피스텔과 비슷한 임대료는 받을 수 있을 것이라고 예상할 수 있다. 구로구 구로동에서 현재 분양하고 있는 신세계로제리움 도시형 생활주택 역시 분양가는 전용면적 16㎡의 경우 1억2500만원, 20㎡의 경우 1억3500만원으로 1억원대 금액으로 투자할 수 있다. 인근 신도림포스빌 오피스텔 전용면적 20㎡는 현재 보증금 1000만원에 임대료 60만원대 월세계약이나 보증금 500만원에 임대료 70만원 수준이다. 연간 수익률을 계산하면 연 6.5% 정도다. 물론 여기에는 취득ㆍ등록세나 중개수수료가 붙기 때문에 수익률은 더 낮아질 수 있다. 다만 취득ㆍ등록세는 임대사업을 하면 낮출 수 있는 여지가 많다. 국민은행 원종훈 세무사는 "지방세에 관한 서울시 조례에 따르면 임대주택법상 임대주택사업자의 요건을 갖춰 임대업을 한다면 전용 60㎡ 이하 주택은 취득ㆍ등록세를 감면받을 수 있다"며 "조례에 의해 무주택자가 전용 40㎡ 이하의 1억원 미만 주택을 취득할 때도 취득ㆍ등록세는 감면된다"고 말했다. 중개수수료의 경우 요즘 도시형 생활주택 분양업체에서 일반 중개업소보다 더 싼 비용을 받고 대행해 주기도 한다. 실제로 강동 현대웰하임의 경우 준공 후 임차인 유치 지원 서비스를 약속하고 있다. 《원룸,상가빌딩,오피스텔,도시형생활주택 》 수익형부동산투자정보자료제공..클릭 테그:구미원룸.구미원룸매매.구미부동산.당진원룸.당진원룸매매.당진부동산.원룸임대사업.상가주택.매매.상가빌딩매매.다가구주택매매.다세대.다세대주택.다가구.오피스텔.원룸텔.수익형부동산.소액투자.수익성부동산.짠돌이.짠순이.재테크.재테크부동산.재테크잘하는방법.재테크독하게하는방법.돈버는방법.재테크10계명.신혼부부재테크.직장인재테크.재테크노하우.재테크투자클럽.수익형부동산투자카페.양도세.취득세.세금.부자.부자되는법.부자들에손금돈.종자돈.부동산투자정보.부동산시세.부동산펀드.노후대비.노후대책.노후.노후설계.노후생활.은퇴준비.은퇴대비.은퇴생활.노후자금.은퇴준비필요성