거품 빠지는 서울집값 회복은 언제?■구미원룸매매,임대사업카페-와집넷[바로가기]

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박원순 서울 시장의 출구전략 발표뒤 서울시와 주무부처인 국토해양부의 갈등이 이어지고 있다. 양측이 조율이 나섰지만 많은 부분에서 이견을 보이면서 뉴타운 지역 주민을 중심으로 불안해 하고 있다. 주요 이슈사항을 문답으로 알아본다.

1. 뉴타운 출구 전략이다 해서 불안해하는 사람들이 많다. 하지만 한 편에서는 요즘처럼 부동산 가격이 안정된 적이 없었다는 의견도 있다. 최근 부동산 시세 동향을 어떻게 정리할 수 있을까.
-집이 있는 사람들은 가격이 떨어질 까 걱정하고 있지만 무주택자들은 이게 거품이 빠지는 정상화되는 것이 아니냐고 생각한다. 부동산은 시각차가 커서 판단을 어렵게 하는 측면이 있다. 그런데 전반적으로 북극 한파가 주택시장에 불고 있을 정도로 체감 지수는 극히 싸늘한 상황이다. 거래량이 우선 확 줄어들었다.
지난 1월에 신고된 아파트 실거래가 공개건수는 전국 15,181건으로 지난해 1월 대비 66.5% 감소했다. 지역별로는 수도권이 4,479건으로 각각 72.1% 줄어들었다. 거래량이 가격보다는 훨씬 바닥권 경기를 알려주는 지표다. 가격은 거래량의 그림자라는 얘기도 있는 것 아닌가. 취득세 인상도 거래량 감소에 직접적인 이유가 있지만 경기 동향이나 서울시의 정책 등 종합적으로 영향을 미친 것으로 분석된다. 

 

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  2. 박원순 시장의 취임이 정말 수도권 집값에 영향을 미쳤나? 그 인과 관계가 궁금하다.
-박 시장이 취임한 지난해 10월 마지막 주에서 취임 100일을 맞은 지난주까지 서울 아파트 매매가격은 0.87% 떨어졌다. 이는 같은 기간 전국의 아파트 가격 하락률인 0.34%의 두 배가 넘는다. 박 시장 취임 이후 서울의 아파트값 내림세를 주도한 지역은 강남 4구다. 서울의 경우 아파트 거래량이 지난해 10월 4,174 지난해 9월은 4,186이었으나 지난 1월에는 1310건으로 거의 3분의 1토막이 났다.
재건축이나 강남은 주로 투자수요가 많은데 이 경우 정부나 지자체의 정책에 민감하게 움직이는 특성이 있다. 그래서 정책 민감주라고 부르는 것이다. 약에 부동산 규제책이 나와서 미래에 수익이 줄어들 것으로 생각하면 그 실망감이 현재 시세에 반영이 되는 측면이 있다보니 지금 가격이 하락하는 것이다. 이런 재건축들은 현재가치는 거의 없고 미래의 기대를 먹고 자라는 유기체 성격이 강하다보니 시장 분위기에 민감하게 반응한다고 본다. 

3.뉴타운 출구 전략 발표 뒤에 재개발 지역이기는 하지만 첫 취소 사례가 나왔다. 시장에 미치는 여파가 있을까?
-서울 상도 제7구역의 재개발 추진위원회는 주민 51% 동의를 얻어 추진위를 자진 해산하기로 했다. 상도7구역은 지난 2004년 추진위원회를 만들고 2년 뒤에 재개발 구역으로 지정됐지만, 주민 갈등 때문에 별다른 진척을 보지 못했다. 이번에 뉴타운 재개발 해제여부를 주민들의 자율적인 의사결정에 맡긴다는 것인데 부동산시장이 침체 상황에서는 상도 7구역 같은 곳이 많이 나타날 것으로 보인다. 뉴타운은 본질적으로 집값이 올라야 개발 속도가 난다. 지금처럼 집값이 오르지 않으면 현상유지 편향이 생긴다. 그대로 나두는 것이 손실을 최소화하는 것이라고 인식을 하게 된다. 이른바 손실회피 심리다.

4. 뉴타운 출구전략 발표 뒤에 정부는 집이 모자르게 될 것이고 서울시는 그럴 일은 없다고 말하고 있다. 주택 수급 불균형이라는 문제는 없을 까?
-전체 주택공급이 모자라는 측면보다는 아파트 공급이 위축되는 측면이 있다. 서울시 얘기를 들어보면 또 재개발 사업의 경우 공급효과가 크지 않은 것 같다. 개발이전이 가구수가 100가구이면 개발후 에는 96.1으로 줄어든다. 국토부에선 정비 사업으로 늘어난 주택은 신축이고, 기존 주택은 노후도가 심한 만큼 비교 대상이 될 수 없다는 지적을 하고 있는 데 일리가 있는 말이다. 결론적으로 절대적인 양적인 문제보다는 중산층 주택위주의 질적인 측면에서 본다면 수급불균형 문제가 나올 수 있을 것으로 판단된다.

5,부동산 가격이 현재 약세를 보이는 이유는 어떻게 볼 수 있을 까?
-수도권으로 한정해서 이야기하면 대출규제가 여전한데다 실물경기가 크게 냉각된 점이 큰 요인인 것 같다. 지금 주택시장에 투기적 수요는 거의 없다. 주변에 강남 재건축을 한 채 더 사려는 사람이 있나.주택시장은 실수요 중심으로 시장이 재편돼 있다. 실수요 시장에서는 실물경기나 소득에 민감하게 움직일 수 밖에 없다. 그런데 최근 실물경기가 얼어붙고 물가가 크게 오르면서 집을 살 엄두도 내지 못한다.
전세가격 올려주느라 이미 은행에서 돈을 빌린 사람들이 많은 측면도 있다.그리고 집값 상승에 대한 기대감이 꺾인 것도 한 요인이다. 부동산 투자를 한다는 것은 현재보다는 미래를 사는 것이다. 그런데 최근 들어 미래에 대한 불확실성이 강하게 작용하고 있다.
여기에다 대출규제, 유럽발 재정위기, 세종시나 혁신도시로 공무원이나 공기업 임직원들의 서울과 수도권을 떠나고 있다. 더욱이 재건축 속도조절론을 공약으로 내건 박원순 서울시장 당선으로 시장이 공황상황이다. 전반적으로 집 살 사람들이 없다. 시장에는 온통 악재만 있다.

6. 그렇다면 지금의 부동산 가격은 거품이 빠지는 것으로 볼수 있을까요 아니면 비정상적 하락인가? 언제쯤 거래 활성화될까?
-그동안 서울 중심으로 봤을 때 집값은 거품이 끼었고 그것이 빠지는 과정으로 보고 있다.그런데 최근 들어서는 박스권을 하향 이탈하는 모습들이 나타나서 비정상적인 하락하는 모습들이 나타나고 있다. 그래서 정부가 최근 강남권 투기지역을 해제하는 방안을 놓고 논의를 하고 있는 것도 이런 문제 때문이다.
정부 대책이 나오면 가격 하락폭은 좀 진정시킬 것으로 보인다. 다행히 외국계 은행에서 한국부동산이 서서히 회복될 것이라는 보고서들이 나오고 있다. JP모건은 "글로벌 금융위기 이후 한국 경제의 발목을 잡아온 부동산시장이 거의 바닥에 근접했다"고 분석했다. JP모건 예측은  하반기 들어 서서히 회복세로 접어든다는 것으로 해석이 가능하다. 그러나 예측이 맞아 회복세로 접어들더라도 과거처럼 상승랠리는 보다는 낙폭을 만회하는 정도가 아닐까 예상된다.

 

 

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