경매를 잘하는 법?■다가구주택건물투자사업-와집넷[바로가기]

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필자가 경매실무강의를 하거나 경매투자자문을 할 때 종종 질문 받는 것 중의 하나가 ‘어떻게 하면 경매를 잘 할 수 있는가?’ 하는 것이다. 그럴 때마다 농반진반 요즘 유행하는 어투로 “잘 하면 되지요~!”라고 웃어 넘기곤 했지만, 돌이켜 한번쯤 생각을 해보게 하는 질문이다. 진짜 어떻게 하면 경매를 잘 할 수 있을까? 

경매를 잘 하는 방법이 교과서처럼 딱히 정해져 있는 것은 아닐 것이다. 다만 필자의 경험상 경매를 잘한다고 하기 위해서는 먼저 입찰성공률을 높이는 것이 우선이요, 다음이 입찰사고를 줄이는 것이요, 그 다음이 사고수습을 잘하는 것이라 할 것이다. 물론 한가지 더해 투자수익률을 높이는 것도 넷째 요소로 들 수 있겠으나 이는 경매를 잘하는 법이라기보다는 소위 ‘돈되는 물건 고르는 법’이라는 지엽적이고 구체적인 색채가 강해 여기서는 논외로 한다.

 

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입찰성공률 높이기. 낙방을 해도 1등과 몇 십만원 정도밖에 차이 나지 않을 정도로 입찰가를 기막히게 잘 쓰는 경매전문가가 있다고 하자. 그러나 10건 입찰하면 한두건 낙찰이 될까 말까 하는 수준이라고 한다면 그가 경매를 잘한다고 할 수 있을까? 경매전문가라고 할 수는 있어도 경매를 잘한다고는 할 수 없을 것이다. 경매의 제1목표는 낙찰을 받는 것이요, 제2목표가 기대수익을 달성한다는 데에 있다는 점에서 이미 그 전문가는 제1의 목표를 넘지 못하고 있는 셈이다.

근소한 차이로 낙방한다는 것은 물건에 대한 확신이 없는 경우가 태반이다. 물건에 대한 확신이 없으니 가격에 대한 확신도 없고, 그러자니 입찰가격 산정이 점차 보수적으로 흘러가는 것이다. 보여지는 현상의 가치도 중요하지만, 투자자에게 그보다 더 중요시되는 것은 개발호재나 개발가치(개발, 리모델링) 등 잠재적 미래가치이다. 더러 시세보다 높은 가격에 낙찰이 되거나 경매시장에 처음 등장하자마자 낙찰이 되는 이유는 이러한 미래가치가 입찰가에 반영되었기 때문이다.

경쟁이 치열하고 낙찰받기가 어려운 때일수록 물건의 가치에 대한 확신은 더욱 절실하다. 시세에 대한 판단, 개발호재나 개발가치에 대한 판단이 자료수집이나 현장조사를 통해 정확하게 이루어져야 하는 이유이다. 무조건 낙찰 받자고 한다면 그야말로 ‘내지르면’ 그만이지만, 이 또한 기대수익을 달성하고자 하는 경매의 제2 목표와는 동떨어진 계산이다. 내질러도 물건(또는 물건가치판단)에 대한 확신을 갖고 내지르란 얘기다.

 

입찰사고 줄이기. 경매를 하다보면 초보자, 전문가를 불문하고 사고치는(?) 사람들이 참 많다. 경매통계상으로도 낙찰대금을 납부하지 못하고 재경매에 부쳐지는 재경매건이 낙찰된 물건의 15%에 이른다는 것이 이를 입증한다. 사고의 유형도 입찰단계에서 발생하는 서류미비, 보증금 미달, 입찰표 잘못 작성 등에서부터 낙찰 후 발생하는 권리인수, 보증금 인수, 고가낙찰 등 가지각색이다. 후자의 대부분은 입찰물건 선정시 권리분석, 임대차분석을 제대로 하지 못하였다거나 물건 선정 후  현장조사를 소홀히 한데서 비롯되는 사고 유형이다. 이유야 어떻든 입찰사고의 대다수는 입찰자에게 금전적인 손해를 발생시킨다는 점에서 신중에 신중을 기해야 할 부분이다.

입찰사고를 줄이기 위해서는 교육이나 학습을 통해 물건부터 제대로 고르는 전문적인 식견을 갖추는 것이 중요하지만, 경매는 앉아서 하는 것이 아닌 만큼 입찰법정에 자주 들락날락해서 법정분위기를 익히고 입찰실습을 해보거나 공부서류 열람, 현장조사를 통해 물건의 위치나 상태, 점유관계 등 현황파악에 한치의 소홀함이 있어서는 안된다. 조사가 마무리되었으면 어떤 형식으로든 조사내용을 일목요연하게 작성하는 수고를 마다하지 않는 것 역시 매우 중요하다. 기억해서 아는 내용과 보고서 작성을 통해 드러나는 내용과는 또다를 수 있기 때문이다. 

 

사고수습 잘하기. 경매를 그까짓 것쯤으로 대충 다루는 경우는 물론이려니와 조사를 완벽하게 했다손치더라도 사람의 일인지라 사고가 터지지 않을 수는 없다. 이미 엎지른 물이지만 그렇다고 수수방관하고 있을 수는 없다. 사고라고 의심이 되는 경우 현장재조사를 통해 물건상태, 가격, 점유관계 등을 다시금 파악해보고, 법원에 보관된 집행기록 열람을 통해 드러나지 않는 권리관계나 경매절차상의 하자가 있는지 등을 알아볼 필요가 있다.

어떤 하자가 발견된 경우 경매절차에 따라 그 하자를 치유하면 되는데, 우리 경매제도는 친절하게도 사고를 수습할 수 있는 기간, 즉 하자치유기간을 부여해주고 있다. 매각불허가신청(낙찰 후 7일 이내), 항고(낙찰허부결정 후 7일 이내) 등이 그것이다. 그 뿐이랴! 이 기간이 지나도 하자의 종류에 따라서는 매각허가결정취소신청이나 낙찰대금 감액신청도 가능하다.

이들 신청이 인용되느냐의 여부는 전적으로 법원이 판단할 사항이지만, 이들 제도만 알고 적절히 활용해도 입찰사고에 의한 피해를 상당수 줄일 수 있을 것이다. 스스로가 경매절차와 하자치유의 방법들을 잘 숙지하는 것이 우선이지만, 내가 그 능력을 겸비하지 못하고 있다면 언제라도 자문을 구할 수 있는 경매전문가나 법률전문가를 알아두는 것도 입찰사고를 줄이는 방법이 될 수 있다. 

이처럼 낙찰성공률을 높이는 능력은 물론 사고를 치지 않는 능력, 그리고 부득이 사고를 쳤다 하더라도 신속한 사고수습을 통해 피해를 최소화하는 능력 등 3박자를 고루 갖추어야 비로소 경매를 잘한다고 할 수 있을 것이다. 나는 사고치지 않을 자신이 있다고 한다면 낙찰성공률만 높이면 되겠지만, 입찰에 관심을 갖는 순간부터 사고의 위험과 함께한다는  경매가 어디 그리 녹록할까! 나는 위 3가지 중 어떤 능력을 갖고 있을까? 과연 경매를 잘하고 있는 것일까?

 

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