신규점포 권리금거래의 문제점 》부동산 투자요령

신규입점하는 상가점포의 권리금 분쟁이 적지 않다. 보통 “권리금” 하면 기존에 영업하던 사람으로부터 영업에 이용되던 시설, 장소적인 입지, 영업노하우 등에 대한 대가인 것인데, 그야말로 ‘자리값’에 불과한 대가로 수천만원 이상이라는 거액을 수수하다보니 갈등이 발생할 수 밖에 없다. 더구나 최근에는, 신도시 등에서 많은 상가점포가 신규로 쏟아지면서 이런 분쟁사례가 많이 보고되고 있다.

엄밀하게 보자면 신규 점포 권리금거래도 당연히 가능하다. 비록 신규 점포이기는 하지만 향후 영업전망, 권리금 상승 등의 기대를 가지고서 권리금을 약속하는 것은 사적자치의 원칙에 따라 원칙적으로 유효하고, 또 강행법규위반이라고 단정할 수는 없다. 그럼에도 불구하고, 다음에서 보는 바와 같이 신규 입점 점포권리금과 관련해서는 여러 가지 부작용이 발생하고 있다. 건물주가 권리금을 받는지 여부에 따라 분쟁유형을 두가지로 나누어서 설명하기로 한다.

건물주가 권리금을 받는 것도 법적으로는 유효하다. 그렇지만 건물주가 권리금을 받는 부분에 대해서는 권리금을 지급하는 측에서 거부감이 있기 때문에 건물주가 권리금 받는 사실을 숨기고서 권리금거래가 이루어지면서 분쟁이 발생한다.

마치 임대차계약이 체결되었다가 종전 임차인의 사정으로 임대차계약이 마무리되는 상황이라고 거짓말하면서 가장 임차인을 내세워 건물주가 권리금을 받는 경우가 적지 않은데, 이런 방법은 권리금을 지급하는 측을 속이는 것으로 민형사상으로 문제될 가능성이 크다.

일부 건물주는 건물주가 권리금을 받는 것이 원천적으로 불가능하다고 잘못 알고서 이런 트릭을 행하는데, 건물주도 권리금수수가 가능하다는 점에서 이런 방법은 절대 바람직하지 않다.

다음은, 신규입점 점포임에도 불구하고 임대차계약만 체결한 다음에 아직 입점하기 이전 단계에서 기존 임차인이 다른 임차인을 구해 권리금을 받는 경우가 있다. 실제 임차할 목적으로 계약했다가 사정변경으로 임대차계약을 정리하게 되면서 발생하기도 하지만, 부동산중개업 종사자들이 권리금을 받을 것을 의도하고 기존 점포를 입도선매하는 식으로 임대차계약을 체결하는 경우도 적지 않다. 후자의 경우는 아예 처음부터 권리금을 노리고 계약을 체결한다는 점에서 일종의 ‘머니게임’이라고 할 수 있다.

하지만 이런 거래가 부동산중개업자의 직접 자기거래를 금하는 공인중개사의 업무 및 부동산거래신고에 관한 법률위반으로 해당 중개업자가 처벌되거나 행정처분받는 것은 별론으로 하고, 그 거래를 민사적으로 무효화하는 것은 쉽지 않다는 점에서 신중하게 접근할 필요가 있다. 권리금거래를 수반하는 임차인변경을 통해서 부동산중개업자가 이런 머니게임을 할 수도 있다는 점에서 건물주 입장에서는 중개업자와의 임대차계약이 진실한 것인지 여부, 중개업자가 구해오는 다른 임차인이 중개업자에게 상당한 권리금을 지급하지는 않았는지를 주의할 필요가 있다.

이런 식의 권리금 거래는 정상적인 영업활동을 통한 통상의 권리금거래와는 달리 그야말로 소위 ‘자리값’에 불과하다는 점에서 원래는 건물주에게 귀속되어져야 할 성격인데, 중간의 브로커에게 부당한 이익이 돌아가기 때문이다.

아울러 임차인으로서도, 권리금이라는 명목으로 거금을 투자할 필요가 있는지를 신중하게 고민할 필요가 있다.
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  [자료 출처]http://gmgm1019.tistory.com/

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