왜 부동산자산관리가 필요한가?[상가빌딩 임대사업]

왜 부동산자산관리가 필요한가?[상가빌딩 임대사업]

우리가 부동산에 투자하는 이유는 투자를 통해 수익을 창출하기 위해서이다.

그렇다면 부동산으로부터 수익은 어떻게 창출되는가? 부동산을 통해 수익을 창출하기 위해서는 매입을 아주 잘한 후, 보유기간 동안에 운영수익이 극대화되도록 관리하여 적절한 시기에 매각하여야 한다.

매수 타이밍 등을 적절히 고려하여 빌딩을 매입한 이후에는 임대수입은 올리고 운영비용은 적정수준으로 낮추어 운영수익이 극대화되도록 관리하여야 하는데 그 이유는 부동산가치(Value)가 빌딩에서 나오는 순영업소득(Net Operating Income, NOI)에 의해 결정되기 때문이다.

                                   상가빌딩 외부사진(실물과 다를수있음)

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부동산 가치(Value) = 순영업소득(NOI) / 자본환원율(Cap Rate)

위의 식에서 순영업소득은 빌딩의 임대수입에서 운영비를 공제하고 남는 금액이고 자본환원율은 시장에서 형성된 투자수익율이라고 할 수 있다. 자본환원율은 시장에서 주어지는 것이므로 우리의 노력으로 증감될 수 없지만 순영업소득은 우리의 노력으로 증가될 수 있기 때문에 자산관리를 통해 순영업소득을 높일 수 있는 방법을 찾아서 실행한다면 그만큼 빌딩가치도 향상되는 것이다.

예를 들어, 어떤 빌딩에서 1년 동안에 나오는 순영업소득이 240백만원이고 주변에서 거래된 유사빌딩의 자본환원율이 6%라고 할 때 빌딩의 가치는 4000백만 원(=240백만 원/6%)이지만 효율적인 자산관리를 통해 순영업소득을 264백만 원으로 10% 증가시킬 경우에는 빌딩가치도 4400백만 원(=264백만 원/6%)으로 10%가 상승한다. 반대로, 소극적인 자산관리로 인해 순영업소득이 216백만 원으로 10% 감소한다면 빌딩의 가치는 3600백만 원(=216백만 원/6%)으로 10% 하락하게 된다. 결국, 순영업소득(NOI)의 증감에 따라 빌딩의 가치도 증감된다는 것을 알 수 있다.

따라서, 빌딩의 가치를 높이기 위해서는 순영업소득을 증가시키는 것이 중요하고 이를 위해서는 부동산자산관리가 필요하다고 할 수 있다.
이런 의미에서, 부동산자산관리(Property Management, PM)는 순영업소득(NOI)을 극대화하려는 일련의 활동이라고도 할 수 있다.

이렇게 적극적인 부동산자산관리를 통해 운영수익과 빌딩가치를 높인 이후에는 적절한 매각타이밍을 잡아 매각함으로써 부동산 투자수익이 창출되는 것이다.