[부동산 투자전망]◆주상복합 아파트의 미래는?

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한때 부의 상징이던 주상복합이 최근에는 왕따 신세다. 주상복합아파트는 초고층,초대형,초고가라는 '3초 주택'이다.

그런데 전반적인 주택시장의 구조적 변화와 맞물려 죽을 쓰고 있다. 지지옥션에 따르면 올 1월부터 21일까지 서울에서 경매로 나온 강남3구(강남·서초·송파구) 아파트 310개 중 40개(12.9%)가 주상복합이었다. 지난달 주상복합 낙찰가율은 70%로 일반아파트의 80%에 비해 10%포인트 낮았다.
일단 주상복합아파트의 역사를 거슬러 올라가보자. 주상복합아파트가 고급 아파트의 대명사가 된 것은 오래된 일은 아니다.1999년 입주한 서울 강남구 도곡동 타워팰리스가 등장하기 이전만 하더라도 주상복합아파트 하면 종로의 낡은 세운상가를 떠올렸다. 하지만 타워팰리스가 큰 인기를 끌자 주상복합 아파트를 보는 눈이 달라졌다.

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“우리나라 아파트 엘리베이터 안에서 인사를 나누는 사람들은 타워팰리스 주민들뿐”이라는 얘기가 있다. 엘리베이터에서 인사는 당신과 나는 같은 계급이라는 동류의식(Kind consciousness)의 표현이다.

타워팰리스는 그들만의 특별한 세상, 신흥부촌의 상징이 되었다. 타워팰리스 성공 이후 건설업체들이 잇따라 상업지역과 준주거지역을 개발, 고급화․첨단화․대형화된 주상복합아파트를 내놓기 내놓았다.

주상복합아파트가 인기를 끈 이유는 단지 주민들만 이용하는 커뮤니티 시설의 희소성이 큰 몫을 차지한다. 외부 손님을 맞이하는 응접실, 자녀가 방과 후 안심하고 이용할 수 있는 공부방, 그리고 파티장, 수영장, 골프연습장…. 이러한 커뮤니티 시설은 당초 주거지역으로 열악하고 비좁은 상업지역의 초고층 아파트라는 한계를 극복하기 위해 도입된 것인데 의외로 반응이 좋았다.

사실 외부와 차단된 폐쇄형 커뮤니티(Gated community)라는 지적을 받지만 삭막한 도심 콘크리트 아파트에 이웃 간 교류의 커뮤니티가 형성된 것은 높이 평가할 만한 일이다. 일반 아파트에서는 그나마 폐쇄형 커뮤니티조차도 없었던 점을 감안하면 주상복합 커뮤니티는 아파트 주거 문화사에서 상당한 발전이다.

하지만 최근 들어 주상복합아파트들이 독점했던 커뮤니티 시설을 일반아파트도 도입하기 시작했다. 일부에서는 영어마을을 세울 만큼 주상복합아파트 수준을 뺨칠 정도로 업그레이드됐다. 주상복합아파트 커뮤니티 시설의 희소성이 사라진 것이다.

희소성이 사라지니 단점만 부각된다. “환기와 통풍이 제대로 안 된다”, “5월부터 에어컨을 가동해야 하다 보니 전기료 부담이 너무 크다”, “집값이 잘 오르지 않는다” 등의 불만이다. 그래서 요즘 일부 주택업체들은 아파트를 분양할 때 주상복합이라는 단어를 빼려고 한다.

더욱이 초고층 주상복합은 분양가나 가격이 비싼 대형평형으로 구성돼 있어 수요층이 두텁지 않다. 서울 강남권(일부 버블세븐지역 포함)을 제외하고는 초대형 주상복합 아파트를 소화할 만큼 구매력을 갖춘 곳이 많지 않다.

요즘 초대형 주상복합아파트의 미분양 사태는 초대형 주상복합아파트를 짓기만 하면 타워팰리스가 될 것이라는 공급자의 환상 때문이었다. 타워팰리스는 강남의 핵심지역인 도곡동에만 존재할 뿐이다. 타워팰리스의 부촌 이미지와 상징이 그대로 비강남권에도 통용돼 차별적인 주거공간으로 인기를 끌 것이라는 믿음은 허황된 것이며 앞으로도 그럴 것이다.

법원 경매시장에서도 주상복합아파트는 찬밥이다. 송파구 잠실동 L 주상복합아파트 등 일부 강남권 대형 주상복합은 감정가 대비 낙찰가가 50~60%까지 떨어졌다. 이처럼 주상복합의 인기가 시들해진 것은 관리비 부담 이외에도 향후 개발에 대한 기대감이 크지 않기 때문이다. 용적률이 많게는 1000%가 넘는다.

용적률을 최대한도로 올려 개발했기 때문에 추가 개발 여지가 없다. 개발 재료가 없는 부동산 가격은 상승하더라도 평균을 넘기 어렵다. 그래서 주상복합아파트가 고급화된 원스톱 리빙 공간으로 손색이 없지만 특별한 경우가 없는 한 차별화된 가격상승이 힘들다. 일본 부동산처럼 건물이 오래되면 가치가 떨어지는, 이른바 감가상각이 적용되는 정상적인 부동산시장이 될 것이다.

 

 

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