[소액부동산투자]농지취득자격증명에 대한 小考

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전, 답, 과수원 등 이른바 농지를 경매로 취득할 때에는 농지취득자격증명(이하 ‘농취증’이라 함)을 제출해야 한다. 매각 후 매각결정기일(7일) 이내까지로 정해진 기간 안에 농취증을 제출하지 못하면 매각이 불허가되고 일부를 제외한 대부분 법원이 매수신청보증금을 몰수하기도 한다.

농취증은 농업경영을 목적으로 하는 것과 주말ㆍ체험영농을 목적으로 하는 것 2가지로 나뉜다. 전자는 농취증 신청 시 신청서 외에 농업경영계획서를 제출해야 하지만 후자는 신청서만 제출하면 되고 대상 면적이 1천㎡ 미만(세대원 합산)이어야 한다는 차이가 있다.

어느 경우에나 신청서가 접수되면 농취증을 4일내 발급해주도록 의무화하고 있기 때문에 농취증을 발급받는데 있어 특별히 어려움은 없다. 문제는 농취증을 신청했지만 증명서 발급이 종종 반려된다는 점에 있다.

농취증을 매각기일내에 제출하지 않으면 매수신청 보증으로 제공한 금액이 몰수된다는 것도 문제려니와 농취증 제출기간으로 지정된 7일이라는 기간이 공휴일을 포함은 것이기 때문에 사실상 영업일로 보면 5일 정도밖에 시간이 없다는 것도 문제다.

물론 농취증을 신청하면 신청일로부터 4일내에 농취증을 발급해주도록 하고 있지만 그 농취증 발급이 반려된 경우 그 원인을 치유하고 다시 신청서를 제출해 농취증을 발급받거나 농취증 대신 농취증 발급이 반려된 원인을 소명하는 증명서를 관할관청으로부터 발급받아 법원에 제출해야 하는데 경우에 따라서는 영업일 5일이라는 시간이 매우 짧을 수 있다는 얘기다. 따라서 농취증이 필요한 농지를 매수한 경우 매각일 당일 또는 늦어도 익일에 즉시 농취증을 신청할 것을 권장하고 있는 것도 그런 이유에서다.

그런데 농지임에도 불구하고 이렇듯 농취증 발급이 반려(거부)되는 이유는 무엇일까? 이유는 농취증 발급 관청인 시ㆍ구ㆍ읍ㆍ면에서의 농취증 발급 여부에 대한 판단기준과 경매를 진행하는 법원에서의 판단기준이 서로 다르다는 데에 있다.

즉 농취증 발급 관청은 농취증 발급 여부에 대한 판단을 토지 지목이 전, 답, 과수원 등 농지로 되어 있느냐를 기준으로 삼는 것이 아니라 현황 상 어떤 용도로 이용되고 있는지 또는 다른 용도로 이용되고 있는 경우 농지로의 원상회복이 용이한지 여부를 판단 기준으로 삼고 있는 것과 달리 경매법원은 농지의 이용현황보다는 오로지 토지의 지목이 전, 답, 과수원으로 되어 있는지 여부만을 판단기준으로 삼는다.

그렇기 때문에 경매법원은 그 토지상에 건물이 들어서 있거나, 콘크리트구조물이 가설돼 있거나, 농지전용에 대한 협의를 마친 농지 여부를 불문하고 단지 지목이 전, 답, 과수원이라는 이유로 농취증 제출을 요구하고 있는 것이다. 어떻게 보면 법원은 농지라는 이유로 무조건 농취증 제출을 요구하고 있고 이에 대한 문제해결은 매수인과 농취증 발급 관청 사이에서 알아서 해결하라는 식의 무책임한 행정이 아닐 수 없다.

농지가 전용돼 다른 용도로 사용하고 있음이 분명한 경우에는 농취증 제출을 면하게 하는 것이 좋지 않을까? 농지 전용으로 인한 농취증 제출 의무 면제는 매각 전에 매각준비 과정에서 실시하는 매각물건 감정평가를 토대로 평가서나 또는 매각물건명세서상에 관련 내용을 기재하면 될 것이다. 이 방법 외에도 얼마든지 다양한 방법을 동원해서 농취증 제출 여부에 대한 판단을 법원도 충분히 할 수 있다고 본다.

특히 농지전용협의를 마친 농지나 담보권자가 직접 담보농지를 취득하는 경우, 공유농지의 분할을 원인으로 농지를 취득하는 경우, 이미 농지전용협의가 끝나 도시지역(주거지역, 상업지역, 공업지역 등)으로 지정된 농지 등은 관련 법령에 의해 농취증 발급 의무가 면제되고 있음에도 불구하고 이런 농지까지 농취증 제출을 요하는 것은 다소 문제가 있다.

경매법원이 사전에 농취증 발급 대상 여부에 대한 판단을 좀더 정확히만 해주더라도 농취증 발급 대상 경매물건이 상당히 줄어들 것이고 또한 이로 인해 매수자가 농취증 발급에 따르는 사회적 비용이나 농취증 반려라는 심적 부담에서도 상당수 벗어날 수 있을 것이다.

좀 더 나아가 경자유전의 원칙이나 농지소유상한이 상당수 완화되고 기업형 농지소유가 늘어나고 있는 추세에 맞춰 농취증 발급 요건이나 절차를 대폭 완화하면 어떨까?

 

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