월세 받는건 좋은데…임대 수익률의 함정

전셋집이 모자라자 오피스텔이나 소형주택을 사들여 임대사업을 준비하는 사람이 많다.

집값은 오르지 않고 전셋값은 계속 뛰면서 임대수익률이 좋아질 것으로 기대하는 투자자들이 움직이기 시작한 것이다. 하지만 세금이 뜻밖의 부담으로 작용할 수 있다.

취득ㆍ등록세, 재산세는 물론 부가가치세ㆍ소득세 등 예상치 못한 세금이 많다. 나비에셋 곽창석 사장은 “생각지도 못한 세금이 부동산 투자수익률을 떨어뜨릴 수 있으므로 매매 이전에 세금을 고려한 수익률을 반드시 계산해야 한다”고 조언했다.

세금이 수익률 복병

최근 서울 강남에서 오피스텔 임대사업을 하려던 정모(55)씨는 세금 때문에 매입을 포기했다. 그가 눈여겨봤던 건 역삼동 S오피스텔 48㎡형으로 매매가는 1억원 정도다. 월세를 놓을 경우 보증금 500만원에 월 임대료 50만원을 받을 수 있다. 매매가에서 보증금을 제외하면 9500만원을 투자해 연간 600만원을 버는 셈이다. 이렇게만 보면 수익률은 연 6.3%다.

그러나 이건 세금을 고려하지 않은 것이다. 오피스텔은 매입가의 4.6%나 되는 취득ㆍ등록세를 내야 한다. 부가가치세도 건물분 가격의 10%를 부과한다. 따라서 취득ㆍ등록세는 460만원, 부가가치세도 300만원이 나온다.

1년의 임대수입에 대한 부가가치세도 62만원 정도다. 결국 세금 때문에 연 수익률은 5.8%로 낮아진다. 정씨는 “금리가 오를 것을 고려하면 연 5%대 수익률은 별로 재미가 없는 것”이라고 말했다.

도시형생활주택은 전용 60㎡형 미만이라면 취득ㆍ등록세가 면세된다. 다만 기존 주택을 보유한 채 매입한다면 종합부동산세나 양도소득세 등의 부담이 커진다는 게 단점이다. 클리코컨설팅 한문도 대표는 “대부분의 오피스텔이나 수익형 부동산 수익률이 연 5~6%인데 세금을 감안하면 세후 수익률이 연 1% 이상 낮아진다”고 설명했다.

전세보증금 소득세는 걱정 안해도 될 듯

올해부터는 전세수입에 세금이 부과되는 것도 부담일 수 있다. 하지만 실제 부과되는 금액은 많지 않으므로 크게 우려할 필요는 없다. 예컨대 자기 주택을 갖고 서울 잠실동 리센츠 아파트 전용 84㎡(전세 4억5000만원)와 송파동 한양2차 108㎡(전세 2억7000만원) 아파트를 전세로 줬다고 하자. 다른 수입이 없이 7억2000만원의 전세금만 받고 있다면 세금은 연 12만원에 불과하다.

전세보증금 소득세 산출은 3억원 초과 보증금의 60%에 대해 1년 만기 정기예금이자(연 5%)를 곱해 뽑은 총수입금으로 계산한다. 7억2000만원의 전세보증금을 받았다면 3억원 초과분인 4억2000만원의 60%에 정기예금 이자율을 곱하는 식이다.

총수입액은 856만원이 나온다. 여기에 중개수수료 등 경비 410만원(법정경비율 적용)을 빼고 남은 돈(446만원)에 소득 수준에 따라 적용되는 세율을 적용하는 것이다.

다른 수입이 많아 높은 세율(최고 35%)를 적용받으면 부담은 늘어난다. 만약 전세보증금 외에 특별한 소득이 없다면 연 6%의 세율이 적용돼 실제 부담하는 소득세는 크게 줄어드는 것이다.

원종훈 세무사는 “전셋집 10채를 임대해 전세보증금이 30억원이 넘어도 다른 소득이 없다면 세금은 연간 300만원 정도”라며 “전세 보증금에 세금을 매기기 시작했다는 상징성이 있을 뿐 큰 부담은 없다”고 말했다.

전세보증금 소득세 산출 어떻게

전세보증금 합계에서 3억원을 빼고

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전세보증금 3억원 초과분의 60%에 은행이자율(5%) 곱해 수입금 뽑고

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수입금에서 중개수수료 등 필요경비 빼고 임대소득 산출

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임대소득에서 각종 소득공제 후 소득자의 최종 종합소득에 따른 세율(최고 35%) 적용