[부동산 직거래]◆2분기 주택시장 전망

1분기 경기 회복이 지연되면서 전국 부동산 시장의 보합 장세가 지속되고 있다. 국지적인 편차는 있지만 전반적으로 거래 시장이 위축되고 가격은 조정되는 모습이다.

부동산 114에 따르면 올 1분기 동안 전국적으로 아파트값은 0.27% 내렸다. 서울은 -0.67%, 수도권은 -0.26%, 신도시는 -0.41%씩 각각 하락을 한 것으로 나타났다.

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서울 수도권의 내림폭은 지난해 4분기보다는 다소 둔화됐지만 광역도시와 지방의 아파트값은 급등후 숨고르기 양상이 빚어지면서(0.85%→0.30%)되면서 전국적으로 지난 해 4분기보다 아파트값 하락폭이 다소 커졌다.

중소형 실수요 중심의 봄 이사철 거래와 함께 가격 반등이 나타났던 지난 해 이맘때와 비교하면 전반적으로 가격이 하향 안정세를 보이고 있다.

서울 재건축 시장도 1분기 들어 1.82% 내리며 지난 해 2분기부터 4분기 연속 하락세다. 서울 평균이 0.67% 하락했으니 거의 3배가량 하락폭인 셈이다. 재건축은 본질적으로 거주목적보다는 투자성 상품 성격이 강하다.
 
요즘 주택시장이 실수요로 투자수요로 패러다임이 전환되다 보니 투자수요층이 얇다. 더욱이 재건축은 현재 사용가치는 거의 없고 미래의 교환가치에 대한 기대를 먹고 자라는 유기체 성격이 강하다. 이러다보니 박원순 시장의 재건축 출구전략 같은 미래의 불확실성에 지나치게 예민한 반응을 보인다.

또 투자를 할 때 지렛대 효과를 위해 대출을 많이 내는데 금융에 많이 의존하는 부동산은 금융시장의 불안정성을 닮아간다. 작은 외풍에도 가격이 휘청거리는 특성이 있는 것이다.

전반적인 가격 약세장이 지속되면서 주택 거래량은 올해 1-2월 크게 줄었다. 거래량이 바로 주택시장의 활성화에 가장 중요한 바로미터다. 거래량이 가격을 선행한다는 연구논문들이 많다. 사려는 사람이 있어야 거래가 될 테니까말이다.

그래서 가격이라는 것은 거래량의 그림자일 뿐이라는 얘기도 있다 이처럼 거래량이 감소한 것은 올 들어 취득세 감면 혜택이 사라지면서 사실상 취득세 인상으로 받아들이면서 매수세가 크게 줄었다. 지난 2월에는 기저효과와 실수요 이사철 거래로 약간 늘어났지만 지난해 이맘때와는 비교해볼 때 거래시장이 위축된 모습이다.

봄 이사철 거래도 일단락되면서 당분간 시장은 거래량이 감소하는 모습이 나타나지 않을까 생각이다. 아파트값이 회복하기 위해서는 거래량이 늘어나야 된다. 지금처럼 거래량이 늘어나지 않는 한 당분간 시장은 바닥을 다시는 것으로 봐야 할 것이다.

지난해 이맘때쯤 전국 부동산 시장에서는 전셋값 파동이 일어 서민들의 고충이 많았다. 올해 1분기 전세 시장은 전국 평균적으로 0.37% 올랐다. 지난 해 1분기(3.86%)에 비하면 상승률이 10분의 1로 줄어든 것이다. 서울의 경우 오히려 0.06% 내렸다.

이처럼 전세시장이 안정된 것은 ‘물 수능’으로 겨울방학 때 학군 수요가 크게 줄어든 것이다. 물가가 급등하면서 실질 소득이 줄어든 상황에서 고가 전세에 대한 부담으로 수요가 줄어들었다. 이러다보니 재계약을 통해 눌러앉는 사람들이 많다. 이사비용이라도 아끼자는 사람들이 늘어난 것이다. 이런 추세라면 당분간 전세시장은 안정세를 유지할 것으로 보인다.

요즘 비아파트 상품의 선호도가 높아지면서 아파트 입주 물량이 많이 줄었다. 올해 1분기 아파트 입주량이 전국에서 3만 4571가구로 집계됐는데 지난해 1분기보다도 25%나 물량이 감소한 것이다. 신규 아파트가 이처럼 많이 줄었다면 전세가격이 오르는 게 당연할 수 있을 것이다. 그런데도 전세가격이 안올랐을까. 이것은 공급적인 측면에서 살펴볼 수 있다. 도시형 생활주택이나 오피스텔 같은 아파트 대체재들이 완충역할도 해주고 있기 때문이다.

지난해 도시형 생활주택이 전국적으로 8만4000가구 인허가가 났다. 보통 도시형 생활주택을 짓는데 9개월 정도 걸린다니까 올해부터 입주를 한다고 보면 된다. 올해 오피스텔도 1만실 정도 입주를 할 예정이다. 이처럼 비아파트 상품의 공급이 늘어난 것은 베이비부머를 중심으로 오피스텔 등 안정적인 월세수입을 원하는 사람들이 늘어났다는 점도 한몫했다고 볼 수 있다. 최근 수익형 부동산시장의 인기는 노후불안이라는 사회적 현실과도 맥락을 같이 한다고 볼 수 있다.

2분기에는 총선이라는 국가적 이벤트가 있다. 총선이 부동산 시장에 영향은 주겠지만 2008년 뉴타운 광풍처럼 큰 영향을 주기에는 어려울 것으로 보인다. 물론 요즘 온기가 돌고 있는 지방의 땅 시장은 후보들의 공약으로 들썩일 가능성이 있다.

하지만 이번 총선의 각 당들의 후보공약을 보면 새누리당이나 민주통합당 모두 개발공약보다는 주거복지 쪽 공약을 내걸고 있고 큰 차이가 드러나지 않는다. 전월세가격이 급등한 지역에 가격인상을 제한하는 전월세 상한제나 임대주택 공급 활성화 등이 대표적인데 이른 서민들의 주거를 안정시키기 위한 대책이라고 볼 수 있다. 이런 공약은 오히려 시장에 호재라기보다는 악재로 작용할 수 있어 보인다.

올해 2분기의 부동산 시장 상황은 어떨 까? 지금 약세분위기를 돌려놓기에는 이렇다할 모멘텀을 찾기 어려운 상황이다. 예년 같으면 총선이 시장에 어떤 분수령이 되곤 했는데 올해는 큰 의미가 없을 것으로 보인다. 수도권은 최근 시장의 선도주라고 할 수 있는 강남재건축이 계속 약세를 보이기 때문에 일반 아파트까지 약세로 접어들 가능성이 있다.

다만 지방도 최근 들어 오름세가 꺾이는 지역이 나타나고 있어 지역별로 차이가 드러나 각개전투 양상이 될 것으로 보인다. 분양시장은 오피스텔이나 보금자리주택, 분양가 상한제 아파트 등 일부 경쟁력 있는 상품은 관심을 끌겠지만 전반적으로는 거래시장처럼 위축되는 모습이 나타날 것으로 예상된다.