소형 아파트 경매 투자 성공법■수익형부동산 원룸건물투자-와집넷[바로가기]

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 ◇ 소형 아파트 경매 낙찰 사례

중소기업에 근무하는 황모(38)씨는 올해 1월 아파트 경매에 도전, 직장과 가까운 곳에서 자신에게 꼭 맞는 경매 아파트를 찾았다. 서울 강동구 길동 S아파트 56㎡(23평형) 방 3개짜리로 감정가는 1억8000만원이었다. 1회 유찰로 최저가가 감정가 대비 80%선인 1억4400만원으로 떨어진 상태였다. 급매가는 감정가보다 1500만 원 정도 높은 수준이었다.

강동구 일대에서 인지도가 썩 높지 않고 단지가 큰 아파트는 아니지만 10층 아파트 중 9층인 데다 교통도 좋고 가격도 싸 입찰하기로 결정했다. 우선 권리관계를 조사해 보니 국민은행이 가장 먼저 설정된 말소기준권리였고, 이후 여러 채권자가 근저당과 가압류를 설정해 뒀으나 모두 낙찰 후 소멸되는 권리였다.

임차인 한 명이 8000만원의 고액 전세를 들어 살고 있었다. 최초 근저당 이후 두 번째 전세권 권리를 갖고 있었고, 마침 배당요구를 한 상태였다. 낙찰되면 전세금 전액을 돌려받는 세입자였다. 따라서 명도에 이상이 없었다. 입찰 당일 최저가보다 1000만 원 가량을 더 써 6명의 입찰 경쟁자를 제치고 1억5300만원에 낙찰 받는 데 성공했다. 단순 비교해도 주변의 시세보다 3000만 원 이상 싸게 산 것이다.

 

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  ◇ 소형 아파트 잘 고르는 법

소형 경매물건은 입찰장에서 경쟁자가 많아 낙찰가율(감정가 대비 낙찰금액 비율)이 다소 높다. 값싸게 낙찰 받으려면 미리 전략을 세워야 한다. 인기지역 유명 아파트만 고집하면 실속이 없다. 그러나 주상복합이나 단동(나 홀로 아파트), 비역세권 아파트는 2회 유찰 후 낙찰가율 70% 안팎이다. 이런 아파트를 노리면 시세 대비 20~30% 저가에 매입할 수 있다.

내가 입찰하고자 하는 아파트와 가깝거나 유사 아파트의 최근 낙찰 사례를 살펴보면 얼마 정도에 낙찰되고 몇 명이 입찰하는지 살필 수 있다. 감정가 수준에 낙찰되거나 경쟁률이 치열하다면 조급하게 입찰하기보다 타이밍을 늦추고 기다려야 한다. 충분한 시간적 여유를 갖고 가능한 여러 아파트에 최저가 정도만 써 내 꾸준하게 입찰하는 것도 하나의 전략이다.

다소 복잡한 권리인 듯 보여도 법적으로 해결할 수 있는 아파트를 노리면 투자수익을 극대화할 수 있다. 예를 들어 입찰 당시 대지지분이 없지만 감정평가서에 대지권을 포함해 감정했다면 하자 없이 대지권을 취득할 수 있다. 일반인들은 물건 상 하자로 판단해 투자를 꺼리지만 전문가의 조언을 받은 다음 입찰하면 아무 하자 없이 소유권을 취득할 수 있다.

자금 여력이 부족하면 은행권 경락잔금 대출을 이용하는 것도 고려할 만하다. 대출은 낙찰가, 감정가 중 낮은 금액기준으로 한다. 이 금액의 20~40% 규모를, 연 6~7% 금리로 대출 받을 수 있다. 잔금대출은 낙찰자의 신용등급과 투기지역 여부, 등기상 권리 관계, 대출 및 소득유무에 따라 규모가 정해진다. 나 홀로 아파트는 별도로 취급된다.

소형 다세대, 연립주택 경매물건을 고르는 것도 방법이다. 빌라 경매물건은 아파트에 비해 감정가가 낮은 데다 낙찰가도 낮아 아파트보다 더 낮은 값에 낙찰 받을 수 있다. 통상 아파트에 비해 5~10% 포인트 정도 싸게 낙찰 받을 수 있다. 1억 원 미만의 소액으로도 서울·수도권에서 내 집을 장만할 수 있다.

 

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