부동산 버블 진단하는 법 7가지■재테크부동산투자-와집넷[바로가기]

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제가 부동산 버블이 정점에 왔다고 느낀 것은 2006년 판교 신도시 분양할 때로 기억합니다. 그 해 연말쯤이 되어서 서브프라임 사태를 접하면서부터 사태가 심상치 않다는 것을 감지했고 2007년 7월경에 가서야 서브프라임 사태가 공식적으로 발표가 되었습니다.

그 후로 서브프라임은 계속 진행됐고 2008년 9월 리먼 브라더스 사태가 발생하기 전에 제 친구들이나 주변 지인들에게 불요불급한 부동산은 처분하고 투자는 자제를 하는 게 좋을 것이라고 알렸습니다.

하지만 이러한 사실(부동산 버블)을 받아들인 사람들도 있고, 그렇지 못한 이들도 있었습니다. 그래서 부동산 버블을 진단하는 법 7가지를 소개합니다. 부동산 투자 의사결정에 도움이 되었으면 합니다.  

 

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첫째, 모든 버블은 촉매가 있어야 한다.

고요한 연못에 던지는 돌과 같은 것입니다. 버블은 좋은 시절에 시작됩니다. 전형적으로 GDP(국내총생산)가 상승하고 그래서 사람들이 소비를 하고 투자를 할 돈이 생길 때 시작되는 것입니다. 돈이 자산을 쫓기 시작하고, 만일에 자산을 공급하는데 시간이 소요된다면 자산 가격은 상승하기 시작합니다. 

장기적인 주택의 기초 가격은 가구당 명목GDP를 장기 이자율로 나눈 것과 같습니다. 명목 GDP가 주택의 공급보다 더 빠르게 상승하게 되면, 주택의 가격은 상승하게 됩니다. 이것은 수요와 공급에서 발생하는 것이기 때문에 이것 자체가 잘못 된 것은 아닙니다. 돌은 아직 손 안에 있고, 연못에 던져지지 않았기 때문입니다.

부동산은 명목 GDP라기 보다는 Real GDP(실질 GDP)로 세입과 세출이 균형을 이루는 상태에서 상승을 하는 것이며, 재정적자 상태에서 시중에 화폐를 공급하여 GDP가 상승하는 것은 의미가 없다고 봅니다. 

둘째, 돈 값이 싸다.

돈이 자산을 쫓기 시작할 때 바로 버블 붐의 때가 왔다고 볼 수 있습니다. 만약에 자산가격의 상승 보다 손쉽게 신용(대출에 의한 레버리지)을 이용할 수 있다면, 시장에 참여한 사람은 ‘무’에서도 돈을 벌 수 가 있습니다.

그리고 시장에 참여한 사람들이 자산을 구입하는 이유로서 단순히 그들이 원하는 자산만을 취득하기보다 신용을 얻는 창구를 이용하는데 더욱 치중한다면, 즉, 레버리지를 극대화 한다면, 이미 한정된 자산의 공급에 경쟁력 있게 더 많은 돈을 끌어내어 유동성을 더욱 키움으로서 버블은 시작됩니다. 즉, 연못에 돌이 던져졌다는 것입니다.

셋째, 탐욕이 버블을 부추기고 공포가 붐을 몰아간다.

모든 버블에서 횡재를 하는 것은 선발자들(Early-adaptors)의 몫입니다. 하지만 그들은 필연적으로 소수의 사람들이 될 수밖에 없습니다. 모든 버블을 실제로 수행하는 사람들은 뒤늦게 시장에 참여한 후발주자들입니다. 즉, 피라미드 구조가 작용하는 방식이 되는 것입니다. 후발주자들은 승자 모두를 위한 개미투자자가 되어야 하는 것입니다.

아마 세계 대부분의 나라는 ‘당근과 채찍’의 사회입니다. 많은 사람들이 당근을 이야기 하지만 채찍은 인센티브만큼 이나 또한 희생도 따르게 되어 있습니다. 만일 투자에 실패를 하게 된다면 돈을 잃게 되거나 루저(loser)계급으로 떨어지게 됩니다. 물론 탐욕 또한 지대한 역할을 하게 되는데 처음에는 느긋하게 시작됩니다. 그러다 공포가 곧 닥쳐오게 됩니다..

이때가 소위 말하는 공포 마켓팅이 아주 광범위하게 이루어지게 되며, 사람들은 ‘투자다. 투자’라고 외치면서 향후에 얻게 될 수익을 놓칠까봐 시장에 우르르 몰려오게 됩니다.

여기에 메이저 언론들은  기름을 붓게 됩니다.  ‘자, 봐라. 저 두바이를 보아라’하면서 창조적인 사고를 들먹이면서 이야기를 만들어 냅니다. “이 기회에 당신이 서두르지 않으면 큰 수익을 놓치시게 됩니다,”하면서 공포를 불어 넣습니다.  송도 신도시를 보세요. 두바이의 모델 이었습니다.  초기의 판교 신도시를 상기하시면 그림이 그려 질 것입니다.  

넷째, 가격(price)은 알지만 가치(value)는 모른다.

누군가에게 가치가 무엇이냐고 물어본다면, 그는 “나보다도 더한 바보가 기꺼이 지불할 수 있는 가격”이라고 또는 “당신보다 더 스마트한 사람이 기꺼이 지불하게 될 가격”이라고도 할 수 있습니다. 소위 말하는 ‘더 큰 바보이론’이 적용됩니다.

그 두가지 가격이 꼭 같지 않을 때, 시장은 “국제 평가 기준(International Valuation Standard)”에서 말하는 ‘불균형(disequilibrium)’이라고 부르며 죠지 소로서는 이를 ‘시장의 잘못된 가격(market mispricing)’이라고 부릅니다.

‘우둔한 가치평가(Dumb valuation)’-즉, 통상적으로 이루어지던 전통적인 가치평가-가 버블의 필요 불가결한 요소가 됩니다. 그러한 평가는 우선 투기꾼들이 자산을 취득하는데 있어 지불을 하는데 확신을 주며 두 번째로는 은행들로 하여금 신용의 공급을 지속하도록 확신을 주기 위해서입니다.

은행가들이 '가치(value)'에 대한 이해 없이 대출을 시작할 때 버블을 더 커지도록 몰아갑니다. 버블을 키우는데 있어 더 많은 돈을 빌리면 빌릴수록 가격은 더욱 더 상승하게 되며, 이 말은 더욱 더 많은 돈 도 빌릴 수 있다는 것을 의미하게 됩니다.

여기에 '인식(realise)'이라는 언어가 있다고 합시다. 만약 당신이 버블을 인식하지 않는다면 당신은 여전히 그것을 버블이 끼지 않은 자산이라고 볼 수도 있습니다. 은행가, 회계사, 감독자, 그리고 평가 회사들이 가치평가에 관해 아는바가 없다고 판단되는 이유가 됩니다. 만약에 그들이 알았었다고 하면 그때는 변명의 여지도 없을 것입니다. 그래서 결론적으로 말하자면, 축복받은 무지 속에서 대담하게도 계속 진행해 나가는 게 더욱 안전하다고 보기 때문이며, 버블을 궁극적으로 몰아가는 것은 또한 바로 무지하기 때문이라고 보입니다.

다섯째, 새로운 패러다임의 치명적 유혹.

여러분은 지난 2000년 초 있었던 Dot.com 버블을 기억할 것입니다. 네덜란드 튤립투기와 같은 거의 마법에 걸린 듯이 새로운 힘을 가진 ‘새로운 패러다임’이 바로 그러한 치명적인 유혹입니다. 그것은 ‘과거의 관행적인 규칙’이 더 이상 적용되지 않는 이유이기도 하며, 또한 모든 사람들도 적어도 그렇게 생각하는 것입니다. 

궁극적으로 그 모두가 가치평가에 관한 것이다. 또한 만일 무언가가 새로운 것이라면, 가치평가를 내리기에도 매우 어렵습니다.

반면 ‘우둔한 가치평가’는 쉬워서 당신은 그냥 다수를 따라가기만 하면 됩니다. 그러나 ‘스마트한 가치평가’를 행하는 것은 어려운 일입니다. 그것은 시장에서 나온 역사적 데이터를 충분히 확보해야하고, 또한 과거로부터 나온 데이터가 독립된 시장을 움직이는 것으로부터 나온 가격에 도달할 수 있다는 것을 입증해야합니다.

그것이 뜻하는 것은 당신은 시간에 대응하서 가격을 계획할 때 즉시 가격을 정할 수 없으며, 또한 시간과 서로 연관된 최근의 가격 하에서는 미래에 가격이 어떻게 될 것 이다 라 는 것을 추정할 수 없다는 것을 의미합니다. 그래서 시간이란 효과적으로 시장을 움직이는 것이 되지 못한다고 봅니다.

우리는 버블이 한창 진행 중일 때의 현상을 보자면, 아마도 2005년 전후에 아파트 분양시장에 있어서 ‘중대형이 답이다’ 그래서 중대형으로 몰려가곤 했습니다.  그런데 그 이후로부터 지금은 어떻습니까?  또한 미분양 아파트의 할인 매각은 왜 초기 분양시점과 가격상의 괴리를 어떻게 생각하십니까?  지금 이 시점에서 다시 한 번 가격과 가치의 차이를 되새겨보게 됩니다. 

여섯째, (버블)붕괴를 판단하기

버블이 터지는 것을 판단하기는 어렵습니다. 전형적으로 파고는 꼭대기까지 쌓아 올라가고 그때 내부에서는 버블이 구르기 시작합니다. 하지만 대부분은 보지 못할 수도 있습니다. 그러나 거래량이 감소하기 시작 할 때가 바로 버블이 붕괴하는 시점이 된다고 보면 됩니다.

이 단계는 버블 붐의 마지막 단계로서, 소위 ‘승자의 저주(Winner's Curse)’ 단계라 할 수 있습니다. 이 기간 동안 부동산거래는 거의 광적이 되며, 어떠한 대가를 치루더라도 구입을 해야만 한다는 지배적인 심리가 깔려있습니다. 이 단계 동안 부동산 시장의 활동은 거의 배타적으로 투기에 의해 다루어진다고 보시면 됩니다.

이 단계는 ‘gazumping(팔기로 약속한 집값을 올리기)’의 출현에 의해 감지됩니다. 매도인이 이미 팔겠다고 약속한 고객을 기만하고, 이전 매수의뢰인이 생각할 수도 없는 가격을 제시한 최후로 나타난 사람이 차지하게 됩니다. 이때 승자의 성공은 그와 그 밖의 다른 사람에게도 저주가 되며, 그 가격은 믿을 수 없는 높은 가격이 됩니다. 결국 언젠가는 의혹이 슬슬 생겨나면서 광기는 안정화되어 꺾이게 됩니다.

그러다 어떤 순간이 되면 공포가 다가오면서 투자자는 부동산자산의 수익률이 해당 부동산에 지불한 가격과 아무런 관계가 없다는 것을 알게 됩니다. 그러면 곧 바로 버블의 붕괴가 뒤따르게 됩니다.

리만 브라더스 사태를 기억해 봅시다.  리만이 파산한 후에 부동산시장이 한때 침체에 빠져 들었습니다. 그 이후로 과연 시장이 회복되었을까요. 리만이 파산한 것은 올 것이 온 것이었고 그 이후로는 전세계 시장이 거대한 조정에 들어갔습니다.  지금도 시장의 조정은 진행 중에 있습니다. 

일곱 번째, 버블에 의해 창출된 규모는 언제나 제로보다 적다.

버블은 장기적으로 경제적 가치를 만들어내지 못합니다. 버블은 종종 사람들로 하여금 미래에 대출받은 돈을 갚는데 사용될 수 있는 가치를 창출할 수 있는 가능성이 있는 곳, 예를 들면 교육, 기술, 프렌차이즈 등과 같은 곳에 투자하기보다는 오히려 돈을 빌려 사치품 같은 곳에 소비하도록 자극합니다. 그러한 ‘무용지물’에 소비하는 것이 왜 버블이 경제적 가치를 파괴시키는 것으로 종결되는 이유가 되는 것입니다..

‘무’에서 부를 창출하기에는 실제로 가능하지가 않습니다. 물론 어떤 사람들은 버블로 인해 큰 돈을 벌어들이기도 합니다. 그러나 그것은 바로 부의 재분배를 의미합니다. 그런 면에서 현재 세계적으로 일어나고 있는 버블의 생성과 소멸이 인류역사에 있어 가장 거대한 ‘부의 재분배’로 볼 수가 있습니다. 양극화 문제가 그렇고 또한 ‘월가를 점령하라(OWS)’같은 움직임이나 ‘우리는99%다’ 같은 계급간의 전쟁이 일어나는 원인이 되기도 합니다.

실제 버블의 생성과 소멸은 ‘제로 섬 게임(zero-sum game)’이라고 볼 수가 있습니다. 종국에 가서는 부의 창출은 없다고 할 수 있으며, 이를 경제학에서 말하는 ‘효율적인 시장 가설(efficient market hypothesis)’이라고 달리 말하는 것입니다.

오늘날 이 험한 시대를 살아가는 우리들에게 닥쳐오는 것이 무엇인지는 자세히 알 수는 없습니다. 하지만 조금만 멀리 보고자 한다면 우리들이 충분히 헤쳐 나갈 수가 있을 것이다. 분명한 사실은 향후 전 세계적인 디레버리징이 10년 정도 ‘최소한 7-8년 정도’는 가리라고 봅니다. 차분한 마음으로 시장을 주시해 보시면 좋은 기회를 만날 수 있는 때도 올 것입니다.

 

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