원룸텔·다세대 임대사업 지방에 길이 있다 지방대학가ㆍ공단주변 수익률 수도권 앞질러
DTI등 규제 덜해 10%대 고수익도 가능
미분양 상가 고시텔로 바꿔 대박 내기도
저금리 시대를 맞아 수익률이 높은 지방 수익형 부동산이 주목받고 있다. 최근 오피스텔 평균 임대수익률이 9%대까지 올라간 광주광역시 전경. ＜매경DB＞
#. 35년간의 직장생활을 마치고 지난해 은퇴한 최 모씨. 최씨는 퇴직금을 동원해 은행 대출 없이 지인과 공동으로 임대사업에 나서기로 했다. 약 7억5000만원을 들여 건국대 충주 캠퍼스 인근에 땅을 매입하고 20실 규모 원룸텔을 마련한 최씨는 올 초부터 임차인을 모집했다. 연간 단위로 임대계약을 체결하는데 월세로 환산하면 실당 30만원을 받고 있다. 현재 공실은 없고, 관리비 등을 제외하면 매월 300만원가량 순이익으로 연 7~8% 임대 수익률을 올리고 있다.
부동산 시장이 좀처럼 침체에서 벗어나지 못하는 가운데 자산가들을 중심으로 주택임대 사업에 대한 관심이 커지고 있다. 대학가 인근이나 역세권, 실수요자를 쉽게 구할 수 있고 월세로 전환해도 임대 수익률이 높을 것으로 예상되는 지역의 소형주택에 대한 러브콜이 뜨겁다.
특히 최근에는 서울 및 수도권이 아닌 지방으로 눈길을 돌리는 사례가 늘어나고 있다. 지방대 앞 원룸, 다세대주택 및 소형아파트 등이 안정적인 임대수익을 가져다주는 저금리 시대의 효자 노릇을 톡톡히 한다는 판단에서다.
◆ 지방 수익형 부동산 수익률 수도권 앞질러
= 최근 국내 부동산 시장의 관심은 서울 및 수도권에 집중돼 있다. 하지만 수익형 부동산을 두고 볼 때 서울 및 경기 지역은 오히려 하위권에 속한다. 부동산114가 조사한 올 9월 전국 오피스텔 임대 수익률을 보면, 서울이 5.79%를 기록할 때 제주도는 11.88%를 기록했다. 경기도는 6.38%였지만 광주광역시는 9.37%, 경상남도는 9.28%를 기록할 정도로 지방 수익형 부동산의 임대수익률은 수도권을 능가했다.
실제 주거형에서 수익형으로 부동산 시장의 관심이 옮겨가면서 지방 오피스텔, 원룸텔이 큰 인기를 끌고 있다. 과거 시세차익 부분에서 매력이 없어 수도권 수익형 부동산에 비해 순위가 밀렸지만 이제는 높은 수익률을 무기로 외지인들의 자금을 모으고 있다.
외지인들에게 가장 흔한 지방 수익형 부동산 투자는 대학가나 공단 주변의 임대수요가 많은 곳에 원룸텔이나 다세대주택 건물을 매입해 월세를 받는 것이다. 서울이라면 지역을 가리지 않고 10억원 이상의 거금이 들지만, 지방에서는 5억원 이하 금액으로도 가능한 만큼 대출을 덜 받고 할 수 있다는 장점이 있다.
예를 들어 경상북도 경산시 영남대 근처에서는 15실 규모 원룸텔을 4억5000원 정도면 인수할 수 있다. 총보증금 800만원에 월세 수입만 375만원가량 된다. 만일 융자 없이 투자했다면 1년에 약 10.18% 수익률을 올릴 수 있는 것이다.
임대 수익률이 워낙 좋다보니 미분양 상가를 고시텔로 바꾸는 경우도 있다. 건설업체에 근무하는 박 모 부장은 경상북도 구미시 구미공단 내 미분양 상태의 6층짜리 건물을 분양하던 중 회사의 승인을 거쳐 2개층 700평 규모의 고시텔 157실을 만들기로 했다. 공단업체들과 기숙사 형식으로 우선 입주계약을 맺어 공실에 대한 부담도 덜었다.
실당 월세를 35만원으로 책정했고, 매월 일반 관리비로 800만원 정도의 지출을 예상하고 있다. 앞으로 월 10% 공실률을 적용하더라도 순수입이 4200만원 정도가 나오는 것이다. 만일 박 부장이 끝까지 매달려 2개층 미분양분을 팔려고 했다면 손에 쥐는 돈은 15억원 정도. 15억원을 포기하고 고시텔을 만들어 월 5000만원 정도의 수입을 얻게 됐으니 연 수익률로 계산하면 33.6%에 달한다. 싱글하우스 정광옥 대표는 "분양보다 더 수익을 낼 수 있는 사업이 고시텔이나 원룸텔 사업이다"며 "좋은 입지에도 미분양이거나 수익률이 떨어지는 건물 또는 지방의 대형공단 내 상가나 대학 근처에도 고시텔 사업을 고려해볼 만하다"고 말했다.
◆ 지방 소형아파트 임대사업도 고려해볼 만
= 지방 소형아파트들도 최근 틈새시장으로 부쩍 주목받고 있다. 지방 도시의 경우, 기본적으로 임대 수요가 높은 데다 서울 및 수도권과는 달리 상대적으로 저렴한 비용으로 투자가 가능한 점이 매력적이다. 서울에서는 마땅한 투자처를 찾기 어렵지만 지방에는 매매가 1억원 미만 아파트가 많은 만큼 전세를 끼면 5000만원 미만으로도 투자할 수 있는 것. 여기에 각종 수리비용의 부담이 작고 임대사업 등록에 따른 세금 혜택도 장점이다.
김주철 닥터아파트 팀장은 "수도권에 비해 `총부채상환비율`(DTI) 등 규제가 까다롭지 않은 것도 이점"이라며 "임대 수요가 풍부한 지역은 10%대 높은 수익도 기대할 수 있다"고 설명했다.
충청북도 청주시 분평동 일대가 대표적이다. 지난 3년간 연평균 시세 상승률이 0.4%에 불과한 분평동 일대 청주산업단지에는 산업시설이 밀집해 있어 전세수요가 높다. 즉 매매가 대비 전세금의 비율이 높아 적은 금액으로도 아파트를 매입할 수 있다.
현재 분평동 75㎡(공급면적) 아파트의 시세는 9500만~1억원 수준으로 전세는 8000만~8500만원으로 형성돼 있다. 이에 따라 1000만~2000만원의 소액으로도 투자할 수 있으며, 2000만원만 있으면 월세로 전환해 임대수익도 올릴 수 있다.
부동산 시장이 좀처럼 침체에서 벗어나지 못하는 가운데 자산가들을 중심으로 주택임대 사업에 대한 관심이 커지고 있다. 대학가 인근이나 역세권, 실수요자를 쉽게 구할 수 있고 월세로 전환해도 임대 수익률이 높을 것으로 예상되는 지역의 소형주택에 대한 러브콜이 뜨겁다.
특히 최근에는 서울 및 수도권이 아닌 지방으로 눈길을 돌리는 사례가 늘어나고 있다. 지방대 앞 원룸, 다세대주택 및 소형아파트 등이 안정적인 임대수익을 가져다주는 저금리 시대의 효자 노릇을 톡톡히 한다는 판단에서다.
◆ 지방 수익형 부동산 수익률 수도권 앞질러
= 최근 국내 부동산 시장의 관심은 서울 및 수도권에 집중돼 있다. 하지만 수익형 부동산을 두고 볼 때 서울 및 경기 지역은 오히려 하위권에 속한다. 부동산114가 조사한 올 9월 전국 오피스텔 임대 수익률을 보면, 서울이 5.79%를 기록할 때 제주도는 11.88%를 기록했다. 경기도는 6.38%였지만 광주광역시는 9.37%, 경상남도는 9.28%를 기록할 정도로 지방 수익형 부동산의 임대수익률은 수도권을 능가했다.
실제 주거형에서 수익형으로 부동산 시장의 관심이 옮겨가면서 지방 오피스텔, 원룸텔이 큰 인기를 끌고 있다. 과거 시세차익 부분에서 매력이 없어 수도권 수익형 부동산에 비해 순위가 밀렸지만 이제는 높은 수익률을 무기로 외지인들의 자금을 모으고 있다.
외지인들에게 가장 흔한 지방 수익형 부동산 투자는 대학가나 공단 주변의 임대수요가 많은 곳에 원룸텔이나 다세대주택 건물을 매입해 월세를 받는 것이다. 서울이라면 지역을 가리지 않고 10억원 이상의 거금이 들지만, 지방에서는 5억원 이하 금액으로도 가능한 만큼 대출을 덜 받고 할 수 있다는 장점이 있다.
예를 들어 경상북도 경산시 영남대 근처에서는 15실 규모 원룸텔을 4억5000원 정도면 인수할 수 있다. 총보증금 800만원에 월세 수입만 375만원가량 된다. 만일 융자 없이 투자했다면 1년에 약 10.18% 수익률을 올릴 수 있는 것이다.
임대 수익률이 워낙 좋다보니 미분양 상가를 고시텔로 바꾸는 경우도 있다. 건설업체에 근무하는 박 모 부장은 경상북도 구미시 구미공단 내 미분양 상태의 6층짜리 건물을 분양하던 중 회사의 승인을 거쳐 2개층 700평 규모의 고시텔 157실을 만들기로 했다. 공단업체들과 기숙사 형식으로 우선 입주계약을 맺어 공실에 대한 부담도 덜었다.
실당 월세를 35만원으로 책정했고, 매월 일반 관리비로 800만원 정도의 지출을 예상하고 있다. 앞으로 월 10% 공실률을 적용하더라도 순수입이 4200만원 정도가 나오는 것이다. 만일 박 부장이 끝까지 매달려 2개층 미분양분을 팔려고 했다면 손에 쥐는 돈은 15억원 정도. 15억원을 포기하고 고시텔을 만들어 월 5000만원 정도의 수입을 얻게 됐으니 연 수익률로 계산하면 33.6%에 달한다. 싱글하우스 정광옥 대표는 "분양보다 더 수익을 낼 수 있는 사업이 고시텔이나 원룸텔 사업이다"며 "좋은 입지에도 미분양이거나 수익률이 떨어지는 건물 또는 지방의 대형공단 내 상가나 대학 근처에도 고시텔 사업을 고려해볼 만하다"고 말했다.
◆ 지방 소형아파트 임대사업도 고려해볼 만
= 지방 소형아파트들도 최근 틈새시장으로 부쩍 주목받고 있다. 지방 도시의 경우, 기본적으로 임대 수요가 높은 데다 서울 및 수도권과는 달리 상대적으로 저렴한 비용으로 투자가 가능한 점이 매력적이다. 서울에서는 마땅한 투자처를 찾기 어렵지만 지방에는 매매가 1억원 미만 아파트가 많은 만큼 전세를 끼면 5000만원 미만으로도 투자할 수 있는 것. 여기에 각종 수리비용의 부담이 작고 임대사업 등록에 따른 세금 혜택도 장점이다.
김주철 닥터아파트 팀장은 "수도권에 비해 `총부채상환비율`(DTI) 등 규제가 까다롭지 않은 것도 이점"이라며 "임대 수요가 풍부한 지역은 10%대 높은 수익도 기대할 수 있다"고 설명했다.
충청북도 청주시 분평동 일대가 대표적이다. 지난 3년간 연평균 시세 상승률이 0.4%에 불과한 분평동 일대 청주산업단지에는 산업시설이 밀집해 있어 전세수요가 높다. 즉 매매가 대비 전세금의 비율이 높아 적은 금액으로도 아파트를 매입할 수 있다.
현재 분평동 75㎡(공급면적) 아파트의 시세는 9500만~1억원 수준으로 전세는 8000만~8500만원으로 형성돼 있다. 이에 따라 1000만~2000만원의 소액으로도 투자할 수 있으며, 2000만원만 있으면 월세로 전환해 임대수익도 올릴 수 있다.
이는 DTI 규제를 받지 않아 시세의 60%까지 대출받을 수 있는 점을 고려하면 9500만원 아파트를 매입할 경우 5700만원까지 대출이 가능하기 때문이다. 여기에 월세 보증금을 2000만원으로 책정하면 실제 2000만원만 있으면 매입할 수 있다. 전세금을 고려할 때, 일반적으로 월세 보증금 2000만원이면 월 임대료로 50만원을 기대할 수 있다.
이에 따라 대출이자(금리 6%) 등을 고려해도 연간 270만원의 임대소득이 가능하다. 이는 연 13.5%의 임대 수익률을 의미하는 것으로 취득ㆍ등록세, 중개수수료 등 비용을 제외하더라도 연 10% 이상 고수익이 발생하게 된다.
■ 투자때 주의할 점은 없나
수도권보다 월등히 높은 수익률 때문에 지방 수익형 부동산 투자가 유망해 보이지만 여전히 주의해야 할 부분은 있다. 임대수요가 들쭉날쭉하고 공실이 생기면 수익률이 바로 떨어질 수 있기 때문이다.
4억5000만원을 들여 원룸텔을 인수해 월 임대료로 375만원(보증금 1000만원)을 받으면 임대수익률은 연 10.2%다. 그러나 원룸텔의 절반이 비게 되면 수익률은 연 5.11%로 떨어지기 때문에 공실 문제를 해결하지 못하면 수도권보다 높은 수익률을 얻는 것은 쉽지 않다. 특히 지방 대학가 원룸텔이나 오피스텔의 경우 방학 기간 공실이 집중적으로 발생할 수 있어 주의를 요한다. 유엔알컨설팅 박상언 대표는 "지방 원룸텔은 5억원 미만으로 투자할 수 있는 데다 수익률도 높아 투자를 고려하는 사람이 많지만 서울 도심처럼 고정적 임대수요를 기대하기는 어렵다"며 "특히 직장인들을 상대로 하는 곳보다 대학생들을 상대로 하는 쪽이라면 방학 동안 공실 문제를 생각하고 투자에 나서야 한다"고 조언했다.
주변에 신규 공급이 늘어날 수 있다는 점도 고려해야 한다.
서울의 경우에는 원룸텔이나 오피스텔이 새로 들어설 만한 땅이 거의 남아있지 않아 공급이 제한되어 있지만 지방은 택지개발지구에 단독주택용지를 분양받아 건물을 짓는 사례가 많기 때문에 장기적으로 봐서는 공급이 더 늘어날 수 있다.
가격 상승 가능성이나 환금성을 기대할 수 없다는 것도 단점이다. 서울의 경우 원룸텔이나 다세대주택은 도심 주변에 위치한 경우가 많아 도심 및 역세권 개발 사업의 수혜를 받을 수 있다. 용적률이 높아지면 주택 신축 가능성도 있고 장기적으로는 지분투자까지 염두에 둘 수 있다.
그러나 지방의 경우는 임대수익률은 높지만 신축이나 토지 용도변경은 기대하기 어렵다. 환금성 역시 보통 5대 광역시의 20실 규모 원룸텔 규모는 5억원 정도인데 지방 아파트 가격에 비해서 비싸다고 생각하는 사람들이 많아 거래가 쉽게 이뤄지지 않을 수 있다.
외지인이 수익형 부동산에 투자할 때 가장 먼저 걱정이 되는 것은 관리 문제지만 중개업소 등에 비용을 지불하고 맡기는 경우가 많아 원룸텔 또는 오피스텔 관리는 큰 문제가 되지 않는다. 오히려 공실, 미래수익률과 같은 수익형 부동산 고유의 문제점을 더욱 염두에 둬야 하는 것이 지방 수익형 부동산 투자다.
이에 따라 대출이자(금리 6%) 등을 고려해도 연간 270만원의 임대소득이 가능하다. 이는 연 13.5%의 임대 수익률을 의미하는 것으로 취득ㆍ등록세, 중개수수료 등 비용을 제외하더라도 연 10% 이상 고수익이 발생하게 된다.
■ 투자때 주의할 점은 없나
수도권보다 월등히 높은 수익률 때문에 지방 수익형 부동산 투자가 유망해 보이지만 여전히 주의해야 할 부분은 있다. 임대수요가 들쭉날쭉하고 공실이 생기면 수익률이 바로 떨어질 수 있기 때문이다.
4억5000만원을 들여 원룸텔을 인수해 월 임대료로 375만원(보증금 1000만원)을 받으면 임대수익률은 연 10.2%다. 그러나 원룸텔의 절반이 비게 되면 수익률은 연 5.11%로 떨어지기 때문에 공실 문제를 해결하지 못하면 수도권보다 높은 수익률을 얻는 것은 쉽지 않다. 특히 지방 대학가 원룸텔이나 오피스텔의 경우 방학 기간 공실이 집중적으로 발생할 수 있어 주의를 요한다. 유엔알컨설팅 박상언 대표는 "지방 원룸텔은 5억원 미만으로 투자할 수 있는 데다 수익률도 높아 투자를 고려하는 사람이 많지만 서울 도심처럼 고정적 임대수요를 기대하기는 어렵다"며 "특히 직장인들을 상대로 하는 곳보다 대학생들을 상대로 하는 쪽이라면 방학 동안 공실 문제를 생각하고 투자에 나서야 한다"고 조언했다.
주변에 신규 공급이 늘어날 수 있다는 점도 고려해야 한다.
서울의 경우에는 원룸텔이나 오피스텔이 새로 들어설 만한 땅이 거의 남아있지 않아 공급이 제한되어 있지만 지방은 택지개발지구에 단독주택용지를 분양받아 건물을 짓는 사례가 많기 때문에 장기적으로 봐서는 공급이 더 늘어날 수 있다.
가격 상승 가능성이나 환금성을 기대할 수 없다는 것도 단점이다. 서울의 경우 원룸텔이나 다세대주택은 도심 주변에 위치한 경우가 많아 도심 및 역세권 개발 사업의 수혜를 받을 수 있다. 용적률이 높아지면 주택 신축 가능성도 있고 장기적으로는 지분투자까지 염두에 둘 수 있다.
그러나 지방의 경우는 임대수익률은 높지만 신축이나 토지 용도변경은 기대하기 어렵다. 환금성 역시 보통 5대 광역시의 20실 규모 원룸텔 규모는 5억원 정도인데 지방 아파트 가격에 비해서 비싸다고 생각하는 사람들이 많아 거래가 쉽게 이뤄지지 않을 수 있다.
외지인이 수익형 부동산에 투자할 때 가장 먼저 걱정이 되는 것은 관리 문제지만 중개업소 등에 비용을 지불하고 맡기는 경우가 많아 원룸텔 또는 오피스텔 관리는 큰 문제가 되지 않는다. 오히려 공실, 미래수익률과 같은 수익형 부동산 고유의 문제점을 더욱 염두에 둬야 하는 것이 지방 수익형 부동산 투자다.
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