부동산 투자=임대차계약시 주의사항

☞ 임대차계약시 주의사항 (계약전)

- 법원등기과나 등기소에서 토지,건물 등기부등본을 발급받거나 열람하여 등기부등본상의 소유자가 실제 소유자인지 계약 체결 당사자인지 주민등록증을 통해 확인한다.
- 등기부등본의 갑구에 기재되어 있는 근저당/저당권/전세권 등의 소유권 이이외의 권리가 등기가 되어 있는지의 여부를 확인한다
- 등기부등본상의 근저당 등의 권리가 등기되어 있는 경우 예상되는 주택 가격에서 근저당 등의 금액을 공제하고 자신의 주택이 경매되는 경우를 대비하여 먼저 입주 해 있는 전세보증금 등을 공제하고도 본인의 전세보증금의 회사가 가능한지 판단한다.
- 전/월세 계약 체결 상대방이 등기부등본상의 소유자가 아닌 경우 적절한 대리권이 있는지의 여부를 위임장과 인감증명서를 통해서 확인한다.


☞ 임대차계약시 주의사항 (계약시)

- 계약 후 중도금, 잔금기일이 장기간인 경우 중도금 또는 잔금 지급 전에 등기부등본을 다시 확인하여 계약 후 중요한 권리 변동이 있는지 확인한다.
- 재계약시에는 확정일자를 그대로 유지할 수 있도록 절대 계약서를 새로 쓰지 말아야 한다. 세금의 가감이 있을 시에는 그 차액만큼 영수증을 주고 받는다.
- 전세권 등기 설정은 우선 집주인의 인감증명서가 필요하므로 현실적으로 까다롭다. 우선변제 순위는 확정일자와 똑같지만 집주인이 전세금을 돌려주지 않을 경우 소송을 하지 않고 바로 경매 신청을 할 수 있다.
- 상가 주택 계약 시 계약서 내용에 상가용도를 쓰지 말고 주거용으로 기입해야 확정일자 효력이 발생한다.


☞ 임대차계약시 주의사항 (계약후)

1) 등기부등본 & 확정일자 인

- 계약 체결 후 중도금, 잔금 기일이 장기간인 경우 중도금이나 잔금 지급 전에 등기부 등본을 다시 확인하여 계약 후 중요한 권리 변동이 있는지를 확인한다.
- 주민등록등본 1통과 임대차 전/월세 계약서 원본을 관할 동사무소에 제출하여 확정일자 인을 받는다.


2) 전세권 설정등기신청

[ 등기신청서 기재요령 ]

① 부동산의 표시 란 : -전세권의 목적 부동산을 기재하되, 등기부 상 부동산 표시와 일치하여야 한다. 부동산이 토지인 경우에는 토지의 소재 ,지번, 지목, 면적을 기재하고, 건물인 경우에는 건물의 소재 ,지번, 종류, 구조, 면적을 기재한다.
② 등기원인과 그 연월일 란 : -등기원인은 "전세권 설정계약"으로, 연월일은 전세권 설정계약의 체결일을 기재한다.
③ 등기의 목적 란 : "전세권 설정"으로, 연월일은 전세권설정계약의 체결일을 기재한다.
④ 전세금 란 : 아라비아 숫자로 "금 000원"이라고 기재한다.
⑤ 전세권의 목적과 범위 란 :
-전세권의 목적이 부동산의 전부인 때에는 "2층 중 남측 100㎡"로 특정하여 그 위치와 면적을 기재한다
⑥ 존속기간 란 : 전세권설정계약에서 정한 전세기간을 기재한다.
⑦ 등기의무자 란 : -전세권설정자의 성명, 주민등록번호, 주소를 기재하되, 등기부 상 소유자 표시와 일치하여야 한다. 그러나 소유자가 법인인 경우에는 상호(명칭), 본점(주사무소 소재지), 등기용등록번호를 기재하고, 비법인 사단이나 재단인 경우에는 상호(명칭), 본점(주사무소 소재지), 등기용 등록번호 및 대표자(관리인)의 성명, 주민등록번호, 주소를 각각 기재한다.
⑧ 등기권리자 란 : 전세권자를 기재하는 란 그 기재방법은 등기의무자 란과 같다.
⑨ 등록세, 교육세 란 : 등록세영수필확인서 및 통지서에 의하여 기재한다.
⑩ 세액합계 란 : 등록세액과 교육세액의 합계를 기재한다.
⑪ 등기신청수수료 란 : 부동산 1개 당 5,000원의 등기수입증지금액을 기재한다.
⑫ 첨부서면 란 : 등기신청서에 첨부한 서면을 각 기재한다.
⑬ 신청인등 란 :
가) 등기의무자와 등기권리자의 성명 및 전화번호를 기재하고, 각자의 인감을 날인하되 등기의무자는 그의 인감을 날인한다. 그러나, 신청인이 법인 또는 비법인 사단이나 재단인 경우에는 상호(명칭)과 대표자(관리인)의 자격 및 성명을 기재하고, 법인이 등기의무자인 때에는 등기소의 증명을 얻은 그 대표자의 인감, 비법인 사단이나 재단인 경우에는 대표자(관리인)의 개인 인감을 날인한다.
나) 대리인이 등기신청을 하는 경우에는 그 대리인의 성명 및 전화번호만을 기재하고 그의 인장을 날인한다.

[등기신청서에 첨부할 서면]

< 신청인 >
1. 신청서 : 등기소에서 교부 받은 용지에 위 설명을 참고하여 작성한다. 2. 위임장 : 등기신청을 법무사 등 대리인에게 위임하는 경우에 첨부한다. 3. 전세권설정계약서 : 등기원인을 증명하는 서면으로 첨부한다. 4. 도면 : 전세권의 목적이 부동산의 일부인 때에는 전세권이 설정된 부분의 도면을 첨부한다. 5. 등기필증 : 등기의무자의 소유권에 관한 등기필증으로서 속칭 구 권리증을 말한다.

< 시.구.군청. 동사무소 >
1. 등록세영수필확인서 및 통지서 : 시장,구청장, 군수 등으로부터 등록세 납부서(OCR 용지)를 발급받아 납세지를 관할하는 금융기관에 납부한 후 영수필확인서 및 통지서를 교부받아 신청서의 등록세액표시란의 좌측 상단 여백에 첨부한다.
* 등록세 : 전세금액의 2/1,000
* 교육세 : 등록세액의 2/10
2. 인감증명서 : 소유자의 인감증명서( 발행일로부터 6월 이내 )를 첨부한다.
3. 주민등록표등(초)본 : 전세권자의 주민등록표등(초)본 (발행일로부터 3개월 이내)을 첨부하여야 하나, 주민등록증 사본을 첨부하여도 무방하다.

<기타>
1. 전세목적 부동산이 5개 이상일 때에는 공동전세목록을 제출한다 ( 다만, 등기사무를 전산정보처리조직에 의하여 취급하는 경우에는 제외 )
2. 등기권리자 또는 의무자가 비법인 사단 또는 재단인 경우에는 정관 기타의 규약, 대표자나 관리인임을 증명하는 서면, 등기권리자인 경우에는 정관 기타의 규약, 대표자나 관리인임을 증명하는 서면, 등기권리자인 경우에는 부동산등기용 등록번호를 증명하는 서면, 대표자나 관리인의 주민등록표등본 등을 첨부한다. 신청인이 재외국민이나 외국인 또는 비법인 사단 또는 재단인 경우에는 신청서의 기재사항과 첨부서면이 다르거나 추가될 수 있으므로 전문가나 민원담당공무원 등과 상담하여 착오 없이 처리하여야 한다.

[등기신청서류 편철 순서]

신청서, 등록세영수필확인서 및 통지서, 등기수입증지, 위임장, 인감증명, 주민등록표등(초)본,도명,저세권설정계약서,등기필증 등의 순으로 편철하여 담당굥무원에게 제출하여주면 업무처리에 편리하다.