[구미원룸 건물투자사업]◆귀농을 위한 토지 경매 전략

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귀농 2~3년 전 준비 바람직

귀농 인구가 빠르게 늘고 있다. 베이비붐 세대의 은퇴가 본격화되기 시작한 2000년 초 이미 연 4,000가구를 넘어섰고, 2011년에는 1만 여 가구를 넘어섰다. 귀농 가구 수의 급증 현상은 베이비붐 세대의 은퇴와 관련 있다. 베이비붐 세대인 50대 이상이 전체 귀농가구의 1/3을 넘어 큰 비중을 차지하고 있다.

통계에 따르면 귀농인들은 귀농 후 절반 이상이 전·답·과수원 등 농지에서 벼나 배추처럼 특별한 시설이 필요하지 않은 농작물을 재배하는 것으로 나타났다. 자본과 기술이 필요한 원예, 과수, 축산에 종사하는 귀농자는 상대적으로 적은 것으로 나타났다.

귀농을 실행에 옮겨 농촌에 정착한 초보 귀농인들은 정착 초기부터 바로 수익을 올리려고 조급한 모습을 보이는 경우가 많다. 게다가 현지 농민들의 말만 듣고 시세보다 비싸게 나온 농지를 덜컥 구입했다가 바로 수익이 나지 않으면 만족을 못하고 실망하는 경우가 많이 발생한다.

귀농에 성공하려면 귀농을 실행하기 전에 충분한 준비기간을 갖는 것이 바람직하다. 귀농에 성공하려면 최소 2~3년 정도 충분한 준비와 공부하는 기간이 필요하다. 특히 농사에 종사하기 위해 귀농하기 위해서는 농지면적이 넓고 농업여건이 좋은 지역을 선택하는 것이 중요하다.

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농사를 짓기 위해 미리 마련해야 할 농지(전·답·과수원)와 임야는 미리 경매나 공매를 통해 마련해 두는 것이 좋다. 농지의 경매 평균 낙찰가율은 80%이며 입찰경쟁률은 2.2대 1 수준이다. 임야의 경우 89.5%에 경쟁률은 2.3대 1이다. 감정가가 낮게 형성돼 있고 경쟁률이 낮기 때문에 급매가 대비 20~30% 저렴하게 낙찰 되는 게 통례이다.

귀농용 경매 토지를 찾을 때는 배필을 찾듯 신중하게 지역과 매물을 정하는 것이 바람직하다. 고향이나 아는 귀농자가 있으면 좋고 하나의 군 또는 인접지역을 정해 집중적으로 경매에 부쳐진 매물을 고르는 게 좋다. 좋은 방법은 지역 농사꾼에게 정보를 얻는 것이다.

시골 땅 경매 투자는 아는 만큼, 발로 뛰는 만큼 값싸게 낙찰 받을 수 있다. 원하는 투자 지역을 선정했다면 직접 현장 답사해 정확한 위치를 알고 분석해야 한다. 이때 지자체를 적극 활용하면 도움을 받는다. 시·군청 등 방문해 귀농 관련 부서에 들러 지역 개발 사항, 토지 이용의 범위나 규제, 한계선 등을 꼼꼼히 따져봐야 한다.

귀농 전부터 귀농 예정지 내 주말 체험 영농 목적으로 1,000㎡(302평) 이하 농지를 취득하면 농업경영을 목적으로 하지 않더라도 취득이 가능하다. 1,000㎡면 주택을 건축하고 자그마한 정원과 텃밭을 꾸미기에 부족함이 없는 면적이다. 농사를 짓지 않고도 취득한 농지를 장기간 소유하기에 제약이 없다.

경지정리 잘된 농지보다는 도로 접근성이 좋은 농지가 유리하다. 경지정리가 잘된 농지는 농지보전 목적이 강해 개발 여지가 떨어진다. 주택을 짓기 위한 농지는 남향의 땅이 좋고 강이나 하천이 보이고 주택 등이 모여 있는 곳이 좋다.

경매 진행 예정 물건을 미리 확인해보면 투자전략을 짜는 데 도움이 된다. 향후 6개월~1년 후에 경매될 ‘경매 예정 및 대기물건’을 눈여겨보고 입찰 관심지역과 종목 검색을 해보고 시세분석과 권리분석을 해보는 것도 한발 앞서 우량 물건을 낙찰 받는 비결이다.

 

 

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