사례로 보는 부동산 절세법 》수익형부동산 투자

사무실용 오피스텔인데 주택으로 간주돼 과세됐다면?

⇒ 임차인 사업자등록증 등 입증할 자료 제출하면 OK

자영업을 하는 허창(40)씨는 아파트와 오피스텔을 각각 한 채씩 갖고 있었는데 1년 전 1가구 1주택인 아파트를 팔았다. 이에 대해 양도소득세가 6000만원이 나왔다.
허씨는 1가구 1주택 비과세요건에 해당되어 세금이 안 나오는 줄 알고 있다가 뜻밖의 세금이 나와 세무서에 가서 과세사유를 확인하였다. 과세내용을 확인해 본 결과 임대해주고 있는 오피스텔이 주택으로 되어 있어 과세가 되었다는 것이다.
허씨는 어떻게 소명해야 세금이 나오지 않을까? 우선 알아야 할 기본사항으로 세무서에서는 모든 과세자료에 대하여 직접 현지 확인을 하고 있지 않다. 따라서 사실상의 용도에 대해서는 알지 못하고 다만 책임 있는 행정기관의 공부상의 내용으로 과세 여부를 판단한다.
만약 공부상에 나타나 있는 내용과 사실상의 용도가 다를 때에는 적극적인 소명을 해서 불이익을 받는 일이 없도록 하는 것이 납세자의 권리이다. 이런 경우 허씨는 소유하고 있는 오피스텔이 주거용이 아닌 업무용로서 2주택이 아니라는 사실을 입증하여야 한다.
이를 입증하기 위한 증빙서류로는 임차인과 인근 주민의 인우보증서, 임대차계약서, 임차인의 주민등록등본, 임차인의 사업자등록증과 부가가치세 신고서, 임대인의 부가가치세 신고서 및 부동산임대공급가액명세서, 기타 업무용이라는 사실을 증명할 수 있는 서류를 준비하면 된다.

부모님과 불가피하게 주민등록 주소가 같아 1가구 2주택이 됐다면?

⇒ 따로 산다는 증빙서류 제출하면 해결 OK

평촌에서 아파트를 분양 받아 살고 있는 박경한(42)씨는 자녀 교육 때문에 분당에 있는 부모의 주민등록으로 주소지를 옮겨놓았다. 이런 경우 부모가 주택을 팔게 되면 1가구1주택 비과세 적용을 받지 못하게 되는데 양도소득세를 내지 않을 수 있는 방법이 있을까? 물론 방법은 있다. 여기서 중요한 것은 1가구 1주택에서 ‘1가구’의 요건이 무엇인가 하는 점이다.
1가구라 함은 ‘거주자 및 배우자가 동일한 주소 또는 거소에서 생계를 같이하는 가족과 함께 구성하는 1가구’를 말한다. 이때 ‘생계를 같이하는 가족’에 해당하는지의 여부가 양도소득세 과세결정의 열쇠가 된다. 여기서 생계를 같이하는 가족이란 ‘동일한 생활공간에서 동일한 생활자금으로 생계를 같이하는 거주자와 그 배우자의 직계존비속 및 형제자매’를 일컫는다.
그러므로 주민등록 주소지에 같은 세대원으로 등재되어 있더라도 사실상 독립적으로 따로 거주하고 있어 생계를 같이하고 있지 않다면 동일한 세대원으로 볼 수 없다. 박씨의 경우, 별도로 생계를 유지하고 있다는 객관적이고 명백한 증빙(TV시청료, 수도요금, 전화요금, 신문대금영수증 등)을 첨부하면 비과세 적용을 받을 수 있다. 여기서 주의할 점이 있다. 1가구 1주택에 해당하는지의 여부는 양도일 당시를 기준으로 판단한다.
따라서 몇 년이 지난 뒤에 사실상 부모와 별도 세대였다는 사실을 입증하기에는 어려움이 따를 수밖에 없다. 결론적으로 얘기하면, 세월이 흐른 뒤에도 입증 책임을 지지 않고 1가구 1주택 비과세 적용을 받으려면 주택을 매도하기 전에 미리 주민등록을 분리해놓는 것이 최상이다. 단 부부인 경우는 단독 가구를 각각 구성하더라도 동일한 가구로 본다는 점에 유의하여야겠다.

상가 겸용주택 팔 때 주택 외 면적에 대해서도 양도세 내나?

⇒ 주택 외 면적보다 주택 면적이 넓다면 세금 안 내

건설업을 하는 이철수(45)씨는 5년 전에 상가 겸용주택을 신축한 뒤 양도하였는데 세무서에서 4000만원의 양도소득세 고지서가 나왔다. 그는 세무서에 확인해 본 결과 주택과 주택 외의 면적이 동일한 경우에는 주택 외의 면적에 대해서는 양도소득세가 과세된다는 사실을 알았다.
이런 경우 그가 양도소득세를 비과세 받을 수 있는 길이 있을까? 세법에서는 겸용주택의 경우 주택 면적이 주택 외의 면적보다 더 크면 전체를 주택으로 본다. 따라서 1가구1주택 비과세요건에 해당될 수 있는 것이다. 실무적으로 주거용으로 쓰는 지하실이나 옥탑방, 주택이용 전용계단 등의 면적은 주택면적에 포함되므로 이 부분을 잘 활용하면 절세할 수 있다.

이사 때문에 어쩔 수 없이 2주택이 됐다면?

⇒ 새 집 사고 2년 안에 예전 집 팔아야 비과세

서울에 사는 장옥선(36)씨는 근무 형편상 수도권에 집을 구한 뒤 이사를 했다. 이런 경우 1가구 1주택자인 장씨는 2주택자가 되는데 서울에 있는 주택을 언제까지 처분해야만 양도소득세가 나오지 않을까? 이에 대한 해법을 찾아보자. 1가구가 국내에 2개의 주택을 소유하고 있으면 먼저 양도하는 주택에 대해선 양도소득세가 과세되는 것이 원칙이다.
그러나 이사를 가기 위하여 1주택을 소유한 1가구가 그 주택을 양도하기 전에 새로운 주택을 취득함으로써 일시적으로 2주택이 된 경우에는 새로운 주택을 취득한 날로부터 2년 이내에 종전의 주택을 양도하면 1가구 1주택 비과세요건이 적용된다. 그리고 농어촌주택을 소유함으로써 두 채의 집이 된 경우의 비과세 해당 여부는 농어촌주택을 제외하고 판단한다.
즉 1주택(일반주택)을 소유한 1가구가 서울, 인천, 경기도를 제외한 읍·면 지역(도시 지역 안은 제외)에 소재한 농어촌주택을 보유하여 1가구 2주택이 된 경우 일반주택을 팔면 비과세된다. 그리고 노부모(남 60세, 여 55세 이상, 본인 또는 배우자의 직계존속 포함)를 봉양하기 위해 가구를 합침으로써 두 채의 집이 된 경우 가구를 합친 날로부터 2년 이내에 양도하여도 양도소득세가 비과세된다.
위의 경우는 모두 양도하는 주택이 양도일 현재 1가구 1주택 비과세요건을 갖춰야만 한다. 참고로 1가구 1주택 비과세 보유 및 거주 요건은 서울, 과천, 5대 신도시는 3년 이상 보유 및 2년 이상 거주이며, 기타 지역은 3년 이상 보유다.

3년 미만 보유한 1주택자의 양도세 절세 방법은?

⇒ 잔금 청산일을 3년 경과한 시점으로 계약하도록

부천 중동에 사는 1가구 1주택 소유자인 민경오(45)씨는 자녀의 유학자금이 필요해 주택을 처분하려고 한다. 그런데 문제는 주택 보유기간이 3년이 채 되지 않아 1가구 1주택 비과세 적용을 받을 수 없다. 그렇다면 현 상태에서 양도소득세를 가장 적게 낼 수 있는 방법은 무엇일까?
이에 대한 해답을 찾아보자. 1가구 1주택자가 3년 이상 보유 및 2년 이상 거주(서울, 과천 및 5대 신도시 지역에 한함)한 주택을 처분하면 양도소득세는 비과세된다. 하지만 민경오씨의 경우처럼 세법 규정을 알고 있어도 개인적인 사정상 비과세요건을 충족시키지 못하는 사례가 발생할 수 있다.
보유기간이 3년이 안 된 주택을 처분하는 경우에도 조금만 더 신경 쓰면 세금을 절세할 수 있는 길은 얼마든지 있다. 일반인이 알고 있는 세법 중 잘못 알고 있는 대표적인 내용 중의 하나가 양도시기에 관한 것인데 이를 잘 활용하는 것이 좋다. 대부분 양도시기를 계약일자로 알고 있으나 세법에서는 양도시기를 다음과 같이 정해놓고 있으므로 이를 잘 숙지하여 활용하면 절세하는 데 많은 도움이 될 것이다.
양도시기는 ▲첫째, 대금청산일이 분명한 경우에는 잔금청산일이며 ▲둘째, 대금청산일이 분명하지 않은 경우에는 소유권 이전등기 접수일 ▲셋째, 대금청산 전에 소유권 이전등기를 한 경우에는 등기접수일이다.
일반적으로 부동산 거래 시 매매계약을 체결한 뒤 잔금을 청산하거나 등기이전할 때까지 보통 1~2개월 또는 그 이상의 시일이 소요되므로 2년 거주기간 요건을 충족했으나 3년 보유기간이 몇 달 정도 부족하다면 잔금청산일자를 3년이 경과된 시점으로 약정하고 3년이 지난 다음에 인감증명서를 넘겨주면 비과세 혜택 적용을 받을 수 있다.

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  [자료출처]:http://cafe.daum.net/gumi.gumi

 

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