가압류 이후의 점유에 기반한 유치권과 압류의 처분금지효■노후대비투자 원룸매매투자카페-와집넷[바로가기]

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 압류된 이후에 개시된 점유에 기반한 유치권은 압류의 처분금지효에 반해서 무효이고 적법한 유치권으로 인정받지 못한다는 것이 확고한 대법원 판례다.

★ 민사집행법 제83조(경매개시결정 등)
①경매절차를 개시하는 결정에는 동시에 그 부동산의 압류를 명하여야 한다.
④압류는 채무자에게 그 결정이 송달된 때 또는 제94조의 규정에 따른 등기가 된 때에 효력이 생긴다.

★민사집행법 제92조(제3자와 압류의 효력)
①제3자는 권리를 취득할 때에 경매신청 또는 압류가 있다는 것을 알았을 경우에는 압류에 대항하지 못한다.

★ 대법원 2006. 8. 25.선고 2006다22050판결【토지인도】
채무자 소유의 부동산에 경매개시결정의 기입등기가 경료되어 압류의 효력이 발생한 이후에 채권자가 채무자로부터 위 부동산의 점유를 이전받고 이에 관한 공사 등을 시행함으로써 채무자에 대한 공사대금채권 및 이를 피담보채권으로 한 유치권을 취득한 경우, 이러한 점유의 이전은 목적물의 교환가치를 감소시킬 우려가 있는 처분행위에 해당하여 민사집행법 제92조 제1항, 제83조 제4항에 따른 압류의 처분금지효에 저촉되므로, 위와 같은 경위로 부동산을 점유한 채권자로서는 위 유치권을 내세워 그 부동산에 관한 경매절차의 매수인에게 대항할 수 없고, 이 경우 위 부동산에 경매개시결정의 기입등기가 경료되어 있음을 채권자가 알았는지 여부 또는 이를 알지 못한 것에 관하여 과실이 있는지 여부 등은 채권자가 그 유치권을 매수인에게 대항할 수 없다는 결론에 아무런 영향을 미치지 못한다.

그렇다면, 압류가 아니라 가압류 이후에 점유를 이전받은 유치권은 마찬가지 논리로 무효이지 않은지에 대해 논란이 될 수 있는데, 최근 관련 대법원판결이 선고되었다. 대법원 2011.11.24. 선고 2009다19246 판결 【건물명도등】인데, 부동산을 낙찰받은 원고가 피고를 상대로 건물인도를 청구한 사안에서, 피고가 주장하는 유치권주장이 가압류 이후의 점유에 기반한 것으로 무효인지 여부가 쟁점이 되었다.   

 
[1] 부동산에 가압류등기가 경료되면 채무자가 당해 부동산에 관한 처분행위를 하더라도 이로써 가압류채권자에게 대항할 수 없게 되는데, 여기서 처분행위란 당해 부동산을 양도하거나 이에 대해 용익물권, 담보물권 등을 설정하는 행위를 말하고 특별한 사정이 없는 한 점유의 이전과 같은 사실행위는 이에 해당하지 않는다. 다만 부동산에 경매개시결정의 기입등기가 경료되어 압류의 효력이 발생한 후에 채무자가 제3자에게 당해 부동산의 점유를 이전함으로써 그로 하여금 유치권을 취득하게 하는 경우 그와 같은 점유의 이전은 처분행위에 해당한다는 것이 당원의 판례이나, 이는 어디까지나 경매개시결정의 기입등기가 경료되어 압류의 효력이 발생한 후에 채무자가 당해 부동산의 점유를 이전함으로써 제3자가 취득한 유치권으로 압류채권자에게 대항할 수 있다고 한다면 경매절차에서의 매수인이 매수가격 결정의 기초로 삼은 현황조사보고서나 매각물건명세서 등에서 드러나지 않는 유치권의 부담을 그대로 인수하게 되어 경매절차의 공정성과 신뢰를 현저히 훼손하게 될 뿐만 아니라, 유치권신고 등을 통해 매수신청인이 위와 같은 유치권의 존재를 알게 되는 경우에는 매수가격의 즉각적인 하락이 초래되어 책임재산을 신속하고 적정하게 환가하여 채권자의 만족을 얻게 하려는 민사집행제도의 운영에 심각한 지장을 줄 수 있으므로, 위와 같은 상황하에서는 채무자의 제3자에 대한 점유이전을 압류의 처분금지효에 저촉되는 처분행위로 봄이 타당하다는 취지이다. 따라서 이와 달리 부동산에 가압류등기가 경료되어 있을 뿐 현실적인 매각절차가 이루어지지 않고 있는 상황하에서는 채무자의 점유이전으로 인하여 제3자가 유치권을 취득하게 된다고 하더라도 이를 처분행위로 볼 수는 없다.
[2] 토지에 대한 담보권 실행 등을 위한 경매가 개시된 후 그 지상건물에 가압류등기가 경료되었는데, 갑이 채무자인 을 주식회사에게서 건물 점유를 이전받아 그 건물에 관한 공사대금채권을 피담보채권으로 한 유치권을 취득하였고, 그 후 건물에 대한 강제경매가 개시되어 병이 토지와 건물을 낙찰받은 사안에서, 건물에 가압류등기가 경료된 후 을 회사가 갑에게 건물 점유를 이전한 것은 처분행위에 해당하지 않아 가압류의 처분금지효에 저촉되지 않으므로, 갑은 병에게 건물에 대한 유치권을 주장할 수 있다고 한 사례.

이 판결 선고 이전에는, 가압류 이후의 점유에 기한 유치권은 무효라는 취지의 하급심판결까지 존재하는 등 실무상으로 논란이 있었지만, 이 대법원판결은 ‘가압류 이후의 점유에 기한 유치권은 압류의 처분금지효에 저촉되지는 않는다’는 취지의 첫 대법원판결이라는 점에 의의가 있다.


★ 부산고등법원 2007. 1. 17.선고 2007나14087【토지인도(대법원에서 심리불속행기각됨)】
가압류명령의 집행으로 소유자는 압류에서와 같이 가압류 목적물에 대하여 일체의 처분행위가 금지되며, 이에 위반된 행위는 가압류채권자에 대한 관계에서 상대적으로 무효가 되는 것인데, 피고 00종합건설이 유치권을 취득하는 행위는 가압류에 의하여 금지된 처분행위라 할 것이므로, 위 피고는 유치권으로 가압류권자에 대항할 수 없게 되고, 한편 민사집행법 제91조 제3항에서 지상권, 지역권, 전세권 및 등기된 임차권은 저당권, 압류채권, 가압류채권에 대항할 수 없는 경우 매각으로 소멸된다고 규정되어 있는 취지에 비추어 보면, 가압류에 대항할 수 없는 유치권은 경매로 인하여 소멸되고 매수인에게 인수되지 아니한다고 봄이 타당하다 할 것이다.

 

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