임야, 용도 바꾸면 가격 '껑충'■수익형부동산 구미원룸다가구건물매매-와집넷[바로가기]

【자료제공】구미부동산114-《원룸매매,상가빌딩매매,원룸임대사업,노후대비,수익형부동산,소액투자 》-『와집넷』

 

서울 가락동에 사는 김○○(58)씨는 최근 토지 매매로 짭짤한 수익을 올렸다. 김 씨는 여윳돈을 투자해 투자했던 파주 문산 임야 3,300㎡를 전원주택지로 용도를 바꾼 뒤 50% 이상 시세차익을 올렸다. 이 곳 개발 전제조건인 군부대 동의를 얻어냈다는 점도 가격상승에 일조했다.

김 씨는 이 땅에 3.3㎡ 당 40만원을 투자했지만 최근 시세는 60만원을 웃돈다. 임야를 그대로 방치했다면 가격 상승폭은 미미했을 것이라 회고했다. 김 씨는 땅 매입 후 컨설팅업체의 자문을 거쳐 지방자치단체에 토지형질 변경신청을 냈다.

형질변경에 든 비용은 대체조림비를 포함해 산지전용허가 및 개발행위허가 접수신청비와 산림의 입목축척조사비, 대체산림자원조성비, 공사비와 복구비 예치금 등 기타 공사비, 건축설계비 등을 합쳐 총 8600만원이었다. 땅값 상승분이 2억 원이었던 점을 감안하면 김 씨가 거둔 실제 수익은 1억1400만원인 셈이다.

 

[수익형부동산 원룸,상가주택,상가빌딩매매 투자정보]

■ 원룸(다가구)주택 건물 매매》 바로가기   ■ 상가주택건물 매매》 바로가기   ■ 통상가빌딩 매매》 바로가기

 

형질변경 방법

김 씨의 경우처럼 산지를 전원주택지나 공장용지 등으로 바꾸면 활용범위가 넓어져 가격이 뛰는 게 보통이다. 실제로 전원주택지 조성 허가가 난 임야 평당 시세는 자연 상태 임야보다 7~8배 정도 높다. 예를 들어 3,308㎡의 자연림 상태 임야를 사서 전용해 팔면 3.3㎡ 1만 원 이상 시세차익을 올릴 수 있다. 세금과 공과금 비용을 뺀 실제 수익금은 3.3㎡당 6000원 안팎이다.

전용절차는 비교적 간단하다. 땅 물색→ 매입 → 공과금 납부 → 소유권이전등기 → 전용허가신청 등의 순으로 진행된다. 전용허가 신청은 해당 지방자치단체에 한다. 특별한 하자가 없는 한 1~2개월이면 허가를 받을 수 있다.

 

경매 임야 매월 2,000여건 공급

임야를 싸려면 경매를 이용하는 것이 좋다. 전국 법원 경매시장에는 매달 임야가 2,200여건씩 쏟아지고 있다. 2010년 한해에 1만1,539건이 입찰에 부쳐져 7,474건이 낙찰됐고 낙찰가율은 95.4%를 기록했다.

공급되는 물량은 꾸준하지만 투자자들 사이에 인기가 그리 높지는 않는 것이 임야 경매물건이다. 낙찰가율(감정가 대비 낙찰가 비율)이 평균 90% 상회한다. 감정가 수준에서 약 10% 낮게 낙찰자가 결정되는 것이 보통이지만 감정가가 통상 시세보다 낮게 책정돼 값싸게 낙찰되는 게 통례이다.

개발 예정지역이나 신도시 주변 임야는 물건 당 입찰경쟁률이 10대 1을 넘는 경우가 많다. 투자자들은 경매에 나오는 임야 낙찰가격이 낮은 만큼 매입 후 가격 상승 가능성이 높은 것으로 보고 있다.

임야는 도로에 접한 땅이 좋다. 전원주택지를 조성할 계획으로 땅을 샀는데 도로가 없어 낭패를 보는 경우가 많기 때문이다. 파주, 화성, 김포, 광주, 남양주 등이나 도시지역 편입지 임야가 투자 1순위로 꼽힌다. 호재지역 근처의 이런 임야를 낙찰 받아 공장용지나 대지 등으로 형질을 바꿔 땅값 상승을 노리는 투자자가 늘고 있다.

 

  유의할 점

서울과 수도권 일대 임야 중에는 그린벨트나 군사시설보호구역으로 묶인 곳이 적지 않다. 또 등기부상 개인 명의로 돼 있어도 실소유자가 문중일 경우 소유권이전등기에 문제가 생길 수 있다. 다른 부동산 매입과 마찬가지로 임야 매입 때도 반드시 현장답사를 거쳐야한다. 상수원보호구역으로 지정된 땅은 형질 변경에 제약이 많아 투자 시 주의가 요망된다.

해당 지방자치단체에서 '토지이용계획 확인원'을 떼보고 수질보전 지역인지를 체크해야 한다. 임야라도 보전임지는 형질변경하기가 까다롭다. 이밖에 나무조밀도 50%이상, 경사도 20도 이상, 천연기념물로 지정되거나 희귀한 나무가 있을 때는 형질변경 허가를 받을 수 없어 투자 전 유의해야 한다.

 

수익성,수익형,실속형부동산,원룸(다가구)건물매매,상가(주택)매매,상가빌딩임대사업,경매분석,재테크투자,노후대비,은퇴준비투자 등 매물선정부터 인도까지 친절상담으로 토탈서비스하고 있습니다.

바로가기▶클릭