서울 오피스빌딩 수익성 악화》수익형 부동산 투자정보

서울 오피스빌딩 수익성 악화》수익형 부동산 투자정보

지난 한 해 동안 서울지역 대형 오피스 빌딩의 월임대료 상승폭이 물가상승률에 못미치는 것으로 나타났다. 경기불황, 대기업 사옥 이전 등으로 장기 공실사태를 빚었던 강남권역이 임대료 하락세를 이끌었다.

13일 알투코리아에 따르면 지난 2010년 4·4분기 서울 지역 대형 오피스 빌딩의 월 평균 임대료는 3.3㎡당 6만5670원으로 조사됐다. 권역별로는 종로와 중구 등 도심권이 7만8900원으로 가장 비쌌으며, 그 뒤를 강남권(6만7300원), 마포·여의도(5만200원)으로 뒤따랐다.

특히 서울 지역 오피스빌딩의 월임대료 상승률은 전년 같은 기간 대비 2.2% 상승한 것으로 조사됐다. 이는 같은 기간 물가상승률인 2.9%과 비교하면 0.7%포인트 낮은 수준으로 실질상승률은 마이너스를 기록했다.

권역별로는 강남권역의 실질상승률이 -2.6%로 가장 많이 떨어지면서 하락을 주도했다. 마포·여의도와 도심권의 연간 월 임대 실질상승률은 각각 0.2%와 0.5%로 상승했다.

강남권역은 지난 2009년 말과 2010년 초 NHN등 대형 IT업종이 분당 등 기타권역의 사옥으로 이전한 데 따른 대규모 공실을 해소하기 위해 임대료를 빌딩 주들이 동결하면서 월임대료가 약보합세를 보였다.

알투코리아 김태호 이사는 “강남권역은 대기업 사옥 이외에 임대전용 및 개인빌딩의 숫자가 타권역에 비해 많다”면서 “사옥과 달리 개인빌딩은 공실에 민감하기 때문에 임대료 조정이 아무래도 쉽게 이뤄진다”고 설명했다.

이처럼 강남권역의 임대료가 하락조정되면서 공실률은 올해 4·4분기 4.0%를 기록 3·4분기(4.8%) 대비 0.8%포인트 줄었다. 신규공급물량이 6만㎡으로 상대적으로 적었던 것도 한 몫했다.

김 이사는 “지난 2008년 말 글로벌금융위기 이후 4∼5%에 수준에 머물렀던 강남권의 공실률이 최근 하락세를 보이고 있다”면서 “경기하락세와 사옥이전으로 이중고를 겪었던 강남권이 (임대료 조정 등을 통해)빠르게 정상화되는 양상”이라고 설명했다.

지난해 2·4분기 포스코건설이 인천으로 본사를 옮기면서 약 6개월 가량 비었던 역삼동 대륭빌딩도 삼성물산 주택사업본부와 현대글로비스가 입주하면서 공실을 해소했다.

한편 올해는 신규 오피스빌딩 공급이 줄을 잇는 도심권의 임대료가 하락을 주도할 것으로 예상된다. 종로 중구 자체 공급이 늘어나는 것은 물론 연면적 42만9000㎡ 규모의 SIFC가 여의도에 공급되는 데 따른 타격도 큰 탓이다.

알투코리아는 보고서를 통해 “지난 2010년 한해 동안 총 98만㎡ 면적의 신규오피스가 공급된 데 이어 올해 약 77만㎡이 추가로 공급될 것으로 예상된다”면서 “렌트프리(임대료할인)이 보편화 되면서 임대수익성은 더욱 악화될 가능성이 있다”고 진단했다.