2ㆍ11전세대책, 신발 신고 발바닥 긁기?[수익형부동산 임대사업]

2ㆍ11전세대책, 신발 신고 발바닥 긁기?[수익형부동산 임대사업]

정부가 전세난을 완화하기 위해 2ㆍ11대책을 내놨다. 더 많은 민간 자본이 임대주택시장에 투입돼 임대주택수가 늘어날 수 있게 민간 임대사업자에 대한 세제와 자금지원 확대와, 전셋값 상승에 따른 세입자들의 부담을 완화하기 위해 국민주택기금 등을 통해 전세자금 지원을 확대하는 것이 주요 내용이다.

전문가들은 중장기적으로 임대주택 수를 늘릴 수 있는 대책이라는 긍정적 평가를 내린다.

그러나 일부 내용은 실효성 논란이 인다. 정부가 급하게 대책을 만드는 과정에서 현실을 반영하지 못했다는 것이다.

일부에서는 이번 대책을 격화소양(隔靴搔痒)으로 표현한다. 시늉만 냈을 뿐 실효성은 별로 없을 것이란 얘기다.

건설업계에서는 준공후 미분양 주택을 매입, 전월세 주택으로 활용할 경우 양도소득세와 취득세를 감면하는 방안에 대해 고개를 갸웃한다. 감면 대상 주택이 서울ㆍ수도권은 기준시가 6억원 이하, 지방은 3억원 이하인데 준공후 미분양의 90% 이상이 중대형이라 서울ㆍ수도권은 기준시가 6억원을 넘는 경우가, 지방은 3억원을 초과하는 경우가 70% 이상이라는 것이다.

임대사업하면 안 내던 종부세 내야할 판

주택임대사업을 하면 내지 않아도 될 종합부동산세를 내야 하는 경우가 발생하는 것도 이번 대책의 허점이다.

이번 대책에는 서울에서 6억원 이하 아파트를 3가구 이상 구입해 5년 이상 임대를 놓을 경우 이들 주택에 대해 종부세를 면제하고 양도세는 깎아주는 내용이 포함돼 있다.

세금부담을 확 낮춰 여유 계층이 아파트를 매입해 전세를 놓도록 유도하겠다는 취지다.

그러나 기존에 종부세 납부대상이 아니었던 1주택 보유자가 이번 대책에 따라 주택임대사업을 시작하면 곧바로 종부세를 내게 될 가능성이 있다는 점이 논란이 되고 있다.

예를 들어 7억원짜리 아파트 1가구를 보유하고 있던 사람이 주택을 추가로 매입해 올해부터 주택임대사업을 할 경우 종부세를 내야 한다.

새로 매입한 주택에 대해선 종부세를 면제받지만 주택을 2가구 이상 보유하게 됨에 따라 다주택자 기준으로 종부세를 내야 하는 것이다. 기존 주택은 다주택자 기준을 적용 받아 종부세 중과대상이 되기 때문이다.

현행 세법상 1가구1주택자는 공시가격 9억원이 넘는 주택을 보유할 때만 종부세를 내지만 1가구 다주택자는 합산주택가격이 6억원을 넘기면 종부세 납부 대상이 된다.

재개발 사업장 내 임대주택 건설비율을 기존 17%에서 20%로 높이기로 한 것도 득보다 실이 더 많을 것이란 지적이 나온다. 재개발 사업장의 수익성 저하로 재개발 사업이 원활하게 진행되지 못하고 있는 상황에서 임대주택을 더 많이 지으면 재개발 사업성이 더 나빠져 사업이 더 지연될 것이란 것이다.

실제 서울ㆍ수도권 재개발 조합 측은 임대주택 비율이 높아지면 기존 정비계획 변경에 따른 사업지연과 수익성 감소가 불가피하다며 반발하고 있다.

전국도시재개발조합연합회 임영수 사무국장은 ”임대주택 매입 비용이 건설원가에 못 미치는데다 정비계획을 다시 변경하는 과정에서 사업기간이 늦어질 수 있다“며 ”재개발 사업 지연에 따른 신규 주택 공급 차질로 전세난이 더 심화하는 부작용이 우려된다“고 지적했다.

연소득 3000만원 이하 무주택 세대주에게 지원되는 서민ㆍ근로자 전세자금은 금리를 연4.5%에서 4.0%로 인하하고, 가구당 지원한도를 6000만원에서 8000만원으로 확대키로 한 것과 관련해서도 수혜 대상이 제한적이라는 지적이 나온다.

전세자금 지원 확대와 금리 인하 대상이 연소득 3000만원 이하 무주택 가구주로 돼 있지만 자녀 1~2명을 거느린 맞벌이 부부의 소득이 대체로 이를 넘는 점을 감안하면 소기의 효과를 기대하기 어렵다는 것이다.