[수익형부동산투자]부모 자식간에 부동산 거래

[수익형부동산투자]부모 자식간에 부동산 거래

1. 부모가 자식에게 부동산을 양도하면 이를 양도로 보지 않고 증여로 추정하여 양도세가 아닌 증여세를 과세한다.

2. 또한 부모가 자식에게 직접 양도하지 않고 친족 등 특수관계자에게 양도한 다음 3년 이내에 친족 등 특수관계자가 다시 자식에게 양도하는 경우에도 부모가 자식에게 증여한 것으로 보아 증여세를 과세한다.

이때 증여세는 부모가 친족 등 특수관계자에게 양도할 당시의 가액을 기준으로 과세하며 양도당시 납부한 양도소득세는 환급하여 준다. 그러나 양도세가 증여세보다 큰 경우엔 증여세로 과세하지 않고 양도세도 환급해주지 않는다.

부모 ----(①양도)----> 친족 등 특수관계인 ---(②3년내 양도)----> 자식
이런 경우 부모가 자식에게 증여한 것으로 보아 증여세를 과세한다.
①양도의 경우 이미낸 세금은 환급되며, ②3년내 양도에 대해서는 과세하지 않는다.

하지만 위 규정들은 추정규정이기 때문에 대가를 지급받고 양도한 사실이 분명하면 증여로 보지 않는다. 다만 추정규정이기 때문에 대가를 지급받고 양도한 사실을 납세자가 입증하여야 한다.

3. 또한 일반적으로 당해부동산에 귀속된 채무도 함께 증여하는 부담부증여의 경우 채무액만큼은 증여가 아니라 양도로 보아 양도소득세를 과세하고 나머지 부분만 증여로 과세하고 있지만 부모가 자식에게 증여하면서 채무도 함께 증여하는 부모자식간 부담부증여의 경우에는 채무는 이전되지 않는 것으로 추정한다. 따라서 부모자식간 부담부 증여는 부동산 가액 전체를 증여로 보아 과세하고 있다.
다만 이 규정도 추정규정이기 때문에 객관적으로 명백한 채무임을 납세자가 입증한 경우에는 부담부증여로 인정하여 채무부분은 양도 나머지부분은 증여로 과세할 수 있다.

이때 객관적으로 명백한 채무라고 인정되는 것은 다음과 같은 서류에 의해 입증되는 것을 말한다.
(1) 국가·지방자치단체 및 금융기관에 대한 채무는 당해 기관에 대한 채무임을 확인할 수 있는 서류
(2) 그 외의 채무는 채무부담계약서, 채권자확인서, 담보설정 및 이자지급에 관한 증빙 등에 의하여 그 사실을 확인할 수 있는 서류

4. 양도세를 적게 내기위해 부모가 자식에게 부동산등을 증여한 후 5년 이내에 그 부동산을 양도하게 되면 부모가 직접 양도한 것으로 보아 양도소득세를 계산하여 과세한다.

양도세의 납세자는 자식이 아니라 부모가 되며 양도세의 계산도 부모가 직접 양도한 것으로 보고 양도세를 계산한다는 뜻이다.
양도세는 양도가액에서 취득가액과 그 외 수리비등 필요경비를 차감 한 후 장기보유특별공제와 기본 공제를 한 금액에 대해 세율을 적용하여 세금을 계산한다.
이때 양도가액은 자식이 양도한 금액
취득가액은 자식이 증여받을 당시의 금액이 아니라 부모가 취득한 금액
필요경비에는 부모가 부동산을 취득하면서 소요된 취,등록세 그리고 자식이 증여받은 후 지출한 수리비등을 공제한 금액을 기준으로 세율을 적용한다.
이때 자식이 증여를 받으면서 납부한 증여세는 환급하여 주고 부모에게 양도세를 부과하는 것이 배우자간 증여와 다른 점이다.
장기보유특별공제의 기준이 되는 보유기간의 계산도 자식이 증여받은 시점부터 계산하는 것이 아니라 부모가 취득한 시점부터 계산하다.

부모자식간의 증여 후 양도규정은 양도세를 부당하게 적게 내기위해 자식에게 증여한 후 양도하는 것을 전제로 한다는 것이 부부간의 증여 후 양도규정과 차이가 있다.
따라서 양도세를 부당하게 적게 내기위한 것이 아님을 입증하면 이 규정에 적용을 받지 않는다.
하지만 배우자간의 거래에는 부당하게라는 규정이 없어 무조건 적용을 받는다.
카페 바로가기