[부동산 재테크]◆집값 높은 국민주택 규모만 ‘이득’ - 리모델링 투자도 가려서 해야

【자료제공】구미부동산114-《원룸매매,상가빌딩매매,원룸임대사업,노후대비,수익형부동산,소액투자 》-『와집넷』

 

 

정부는 지난해 말 리모델링 활성화를 위해 40% 증축안과 일반 분양 허용안을 들고나왔다. 이것이 어떤 영향을 미칠지 알아보자. 

리모델링의 수익은 통상 세 가지 측면에서 이뤄진다. 첫째, 면적이 늘어나는 만큼 집값이 오르는 것이다. 예를 들어 3.3㎡당 집값이 2000만 원인 지역이라면 66㎡형(20평형) 아파트의 시세는 4억 원 정도가 될 것이다. 이 아파트를 리모델링해 40%까지 증축한다면 분양 면적 66㎡형은 새 규정에 따라 93㎡(28평)형 아파트가 된다는 의미다. 여기에 3.3㎡당 2000만 원 시세를 적용하면 5억6000만 원짜리 아파트가 된다. 

이때 시세 차익은 1억6000만 원이지만 이것이 모두 리모델링 사업의 수익은 아니다. 리모델링 공사에 들어가는 공사비를 3.3㎡당 400만 원 정도라고 예상하면, 공사비는 1억1200만 원 정도 들어간다(=28×400만 원). 비록 면적이 26㎡(8평) 늘어나지만 대부분을 헐고 새로 짓기 때문에 공사비는 리모델링 후 면적 기준으로 계산하면 된다. 그러므로 시세 차익 1억6000만 원과 공사비 1억1200만 원의 차이인 4800만 원이 리모델링의 수익이다. 

이번에는 3.3㎡당 1000만 원인 지역에서 66㎡형 아파트를 리모델링한다고 가정하자. 이때 리모델링 전 시세는 2억 원이고 리모델링 후 시세는 2억8000만 원으로 시세 차익은 8000만 원이 된다. 그런데 공사비는 어느 지역에 짓든지 상관없이 건축 면적에 비례하므로 1억1200만 원이 들어간다. 그러므로 이때 오히려 3200만 원의 손실이 발생한다. 결국 집값이 비싼 곳일수록 리모델링 효과가 크고 집값이 싼 지역은 오히려 손해가 날 가능성도 있다.

[수익형부동산 원룸,상가주택,상가빌딩매매 투자정보]

■ 원룸(다가구)주택 건물 매매》 바로가기   ■ 상가주택건물 매매》 바로가기   ■ 통상가빌딩 매매》 바로가기

집값 싼 지역은 오히려 손해 날 수도

둘째, 평형 자체가 달라지는 것에 따라 가치가 상승한다. 통상 33㎡(10평)대 아파트보다 66㎡대 아파트, 66㎡대 아파트보다는 99㎡(30평)대 아파트의 평당가가 높다. 조인스랜드 파워시세에 따르면 분당·평촌·일산·산본·중동 등 5대 신도시는 분양 면적 79㎡(24평) 이하 아파트의 평당가는 1043만 원이고, 79㎡ 초과 112㎡(34평) 이하 아파트의 평당가는 1218만 원이다. 66㎡대 아파트보다 99㎡대 아파트의 평당가가 17% 비싸다는 의미다. 

이것은 66㎡형 아파트가 92㎡(28평)형 아파트로 리모델링된다면 전체 아파트의 평당가가 17% 더 상승한다는 의미와 같다. 같은 원리로 106㎡(32평)형 아파트가 149㎡(45평)형 아파트로 리모델링된다면 15%가 오르게 된다. 방이 2개였다가 3개로 늘거나 3개였다가 4개로 늘어나면 집의 가치도 크게 뛰어오르기 때문이다.

하지만 국민주택 규모를 초과하는 116㎡(35평)형 이상에서는 리모델링 효과가 급감하게 된다. 112㎡ 초과 132㎡(40평) 이하 아파트의 평당가는 1396만 원인데 비해, 132㎡ 초과 172㎡(52평) 이하 아파트의 평당가는 1399만 원, 172㎡ 초과 아파트의 평당가는 1416만 원으로, 면적이 넓어져도 평당가 차이가 거의 없기 때문이다. 더구나 국민주택 규모가 넘는 주택은 증축 범위가 30%로, 국민주택 규모 이하 주택보다 상대적으로 손해다.

셋째, 리모델링 전의 헌 아파트가 리모델링을 거쳐 새 아파트로 바뀔 때의 가치 상승분이다. 낡은 아파트보다 새 아파트에 대한 실수요자의 선호도가 높기 때문에 통상 새 아파트의 평당가가 더 비싸게 된다. 그런데 이 부분은 정량적으로 측정하기가 어렵다. 리모델링이 완공된 단지는 몇 안 되기 때문에 의미 있는 통계 결과를 도출해 내기에는 모집단의 수가 작다는 애로점이 있다. 더구나 리모델링 후의 아파트를 신축 아파트나 재건축 아파트와 동급으로 놓기에는 부족하다고 생각하는 사람도 많다. 신축 아파트는 물론 재건축 아파트라도 전부 부수고 새로 짓는 형태이기 때문에 자유로운 평면 설계가 가능하다. 하지만 리모델링은 기존의 구조물을 그대로 활용하는 형태의 개발 방식이기 때문에 기존의 평면 설계에서 자유로울 수 없다. 

재건축 아파트는 기존의 낡은 아파트가 1베이라고 하더라도 부수고 새로 지을 때 3베이로 만들 수 있지만, 리모델링 아파트는 기존이 2베이라면 리모델링 후에도 2베이기 때문이다. 이 때문에 리모델링에 대해 비판적인 시각을 가진 사람은 리모델링 아파트를 새 아파트로 보지 않고 베란다 확장을 포함한 인테리어만 다시 한 아파트로 보기도 한다. 리모델링 후의 아파트 가격이 인근의 일반 신축 아파트나 재건축 후 신축 아파트의 가격과 같아질 것이라는 보장은 없다. 하지만 지하 주차장을 새로 만드는 등 단지 자체가 좋아지는 것은 틀림없으므로 어느 정도의 가치 상승은 있을 것으로 본다. 



별동 건설, 주민 간 갈등 소지도 있어

리모델링 사업에서 수익을 올릴 수 있는 세 가지 요소에서 앞의 두 가지, 즉 면적 증가 효과와 평형대별 가격 차에 따른 시세 상승만을 가지고 시뮬레이션하게 되면 흥미로운 결과를 볼 수 있다. 

신도시 평균으로 보면 56㎡(17평) 이하 아파트는 리모델링을 해도 늘어나는 면적이 적다. 이 때문에 가치 상승분보다 공사비가 더 들어가 오히려 투자 수익률이 마이너스 14%에 달하게 된다. 또한 116~132㎡형이나 136㎡(41평)형 이상은 리모델링 효과가 적어 각각 7%와 6%의 손실을 보는 것으로 분석된다. 반면 59(18평)~79㎡(24평)형은 10%, 83(25평)~96㎡(29평)형은 14%, 99~112㎡형은 15%의 투자수익률을 거둘 수 있는 것으로 분석된다.

물론 이 분석 자료는 신도시의 평균 아파트 값으로 계산한 것이고, 지역별로 차이가 날 수밖에 없다. 예를 들어 분당 신도시의 경우 59~79㎡형은 29%, 83~96㎡형은 28%, 99~112㎡형은 16%의 투자수익률이 나지만 나머지 평형은 손실이 나게 된다. 반면 중동 신도시는 83~96㎡형에서만 1% 정도의 수익이 날뿐 나머지 평형에서는 모두 손실이 나는 것으로 분석됐다. 이처럼 지역별·평형별 차이에 따라 수익률도 천차만별이다. 

분당에 비해 중동 신도시의 수익이 나지 않는 이유는 현재 평당가가 낮기 때문이다. 앞서 언급한 대로 평당가 상승분이 공사비보다 적기 때문에 생기는 현상이다. 하지만 앞으로 중동의 집값이 지금보다 더 오른다면 리모델링 수익이 나오는 구조가 될 것이다. 2012년 1월 말 시세 기준으로 보면 10% 이상 수익을 낼 수 있는 평형은 분당의 59~112㎡형 이외에도, 평촌의 83~96㎡형(19% 수익률), 99~112㎡형(22% 수익률), 일산의 83~112㎡형 (10% 수익률)이 전부다. 

물론 일반 분양을 통해 수익을 창출하는 방법도 있을 수 있다. 하지만 수직 증축이 불허된 상황에서 기존 단지에 별동을 건설해 일반 분양할 수 있는 곳은 극히 드물다. 아파트를 처음 분양할 때, 나중에 건물을 새로 지을만한 땅을 남겨둔 단지는 거의 없다. 단지의 용적률이 낮다는 것은 새로운 별동을 지을 땅이 있는 곳이라기보다 동 간 거리가 다른 단지보다 넓거나 층수가 낮은 곳이 대부분이다. 

극단적인 예로 강남구 개포동 저층 주공아파트는 기존 용적률이 60~80%에 불과하다. 하지만 이것은 5층짜리 건물만 있어서 그런 것이지 별동을 지을만한 땅을 가지고 있다는 뜻은 아니다. 만약 주공 저층 아파트가 15층이었다면 용적률은 현재의 3배인 180~240%가 되었을 것이다. 결국 현재 용적률이 낮다고 해서 리모델링을 통해 일반 분양을 할 수 있을 것이라고 생각하면 큰 오산이다. 

설사 그런 단지가 있다고 하더라도 별동 건설이 쉬운 과제는 아니다. 별동이 건설되면 조망권이 없어지는 동이 생기기 때문에 주민 간 분쟁이 생길 수밖에 없고, 이는 사업 추진에 필요한 동의율을 얻지 못하게 되는 결과를 가져올 것이다. 결국 리모델링 투자를 한다면 가능한 한 집값이 비싼 지역의 국민주택 규모 이하의 66~99㎡대에 투자하는 것이 수익률이 가장 높다. 

 

수익성,수익형,실속형부동산,원룸(다가구)건물매매,상가(주택)매매,상가빌딩임대사업,경매분석,재테크투자,노후대비,은퇴준비투자 등 매물선정부터 인도까지 친절상담으로 토탈서비스하고 있습니다.

바로가기▶클릭