[구미원룸 임대사업]임대 사업서 높은 수익률 올리는 법

대부분의 투자자가 바짝 엎드린 불황기에도 부동산 투자로 큰 수익을 올리는 사람들이 있다. 가격 급등을 노린 투기 거래보다 매달 안정적인 임대 수입을 선택한 이들이다.

요즘처럼 부동산 경기가 불황이고 앞날을 예측하기도 어려운 상황에선 높은 수익을 욕심내기보다 안정적이면서 고정적으로 수익을 담보할 수 있는 임대 사업에 관심을 가져볼 만하다. 양도세와 종합부동산세 등 각종 세금 고민을 덜 수 있는 데다 연 6~10% 이상의 안정적인 임대 수익을 노릴 수 있기 때문이다.

	주택 임대 사업은 양도세·종부세 등의 세금 고민을 덜 수 있는 부동산 투자처다.

주택 임대 사업을 하면서 세금 혜택을 받으려면 반드시 해당 지자체와 세무서에 각각 사업자 등록을 해야 한다. 임대 사업자로 등록하면 종합부동산세 감면, 양도세 중과세 제외 등의 세제 혜택을 받을 수 있다.

수도권에서는 공시가격 3억 원 이하 주택 5채 이상을 10년간 임대해야 세제 혜택을 받을 수 있다. 단, 매입하는 주택이 모두 같은 시·군에 위치해야 한다. 지방에서는 주택을 1채만 보유해도 임대 사업자가 될 수 있어 양도세 중과에서 면제되고 종합부동산세 비과세 혜택도 함께 노릴 수 있다.

의무 임대 기간도 수도권(10년)보다 3년 짧다. 만약 비과세 신고한 주택 중 의무 임대 기간을 채우지 않고 중도에 양도하는 경우에는 이미 비과세 받은 세액과 이자 상당의 가산액을 추징 받는다.

◇ 원룸 임대 사업 = 원룸 임대 사업은 대부분 소형으로 구성돼 많은 방을 내놓을 수 있기 때문에 매월 높은 임대료를 받을 수 있다는 장점이 있다. 원룸 임대 사업에서 높은 수익률을 올리는 방법은 크게 두 가지다. 

첫째, 본인이 건축 가능한 토지를 소유한 경우와 재임대하는 방법이다. 혹시 오래된 단독주택을 가지고 있다면 주택 임대 사업이 가능한 다세대주택으로 신축하는 것을 고려해볼 만하다.

단독주택을 다세대주택으로 신축할 경우 리모델링 건축비용이 들지만 건물 가치도 높아지고 매월 꾸준한 임대료가 들어와 일석이조의 효과를 얻을 수 있다.

재임대 사업은 상가 건축물을 임차해 원룸으로 리모델링한 후 재임대하는 방법을 말한다. 재임대할 때에는 임대인의 동의를 받아야 한다. 그렇지 않을 경우에는 임대인이 임대차 계약을 해지할 수 있기 때문이다. 리모델링할 때는 소방설비를 갖춘 고시원이 좋다.

4층 이상의 건축물은 옥상으로 통하는 별도의 비상계단을 설치해야 하는 등 번거로움이 있다. 하지만 3층 이하 건축물은 별도의 대피소와 간이 스프링클러 소방설비를 갖추면 고시원으로 임대 사업을 하는데 별 무리가 없다.

◇ 아파트 임대 사업 = 아파트 임대 사업은 임대 수요층이 넓고 두터워 공실에 따른 리스크가 적다. 아파트 임대 수요층은 맞벌이 부부와 노부부 등이다. 또한 다가구나 연립주택의 가장 큰 문제점인 주차 공간을 충분히 확보할 수 있기 때문에 차를 많이 소유하고 있는 직장인 수요가 보장된다.

매월 고정적인 월세 수익을 바란다면 66㎡(20평형) 미만의 소형 아파트가 적당하다. 중대형 아파트는 주로 전세 수요자가 많고 월세 수요자는 극히 한정돼 있다. 또한 임대 수입이 목적이라면 매매가 대비 전세 비율이 높은 지역을 선택하는 것이 임대료 부분에서 유리하다.

◇ 오피스텔 임대 사업 = 과거 오피스텔은 임대 상품으로 인기였지만 최근에는 소형 주택이 인기를 끌면서 오피스텔도 시세 차익을 기대할 수 있는 상품으로 거듭나고 있다.

하지만 오피스텔의 경우에는 입지 여건이 뛰어나더라도 아파트만큼 집값 상승이 크지 않기 때문에 시세 차익을 기대하기보다 임대 수익률이 높은 곳에 투자하는 것이 바람직하다. 오피스텔은 무엇보다 지역 선택이 중요하다.

주 수요층은 학생과 독신자 등 나 홀로 가구가 대부분이기 때문에 직장인의 임대 수요가 많은 테헤란로 쪽이나 대학가 주변이 좋다. 무조건 싸다고 구입할 것이 아니라 매매가 대비 임대가가 최소한 40%가 넘는 곳을 골라야 한다.

같은 조건이라면 전용률이 높은 것이 좋다. 총면적이 좁은 오피스텔일 경우 주차장·복도 등 부대시설 비중이 높아 전용률이 떨어진다는 단점이 있다. 오피스텔을 임대하는 경우 임대주택법상 주택 임대 사업자와 같은 세제 혜택이 없다는 것을 알아둬야 한다.

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