성공하는 계약체결의 노하우■구미원룸건물투자사업-와집넷[바로가기]

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부동산 거래 등 경제생활에 있어 계약체결의 중요성은 두 말할 필요가 없을 정도라고 할 수 있다. 성공적인 계약체결의 노하우를 소개하고자 한다.

1. 입증책임을 고려하라
계약체결의 가장 기본적인 방법은, 합의되고 거론된 내용을 계약서에 정확히 반영하는 것이다. 계약과정에서 서로 합의된 내용이 정확하게 서면화되지 못하면 서로간에 기억이 다르거나 아니면 어느 일방이 진실과 다른 주장을 하면서 분쟁이 발생할 수 있게 된다. 따라서, 가장 기본적인 방법은 계약내용 그대로를 정확하게 계약서상에 서면화할 수 있도록 노력하는 것이다.

하지만, 합의된 내용을 계약서상에 서면으로 정확히 반영해야되는 필요성은 계약당사자간에 서로 입장차이가 있을 수 있다.
임대차계약을 하면서 건물에 금이 가는 등의 하자가 있어서 이 사실을 감안해서 차임을 경감시켜주면서 계약체결된 사안을 예로 들어보자. 더 나아가, 조금 특이한 사안이기는 하지만 필자가 직접 소송을 담당한 사건인데, 점포 임대차계약과정에서 예전에 해당 점포 내에서 자살사건이 있었다는 것이 거론되면서 차임을 대폭 낮추어 임대차계약을 체결한 사례 역시 유사한 케이스가 될 수 있다.

위 사안들 모두, 임대차 대상인 건물에 있어 일종의 “하자”라고 할 수 있는 “건물의 균열”이나, “예전의 자살사건”이라는 요소가 임대차계약체결 과정에서 이미 충분히 반영된 것이 진실인데, 이러한 문제들이 계약서상에 반영되어 있지 않다는 점을 기화로 임차인이 변심을 하면서 ‘임대차계약과정에서 이 문제들이 전혀 거론되지 않아서 결국 속아서 계약체결했으니 계약을 해제하거나 차임을 낮추어달라’는 억지주장이 가능할 수 있다. 더구나, 필자가 소송을 담당했던 “자살사건”이 있었던 점포임대차계약에서는 임차인이 개점준비과정에서 수천만원의 공사비까지 투자하면서 단순한 계약해제를 넘어 거액의 손해배상까지 문제되어서 분쟁이 커져버렸다.

위 사안들 모두 “건물균열”이나 “자살”이라는 하자가 계약체결과정에서 모두 거론되어 더 이상 계약해제나 차임감액을 문제삼을 수 없는 것이 진실이기는 하지만, 계약체결경위가 계약서상에 분명하게 기재되어있지 않다면 판단을 하는 재판부로서는 내막을 정확하게 알 수가 없어 오해가 생길 수 있다. 이 때 법원은 입증책임(立證責任)을 기준으로 사안을 판단하게 된다. 분쟁이 되는 사안을 직접 경험하지 않은 판사로서는 판단에 있어 어떤 기준을 가지고 나타난 증거를 판단할 수밖에 없는데, 그것이 바로 입증책임(立證責任)인 것이다. 민사소송법상으로 입증(立證)이라는 것은, 법관으로 하여금 확신을 얻게 하는 당사자의 노력이라고 할 수 있는데, 입증책임이 있는 사람이 입증해야 될 부분에서 법관에게 확신을 가지는 상태에까지 이르지 못하게 하면 입증실패로 재판에서 불리하게 된다.

위 사안들의 경우에는, 임대차목적물상의 하자존재 그 자체는 명백하기 때문에 계약과정에서 이미 이러한 하자를 고려하거나 충분히 알고 계약이 체결되어졌다는 점에 대해서는 “임대인”이 입증책임을 부담하게 된다. 따라서, 향후 분쟁을 대비한다면 계약과정에 이런 하자가 거론되거나 반영되었다는 점을 적극적으로 계약서에 반영할 필요는 “임대인”에게 있는 것이다. 반대로, 임차인 입장에서는 계약을 해제할 수 있는 여지를 가지기 위한 꿍꿍이 속셈이 있다면 이런 계약내용이 계약서에 반영되지 않도록 적당히 넘어갈 필요가 있다.

위에서 거론한 사안과 달리 입증책임이 누구에게 있는지에 대한 판단이 곤란한 경우도 적지 않다. 모 공중파 법률프로그램에 부동산 부분의 법률자문을 담당하면서 방송작가들로부터 받은 방송자문내용을 사례로 들어보기로 한다.

상가점포 임대차계약기간 도중에 다른 곳으로 이전해야 할 개인적인 사정이 생긴 임차인 乙은, 임대인 甲에게 자신의 이런 사정을 이야기하면서 중도해지를 부탁하게 된다. 이에 대해 임대인 甲은 비록 계약기간이 만료되지는 않았지만 임차인 乙의 이런 사정을 공감하고 '일단 다른 세입자를 구해보자'고 긍정적으로 답을 했다. 그 후 마침 이 점포에 들어오겠다는 세입자가 나타나 임대차계약이 체결되고 그 계약금까지 기존 임차인 乙에게 건네진다.
하지만, 그 후 새로 들어오기로 예정된 세입자가 개인적인 사정을 이유로 계약금을 포기하고 이 임대차계약을 파기하게 되는데, 이런 상황을 예상치못한 기존 임차인은, 새로운 임대차계약이 체결되자 기존 임대차계약이 완전히 끝난 것으로 믿고 임대인으로부터 받은 계약금으로 다른 곳에 새로운 점포까지 구하게 된다.

이런 상황에서 양측의 주장이 부딪히게 된다. 임차인 乙은 임대차계약종료를 이유로 임대인 甲에게 나머지 보증금의 반환을 요구하지만, 반대로 임대인 甲은, 새로운 임차인이 구해지는 전제로 기존 임대차계약을 중도해지하는 것으로 약속한 것인데, 새로운 임대차계약이 계약이행 도중에 파기되었기 때문에 나머지 임대차보증금을 돌려줄 수 없음은 물론이고, 계약기간이 끝날 때까지 월세도 계속 부담하라고 주장한다. 어느 주장이 타당한 것일까?

방송대본으로 만들어진 사안이기는 하지만, 실제로도 자주 발생하는 사례라고 할 수 있다. 이 사건 핵심은, 기존 임대차계약이 합의해제되었지 하는 것인데, 판단이 쉽지 않다. 이 사안을 법리적으로 하나씩 풀어보자.
임대차계약에서 계약기간이 엄연히 정해져 있기 때문에, 임대차계약이 기간 중도에 합의해제되었다는 입증책임은 임차인에게 있다. 그런데 이 사안에서 입증의 부담이 임차인에게 있는 사건이기는 하지만, 사안의 전체적인 분위기상으로 볼 때 ‘새로운 임차인이 들어오면 임대차계약을 중도해제시켜주겠다’는 임대인의 의사표현이 있었다는 점은 분명하기 때문에, “중도해제 합의”라는 입증에 상당한 정도 임차인이 다가간 것은 틀림없다는 점에서 판단의 어려움이 있는 것이다. 새로운 임차인과 임대차계약이 체결되면서 다른 변수를 생각하지 못한 채 확정적으로 중도해제하겠다는 의사를 임대인이 표현한 것인지, 아니면 새로운 임차인과 단순히 계약체결하는 것에 그치지 않고 최종적으로 임차인이 입점하는 것을 조건으로 중도해제하겠다는 의사를 표명한 것인지가 판단하기 곤란하다. 필자 개인적으로는, 기존 임대차계약이 합의해제된 것으로 자문했다. 새로운 임차인으로부터 받은 계약금을 기존 임차인에게 건넸다는 것은 기존 계약을 정리하겠다는 확실한 의사표시가 아닐까하는 판단이 들었기 때문이다.

결국, 계약과정에서의 합의내용을 계약서에 구체적으로 기재할 필요성은, 합의내용에 관해 분쟁이 발생할 때 어느 쪽에 입증책임이 있는지를 판단해서 합리적으로 정할 필요가 있다. 하지만, 현실은 전혀 그렇치 못하다. 위에서 본 바와 같이 입증책임이 누구에게 있는지 곤란해서 분쟁이 발생하면 판단하기 어려운 사안들이 적지 않음에도 불구하고 별다른 생각없이 계약내용을 말로 대충 끝내버리는 경우가 많다. 또, 서면으로 작성된 내용마저도 여러가지 해석이 가능할 수 있는 불분명한 경우가 적지 않다. 서로간의 관계가 원만할 때는 잠재해 있다가도 관계가 악화되면서 분쟁의 불씨가 된다. 분쟁에서 이기기 위해 이런 허점을 이용해서 거짓말을 하기 때문이다. 그 결과 감정의 골은 더 깊어진다. 재판하는 법원으로서도 이런 모호한 사실관계 정리에 너무 많은 에너지를 소모할 수밖에 없게 된다. 사안이 정리되지 않다보니 본의아니게 잘못된 판단이 될 수도 있어, 사법불신의 원인이 되기도 한다.

2. 법규에 대한 정확한 이해

이렇게 계약서작성에 소홀한 이유 중의 하나는 법규정과 계약문구에 대한 오해 때문이다. 분쟁이 발생했을 때 분쟁해결을 위한 법규정이 모두 완비되어 있는 것으로 오해하는 경향이 있지만, 실제로는 법규정상으로는 분쟁해결을 위한 근간만을 기재하는 것이 일반적이고, 그 밖에 사소한 부분이나 구체적인 법규정이 제대로 갖추어지지 못한 부분에 대해서는 서로간의 합의라는 형식의 계약으로 보충할 수 밖에 없다.

예를들어서, 차임을 연체하지 않도록 임차인을 독려하기 위해서, ‘2번 이상 차임을 연체할 경우 계약을 해지한다’와 같은 문구는 굳이 계약서에 다시 기재할 필요가 없다. 기재하지 않더라도 민법 임대차규정에 그런 내용의 조항이 존재하기 때문이다. 결국, 법에 규정된 내용을 반복해서 계약서에 규정하는 것은 법적으로는 무의미한 것이다. 그럼에도 불구하고 임대차계약서에는 이런 취지의 약정이 많을 많이 기재되고 있다.
반면에, 차임연체에 따른 일정한 위약금규정을 부과하는 계약내용은 계약서에 삽입할 필요가 큰데도 불구하고, 이러한 계약내용이 없는 계약서가 많다. 많은 임차인의 경우 차임을 연체하더라도 보증금에서 이를 공제하면 그만이고 차임연체에 따른 별다른 불이익은 없다고 생각하고 있어, 차임연체를 독려하는 차원에서 차임연체에 대한 일정한 불이익을 정하는 위약금조항이 필요하다고 보인다. 예를들어, ‘차임연체 하루(내지 1개월)당 얼마의 위약금을 차임과 별도로 지급한다’는 내용이 그것이다. 단적인 예로서, 납부지연에 따른 불이익이 없는 신문대금의 경우와 납부에 따른 상당한 불이익을 두고있는 공과금의 경우에 납부의지가 당연히 차이가 있다는 것이 이러한 규정의 필요성을 반증하고 있다고 볼 수 있다.

또한, 임대차기간만료나 중도해지 등으로 점유할 권한을 상실하였으면서도 여러 가지 핑계로 임차인이 임대차목적물을 부당점유하는 경우가 많고, 특별한 사전조치가 없는 한 임대인이 이에 대응하기 위해서는 명도소송을 제기할 수 밖에 없는데, 명도소송은 비용과 시간이 많이 소요되는 단점이 있어 명도소송을 거치지 않고 효과적으로 명도를 할 수 있는 조치가 사전에 필요할 수 있다. 이를 위해서는, 명도지체에 따른 상당한 위약금조항을 계약서에 삽입해 둘 필요도 있는 것이다. 이러한 위약금약정을 정해두지 않으면 실제 손해를 배상받기는 쉽지 않게 된다.

결국, 계약위반이 발생할 경우 법에 어떤 내용이 정해져있는지를 정확히 이해하고, 별도의 위약금을 약정하는 등 구체적인 계약을 통해 법규의 미비점을 보완할 필요가 있는 것이다.

한편, 위약금약정을 함에 있어 주의할 점은, 가급적 다툼이 없는 정확한 문구로 약정할 필요가 있다는 것이다. 예를 들어, ‘약속 위반시 부동산 시가상당의 손해배상을 한다’는 식의 문구는, 향후 부동산 시가에 대해서 다툼의 여지가 있을 수 있다는 점에서, 이러한 해석의 여지가 있는 문구 대신에 ‘5억원을 배상한다’는 식의 해석여지가 없는 방향으로 기재하는 것이 분쟁해결에 훨씬 수월할 수 있다.

사회 다른 분야에서도 마찬가지이지만, 부동산거래 역시 약속이 잘 지켜지지 않은 대표적인 분야이다. 지켜질만한 약속을 하는 사회를 만들고, 불필요한 소송을 예방하는데 위약금약정이 큰 기여를 하게 될 것으로 믿어 의심치 않는다.

다른 사례를 들어보자. 부동산을 매매하는 과정에서 매도인이 부담할 양도소득세를 매수인이 부담하는 취지로 약속이 이루어지는 경우가 간혹 있다. 공동주택개발사업과 같이 해당 부동산매입이 꼭 필요한 경우가 대표적인데, 예를 들어 매매대금 10억원을 정해 받고도 10억원에 해당하는 양도소득세조로 3억원을 별도로 수수하는 식이다. 그런데 이렇게 별도로 받은 3억원이 어떤 이유로든 세무당국에 적발이 되면 세무당국으로서는 부동산 매도에 대한 실제 대가를 10억원이 아니라 13억원이라고 판단하고 13억원에 대한 양도소득세 예를 들어 5억원을 부과하게 된다. 이렇게 예상치 못했던 2억원이 추가부과되면 매도인은 매수인을 상대로 2억원을 추가지급하라는 주장을 하게 되면서 분쟁이 발생한다. 이 경우, 두 사람간의 합의내용이 구체적으로 무엇인지를 두고 분쟁이 복잡해질 수 있다. 이런 경우가 발생할 수 있으리라는 것을 구체적으로 예상치못했기 때문에 당연히 합의내용이 불분명할 수 밖에 없어 분쟁해결도 자연히 어려워 지는 것이다.

결국 이런 분쟁은 위와 같은 사례에서 양도대금을 13억원으로 한 과세가 이루어질 가능성이 있다는 점에 대한 이해부족에서 발생한 셈인데, 만약 매도인이 이런 가능성을 미리 예견하고 있다면 계약서상에 ‘이 건 부동산거래와 관련해서 부과되는 양도소득세는 10억원에 대한 과세이건 13억원에 대한 과세이건 그 금액 여하를 불문하고 모두 매수인이 부담한다’는 식의 약정을 함으로써 미연에 분쟁을 예방할 수 있게 된다.

실무에 대한 이해와 경험부족으로 낭패를 본 다른 사례를 하나 더 살펴보자.

서울 용산에 지어지는 빌라 1채를 분양받은 甲은 이 빌라가 완공되기 직전 乙에게 이 빌라를 팔게 되었다. 건물 자체가 아니라 건물이 완성되기 이전에 향후 완성될 건물소유권에 관한 권리는 “분양권”이라고 하는데, 바로 분양권을 매매한 것이다. 매매과정에서 ‘대금을 깍아달라’는 매수인의 집요한 요구 때문에 가격절충을 하느라 장시간 실랑이가 벌어졌고, 결국 이런 과정을 거쳐 최종적으로 대금을 정하고 계약서를 작성하는 단계에 들어가게 되었는데, 문제는 계약서에 도장을 찍기 직전 무심코 던진 乙의 제안으로 계약서에 삽입된 문구 하나 때문에 甲이 매우 어려운 처지로 몰리게 되었다.

甲은 이 빌라를 분양받는 과정에서 분양대금 납부를 위해 금융기관 대출을 받고 있었고, 분양권거래과정에서 甲의 기존대출을 乙이 그대로 승계하기로 하고 승계되는 금액만큼은 거래금액에서 공제하는 것으로 합의되는데, 계약서 날인 직전 乙이 ‘분양권 매매잔금을 甲에게 모두 지급한 이후라고 하더라도 빌라건물이 준공되기 이전에까지 발생한 대출이자는 매도자인 甲이 부담한다’는 취지의 제안이 화근이 되고 말았다. 분양권거래의 일반적인 관행이나 거래통념에 비추어보면 분양잔금이 상호간에 정산된 이후의 대출이자는 매수자부담이 원칙이지만, 가격절충에 다소 섭섭했던 乙은 대금조정의 한 방편으로 건물준공시까지 甲이 계속 대출이자를 부담해달라는 제의를 한 것이다. 이런 제안을 받은 甲은, 건물완공을 불과 2--3개월 앞두고 있어 예정된 완공기일까지의 이자부담이 수백만원 정도에 불과하고, 또 가격절충 때문에 워낙 장시간 실랑이를 해서 이 제안을 거절하면 다시 장시간을 실랑이해야 하거나 아니면 계약이 깨질 수도 있다는 단순한 생각에 乙의 제안을 그대로 수용해버리고 말았다.

하지만, 계약체결 직후 빌라 분양회사가 부도나서 빌라건축공사가 2년 이상 진행되지 못하게 되는 예상치 못한 상황이 발생하게 된다. 결국 乙은 합의된 계약서 문구를 근거로 ‘건물준공이 되지 않은 2년 이상의 기간 동안에 乙에게 부과된 대출이자 6천여만원을 甲이 부담해야한다’고 요구했고, 재판에서도 乙의 요구를 거의 수용하는 조정이 이루어지게 된다.

당시 甲이 부동산실무에 능한 사람이었다면 건물완공이 예상보다 늦어지는 경우가 적지않다는 현실을 고려해서 ‘건물준공시까지의 대출이자는 매도자가 부담한다’는 것과 같은 불확실하고 위험성이 큰 합의를 거부했을 것이고, 대신에 차라리 매매대금을 몇백만원 깎아주는 선택을 했을 것이다.


결국, 성공하는 계약체결을 위해서는 입증책임을 비롯한 법규 자체에 대한 이해는 물론 풍부한 실무경험이 바탕이 되어야 한다는 점에서, 계약을 쉽게 생각하고 무턱대고 접근할 것이 아니라 필요하면 관련 전문가와 반드시 충분히 상의할 필요가 있다. --이상--

 

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