4050대 재테크 》부부가 함께 해야하는 자산관리...

나이 : 43세

직업 : 공기업에서 민영화된 기업의 마케팅 부장

가족 : 부인, 초등생 자녀 2명, 늦둥이 1명

연봉 : 6천만원

목표 : 급여 외 수입(매월 고정적으로 나올것! 퇴직후 추가로 더 나올것!)

준비자산 : 6억 8천만원

 이 고객은 행복한 사람이다. 전체 자산중에 부동산의 비율이 높아 하우스푸어가 된것도 아니고 투자를 하려는 기준도 명확하고 투자시기에 맞춰 현금화도 되어 있다. 그렇지만 이고객은 고민이 크다.

연봉은 6천만원 이지만 매월 저축액은 소득공제용 연금저축25만원 외에는 없다. 그렇다고 생활비를 쓰고 남는 돈이 있지도 않다. 즉 매월 생활비의 비중이 크다는 점이다. 그러나 그의 부인은 생활비를 줄이고 싶어 하지 않는다. (개인적으로 부인의 의견에 동의 하지 않지만...)

상의를 해보니 급여 외에 지속적인 수입이 나오는 채널을 만들자는 것으로 결론이 지어졌다.

누구나 꿈이 있다. 그러나 실현을 하는 것에는 조건이 필요하다. 결단! 혹은 용기 혹은 모험심? 정도로 대변되는 꿈을 꾸는 이들이 가지고 있어야 하는 마음가짐 등 기회가 왔을 때 먼저 잡으라는 것이다.

자산을 불려나가거나 혹은 돈을 벌고 싶은 이들의 공통점은 바로 꾸준한 수입을 만들어 내는 것이다. 일하지 않고 받는 월급... 그것이 돈을 버는 혹은 벌고 싶은 이들의 꿈이다.

그러나 실제 일하지 않고 받는 월급도 그만큼의 품이 들어간다.

매월 일하지 않고 받는 월급에는 뭐가 있을까?

이 질문을 했을 때 가장 많이 나오는 답이 연금이다.

연금은 크게 세가지로 나뉜다.

국민연금은 종신토록 주고 물가상승률을 반영(보건복지부 장관이 정한 금리만큼)한다.

퇴직연금은 의무가입을 해야 하고 소득공제를 해준다 (개인연금저축과 합산)

개인연금은 소득공제(2011년부터 400만원 한도)를 위한 개인연금저축이 있고 그 외 변액연금과 연금보험. 연금펀드 등이 있다.

국민연금은 나라에 의무가입하고 퇴직연금은 회사에서 의무가입을 해야한다.

개인연금은 의무가입은 아니지만 고령화와 자식에게 노후를 맏길수 없다는 인식이 커져 연금상품 한두가지 정도는 의무인양 가입이 되어 있다. 연금의 특장점에 관해 살펴보면...

소득공제가 가능한 연금저축(증권사,은행,손생보사)과 소득공제는 불가능하지만 이자소득세가 비과세인 연금보험(금리형/손생보사) 국내와 해외 원자재등의 펀드에 투자가능한 변액연금보험(생보사)이 있다.

종 류	연금저축 (펀드,보험)					연금보험	변액연금보험
소득공제	1년에 400만원까지(2011년부터 적용)					없음
중도해지 / 일시금 수령시	5년 이내			5년 이후		10년 경과시 이자소득세 비과세
	실제로 받은 소득공제액 및 이익에 대한 기타 소득세 22% 추징			총 납입액의 2.2% 가산세 부과
연금수령시	5.5% 원천징수 및 퇴직연금, 국민연금과 합산하여 600만원 초과시 종합소득 과세					비과세
적용이율	신탁(은행)	펀드(증권)			보험	변동금리	실적배당 후 연금수령시 변동금리 (상품별 차등)
	실적배당	실적배당			변동금리
원금보장	보장	없음			원리금보장 조기해약시 손실발생	원리금 보장 조기해약시 손실발생	연금개시 시점에 원금보장 (수익률을 최저 보증하는 상품도 일부 있음)
예금자 보호	적용	비적용			적용	적용	비적용
최저보증이율	없음	없음			있음	있음	연금개시 이후 있음
연금수령방법	은행,증권사,손보사,우체국,농협		생보사			확정형 종신형 상속형
	확정형만 가능		확정형 종신형

금융기관	은행	증권사	손해보험사		생명보험사
구 분	연금신탁	개인연금펀드	연금저축	금리형연금	연금저축	금리형연금	변액연금
종신지급	X	X	X	X	O	O	O
소득공제	O	O	O	X	O	X	X
수익성	X	O	X	X	X	X	O
비과세	X	X	X	O	X	O	O

간략하게 정리해 보면 종신토록 연금지급을 해주는 것은 생명보험사가 좋고 소득공제가 되는 것은 모든 금융기관에 있으며 수익성이 높은 것은 금리를 따라가는 것보다는 펀드에 투자되는 것이 유리하다는 점이다. 왜냐하면 금리를 따르는 연금은 대체적으로 물가상승률보다 낮은 금리를 유지할 수 밖에 없다. 때문에 이자를 주어도 실제로는 원금이 줄어드는 셈이 되는 것이다. 물론 여러 가지 점에서 상계를 시키기도 하지만 유의해서 가입해야 한다. 기억해야 할 점은 손해보험사와 생명보험사의 연금저축상품은 연금 지급시에 연금소득세를 낸다는 점이다.

연금 외에 일하지 않고 매월 받을 수 있는 월급은 뭐가 있을까?

최근 들어 많은 이들이 관심을 가지고 있는 것이 수익형 부동산이다.

수익형 부동산이라 하면 대부분 상가를 생각하지만 최근에는 상권이 빠르게 움직이고 경기에 영향을 많이 받는 상가보다 오피스텔이나 도시형 생활주택이 더 인기가 많다.

강남권(강남역, 역삼역, 삼성역부근)의 오피스텔의 경우 2009년 여름까지만 해도 1억7천만원에서 1억9천만원 정도에 거래되던 가격이 올해에는 2억 3천만원에서 2억 5천만원대로 오른 것이다.

강남권의 오피스텔이 인기가 있는 이유는 오피스텔 투자에서 큰 고민거리 중 하나인 공실률이 적다는 점이다. 오전에 내놓으면 저녁에 나간다는 우스개 소리를 하기도 한다.

오피스텔과 함께 많은이들에게 회자되는 것이 도시형 생활주택이다.

도시형 생활주택은 원룸이나 투룸의 월세 임대를 가르키는 말이다.

과거에 고시원 형식의 주거용 건물들이 불법이었지만 2009년 7월부로 도시형생활주택이란 이름으로 합법화된 월세방들이 크게 늘어났다. 일반적인 다세대나 다가구 보다 주차장 면적이 적어 같은 규모(대지면적)안에서 임대수익을 높일 수 있다는 장점과 최근 흔들거리는 아파트의 가격이 눈을 다른 곳으로 돌리게 하는 것이다.

필자의 고객도 도시형 생활주택에 관심이 높아 시장조사를 다녔다.

도싱형 생활주택에 투자하기 위해서는 가장 먼저 교통을 봐야한다.

역세권이라 하면 보통 여성의 걸음으로 걸어서 10분거리에 있는 곳이지만 지하철 역이 하나라면 1호선부터 9호선에 이르는 거미줄 같은 노선에선 역세권이라 할 곳이 너무 많다.

그러나 두 개 이상의 지하철 노선이 교차되고 교차되는 노선도 동서남북을 이어주는 곳이라고 한다면 투자하기에 더없이 좋은 조건을 가지고 있는 것이다. 필자의 개인적인 의견엔 건대입구역이 제격이다.

건대입구 역은 2호선과 7호선이 만나는 역이다.

즉 가로측과 세로측이 연결 환승된다는 것이다.

서울시내 9호선까지 연결된 지하철 역들이 거미줄처럼 얽혀 있어 실제 지하철 역세권이 가진 의미는 이미 그저 지하철 역이 있다는 정도가 되었다. 그렇지만 지하철 역이 두개 이상 만나는 곳이 좀더 투자와 거주에서 볼 때 더 확실한 역세권이 된다.

블록내에 과거 다세대와 다가구 주택을 개축해 원룸으로 임대를 하는 곳이 많고 소형 상가도 활성화 되어있다. 소형상가가 활성화 될 수 있는 이유는 굳이 마트를 이용하지 않아도 살림이 가능한 1인내지 2인세대가 많기 때문이다. 원룸형의 임대 수익은 각각 다르지만 현재 원룸이나 도심생활형주택으로 몰리는 관심은 아파트를 넘어서고 있다.

부동산 답사를 다니다 보면 같은 지역을 두번 이상가는 일이 비일비재하다.

서너번 다녀온 지역인데 지난번 답사(2010년 3월)과 이번 답사(2010년 10월)의 시기는 6개월 정도 차이가 났으나 부동산 매장에서 이야기 하는 수익률은 30%이상 차이가 났다.

경기가 좋지 않아 월세 사는 사람들이 집세를 부담스러워 한다는 이야기였다.

필자는 월세를 내지는 않지만 안타까운 마음이 들었다. 어서 빨리 경기가 회복되어야 사람들의 얼굴이 즐거워 질텐데… 싶었다.

노후된 주택을 구입해 신축을 하는 경우 건축비는 대략 평당 400만원 안팍이다. 마감재에 따라 옵션에 따라 차이는 난다.

지난 여름 수해가 나고 나서 반지하를 짓지 못하게 한다고 했다.

반지하가 가지고 있는 서민생활의 도움측면을 생각하면 그보다 하수도 점검을 먼저 해보는 것이 어떨까 싶다. 개인적인 생각이다.

공간을 다르게 사용하는 방법도 고민해야 한다. 주차장으로 만들기엔 과거 주거지였던 관계로 주택당 가지고 있는 대지면적이 너무 작았다. 대략 40평형 앞뒤가 대부분인데 지하까지 돌아 드나들 입구를 만들어 내기 어려웠다. 그 외 관리인을 두거나 건축비의 상승이라는 실질적인 수익이 떨어지는 부분을 고려해야 한다. 증개축이 가능한 건물은 한 층당 대략 1억(풀옵션포함)의 비용을 들여 공사를 해 월세를 받는 다고 했다. 실제 공사하는 곳이 심심치 않게 보인다.

여성이거나 직장인의 경우는 신축 건물을 선호한다.

외국인(실제 양고기 집이 많은 것으로 보아 중국에서 일자리를 찾아 온 이들이 많은 듯 했고 부동산에서도 많다고 한다.)은 옵션이 적은 노후 주택도 선호한다고 한다.

돈벌자고 타국에 가족도 떼어 놓고 잠자리에 많은 돈을 투자 하지는 않을 것으로 생각된다.

주변에 있는 먹자골목에서 일하는 이들의 수요도 만만치 않게 있다고 했다.

도심생활형 주택 사업을 시작할때는 주변 상황을 잘 파악해야 한다.

건물 위치도를 확실하게 파악하고 대상지 주변조사를 철저하게 해 임대료를 책정해야 한다.

건축을 하기 위한 준비를 철저히 하고 수익분석을 냉정하게 해야한다.

그러기 위해선 개인이 주먹구구식으로 준비하는 것보다는 냉정한 상권분석과 물건분석이 필요하다.

최근 부동산이 급락한다는 뉴스가 판을 칠때에 곁다리로 나온 뉴스에 이런 내용이 있었다.

역모기지론의 신청이 늘어났다고.... 부동산 가격이 하락하니 집값이 더 떨어지기 전에 역 모기지(주택연금)를 신청하자는 의미였다.

역모기지란 주택을 담보로 금융기관에서 자금을 대여해 주는 장기주택저당대출로써 고령자가 자신의 집을 담보로 사망할 때까지 노후 생활자금을 연금형태로 지급 받을수 있는 제도이다. 시세기준으로 9억 원 이하 주택으로 저당권, 전세권, 임대차계약등이 설정되어 있으면 안된다. 그렇지만 평생거주하는 집을 담보로 평생연금을 받을 수 있고, 정부가 보증을 하며, 대출금리가 낮고, 초기비용이 저렴하고, 세제지원이 있어 공시가격이 5억을 초과하는 경우에는 5억원에 해당하는 재산세액의 25%를 감면해 주고 연간 200만원까지 대출이자비용을 소득공제해 주기도 한다.

고객은 현재 가지고 있는 자금의 규모상 도시형 생활주택은 손을 대지 못하고 연금(변액연금 일시금 적립/국내 주식형과 원자재 위주의 펀드 포트폴리오/60세 이후 사망시까지 연금 지급/지급시기 이후에도 펀드운용가능)과 오피스텔(2억 4천만원 구입/월 임대수입 85만원/기장료 공제)로 매월 나오는 수입을 만들어 냈다.

차후 오피스텔에서 나오는 자금과 통장에 남은 자금을 가지고 6개월에 한번씩 다시 정리하고 새로운 수익구조를 만들어 내기 위해 다시 상의하기로 했다.

부부가 한곳을 바라보지 않는 것에 대한 안타까움을 느꼈다. 분명 같이 잘 살자는 의지는 있으나 현재 상황을 변경시킬 것인지 아닌지에 관해서 의견이 달랐고, 부인을 너무 사랑하는 남편은 부인이 원하면 본인의 형편은 고려하지 않고 들어주기만 하였다. 남편에게 한마디 했다. “부인의 요구를 너무 잘 들어주면 본인은 계속해서 참아야 할텐데... 언제까지 하실수 있겠어요? 그건 부인을 사랑하는 방법이 아닙니다. 안으로 문제가 쌓이는 거에요...”

백년해로하시길 빈다.....
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  [자료 출처]http://gmgm1019.tistory.com/

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