[부동산투자]부동산 침체로 거래량 '뚝'…저렴하게 내집마련 해볼까

【자료제공】구미부동산114-《원룸매매,상가빌딩매매,원룸임대사업,노후대비,수익형부동산,소액투자 》-『와집넷』

 [MONEY+] 최대20% 싼 미분양·지역조합아파트 관심을

부동산 침체로 거래량 `뚝`…저렴하게 내집마련 해볼까
①나에게 적합한 입지 갖췄나
②교통·기반시설 언제 생기나
③수천가구 이상 대단지 유리
④조합·신탁회사 믿을 만한가

국내 주택시장이 좀처럼 침체에서 벗어나지 못하고 있다. 거래량과 시세 모두 과거 수준을 회복하지 못하며 부진의 늪에서 헤매고 있다. 국토해양부에 따르면 지난 2월 전국 주택 매매 거래량은 총 5만5141건으로 집계됐다. 지난해 같은 달 대비해 28.4% 줄었다. 서울ㆍ수도권으로 시선을 좁혀 보면 이 같은 양상이 더욱 뚜렷해진다. 수도권이 1만9195건, 서울이 6060건으로 지난해 동월 대비해 각각 36.8%, 38.1% 감소했다. 몸값도 많이 떨어졌다. 특히 서울과 분당 등 소위 주거선호도가 높은 곳들 아파트 가격 하락세가 두드러졌다. 강남구 대치동 은마아파트 전용 76.79㎡는 실거래가가 7억9000만원까지 떨어져 8억원 벽이 깨졌다. 2008년 말 금융위기 이후 최초다.

성남 분당구 구미동 무지개마을 청구아파트 85㎡도 4억500만원에 거래돼 지난해 말 거래가인 4억5250만원에서 10% 하락했다.

이 같은 침체 상황은 언제까지 지속될까. 아쉽게도 전문가들조차 이에 대해 명쾌한 답변을 주지 못한다.

양지영 리얼투데이 리서치자문팀장은 "최근 주택시장 동향은 정책ㆍ주거트렌드 변화 등이 복합적으로 작용하면서 과거와 달리 예측하기 어려운 게 사실"이라며 "침체기간이 다소 길어질 것이란 점 외에 특별한 전망을 내놓기 어렵다"고 설명했다.

문제는 실수요자들이다. 때마침 일각에서는 `실수요자라면 지금이 매입 적기`라는 시각도 나온다. 침체기가 장기간 이어지면서 `바닥`을 향한 심리적 마지노선에 근접했다는 판단이다.

따라서 이 기회에 내집 마련을 노리는 무주택자들이 꽤 있다. 이들이 눈여겨보는 것 중 하나가 미분양 아파트다.

미분양 아파트는 시장 침체 등 사유로 청약기간 내 분양하지 못하고 남은 적체 물량을 말한다. 건설사 혹은 시행사들은 현금 유동성 확보를 위해 중도금 이자할인 혹은 매각가 자체를 낮추는 형태로 미분양 아파트 소진을 추진한다. 대개 최초 분양가의 5% 전후 할인이 이뤄지는데 주택시장 침체가 길어지면서 요즘엔 10~20%에 달하는 할인분양 사례들도 등장하고 있다. 많게는 수천만 원까지 매입비용을 낮출 수 있다는 얘기다.

미분양 아파트 투자 최적지로는 입주 시점에 교통과 각종 생활기반시설이 갖춰지는 곳이 꼽힌다. 대개 신규로 개발되는 지구가 여기에 속한다.

분양 시점에서 주변 교통망이나 생활 인프라가 제대로 갖춰지지 않아 미분양이 발생한 경우가 많다. 하지만 실제 거주는 아파트가 완공된 3년 후부터 이뤄지기 때문에 주변 인프라가 제대로 구축된다면 가치 상승을 충분히 기대해볼 만하다는 게 전문가들 조언이다.

대규모로 주거지가 형성되는 곳 또한 투자 관심지다. 5000가구 이상 대규모로 조성될 경우 기반인프라 개발에 대한 주민압력이 거셀뿐더러 지자체 또한 이를 감안하지 않을 수 없기 때문이다.

수도권 내에서는 서울 근교 신도시에서 미분양 물량이 많다. 입지에 비해 높게 책정된 분양가 탓이다.

일산 식사자이 위시티를 비롯해 용인 성복 힐스테이트, 인천 검단 힐스테이트4차, 송도캐슬&해모로 등지가 수도권 내 대표적인 미분양 단지다.

지역주택조합 아파트도 무주택자들이 비용을 최대한도로 줄이면서 내집 마련을 할 수 있는 대안이다. 지역주택조합이란 무주택자들이 특정구역 토지를 매입한 뒤 아파트를 지어 내집 마련을 하는 형태 조합을 말한다. 청약통장이 없어도 조합원 자격을 얻을 수 있고 투입비용도 상대적으로 낮다. 지역주택조합이 짓는 아파트의 경우 주변에 비해 대략 5% 전후 분양가가 저렴한 것으로 알려졌다.

한강로3가 주택조합에서 최근 조합원을 모집했고 래미안 부천중동, 인천 남구 신동아 파밀리에 등지는 올 상반기 중 일반분양에 돌입할 예정이다.

하지만 지역주택조합 아파트 또한 몇 가지 치명적인 약점이 있다. 조합원들이 이미 토지 등을 보유하고 있는 일반 재건축ㆍ재개발 등지와 비교해 추진동력이 약하다. 토지 확보라는 추가적인 단계를 거쳐야 하는데 이게 만만치 않다. 공신력 없는 신탁사가 자금관리를 맡아 문제를 일으키는 사례도 있다.

투자 전문가들은 미분양이나 지역조합이 내집 마련 비용을 낮추는 데 효과적인 수단이라는 것에는 동의한다. 하지만 물건 자체가 안고 있는 약점이 있어 신중하게 접근해야 한다는 조건을 꼭 붙인다.

이남수 신한은행 부동산재테크 팀장은 "미분양ㆍ지역조합 등은 매입 부담을 낮출 수 있어도 투자리스크 역시 높다. 당분간 시장침체가 지속될 것이란 점도 부담"이라며 "좋은 조건의 미분양이 나오더라도 자신에게 적합한 입지인지를 따져보고 그렇지 않다면 좀 더 기다리는 자세가 필요하다"고 조언했다.

 

수익성,수익형,실속형부동산,원룸(다가구)건물매매,상가(주택)매매,상가빌딩임대사업,경매분석,재테크투자,노후대비,은퇴준비투자 등 매물선정부터 인도까지 친절상담으로 토탈서비스하고 있습니다.

바로가기▶클릭