임대정책의 변화와 성공전략■소액투자 지방원룸건물투자-와집넷[바로가기]

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국토해양부와 LH가 지원하는 대학생 전세임대주택이 2월 16일 기준으로 9천명 가운데 절반 정도인 4천400여명이 계약을 마쳤다고 한다. 대학생 전세임대주택제도는 정부가 국민주택기금을 이용해 가정형편이 어려운 학생들을 대상으로 최대 7000만원까지 전세금을 지원해주는 제도로서 입주대상자로 선정된 학생이 인근에 거주할 주택을 물색하면 LH에서 주택 소유자와 전세 계약을 대신 체결한 후 학생에게 재임대해 준다. 지난 1월 신청 당시 9천명 모집에 2만여 명이 몰리는 등 큰 인기를 끌었고 이 달에는 2012년도 합격자를 대상으로 1천명 추가 모집을 진행하기도 했다.

서울시는 전세 세입자를 위한 장기안심주택제도를 내놨다. 전용면적 60㎡ 이하, 전세금 1억 5000만원 이하 주택에 한해 전세보증금을 최대 30%까지 무이자로 지원해주는 제도로서 기존 국토해양부의 전세임대 자금지원보다 금액 규모는 작지만 이자 부담이 없어 세입자들의 관심이 높을 것으로 보인다. 입주대상자로 선정된 무주택자가 전세물건을 찾아 SH공사에 신청하면 권리분석을 통해 소유자와 계약을 맺은 후 다시 입주대상자와 전대차계약을 하는 방식이다. 무주택 서민은 주변 시세의 70% 전세가격으로 최대 6년간 거주할 수 있고 2년 후 재계약시 5%를 초과하는 임대료 상승분은 10% 범위에서 서울시가 부담해 준다.

이처럼 최근 진행되고 있는 임대 지원 정책을 보면 임대주택의 신규 공급과는 별도로 기존 주택을 활용하여 임대물건을 확보하고 무주택자나 저소득층 세입자를 연결해주는 방식이 눈에 띈다. 그 과정에서 전세보증금의 일부를 지원하여 입주대상자에게는 주변 시세보다 저렴한 가격에 안정적인 임차 거주가 가능하도록 하고 있다. 기존 주택을 활용하여 빠르게 임대물건을 시장에 공급하고 동시에 세입자에게는 전세보증금을 낮춰주는 역할을 하는데다 LH나 SH와 계약을 하는 방식이기 때문에 안전성도 보장받는 장점이 있다.

하지만 보완해야 할 문제점도 나타나고 있다. 대학생 전세임대주택의 경우 입주대상자로 선정됐지만 학교 근처에서 조건에 맞는 전세물건을 찾지 못해 애를 먹는가 하면 권리분석 등 계약 과정을 거치는 동안 전세물건이 다른 일반 계약자에게 넘어가는 경우도 발생하고 있다. 세입자 입장에서 안전하기는 하지만 부채비율 등의 조건이 까다롭고 서류절차가 복잡해 입주인이나 중개업소는 매물 내놓기를 꺼리고 이사철을 앞두고 물건보다 세입자가 더 많다보니 원하는 세입자를 고르거나 전세보다는 월세를 선호하는 상황이다.

서울시의 장기안심주택제도 역시 무이자 전세보증금 지원이라는 파격적인 조건으로 세입자에게는 유리하지만 물건을 내놓을 집주인 입장에서 뚜렷한 메리트가 없다면 비슷한 문제가 발생할 수 있다. 더 쉽게 거래할 수 있는 일반 계약을 선호할 것이기 때문이다.

LH는 이러한 문제점을 해결하기 위해 대학생 전세임대주택의 물건 심사절차를 간소화하고 조건을 완화하는가 하면 대학생들의 물건 찾기와 계약을 도와줄 수 있는 지원센터를 각 지역에 마련하는 등 서비스를 강화하고 나섰다. 서울시가 추진하는 장기안심주택제도 역시 시스템의 간소화와 쉬운 거래 방법을 찾는 것이 중요하다.

개강이나 입사 시즌, 이사철 같은 전세수요가 겹치는 시기를 피할 수 있도록 대상자 선정과 입주시기 등을 조정하고 입주대상자가 원하는 물건을 찾아서 신청하는 방법 외에 미리 물건을 확보하고 연결해 주는 방식을 보완하는 것도 고민해 볼 일이다. 입주를 앞둔 등기 전의 물건이라도 미리 안정성을 검토하여 전세물건을 선점하거나 세입자를 구하지 못해 전세물건의 여유가 있는 곳은 정보를 널리 제공하고 세입자와 연결해줄 수 있다면 그야말로 효과적인 제도로 발전할 수 있다.

마지막으로 공급량도 확대된다면 세입자들에게 큰 도움이 될 것이다. 서울시는 장기안심주택을 2014년까지 4050가구를 공급할 계획인데 올해는 510억원을 투입해 우선 1350가구를 공급한다고 한다. 재원 마련이 우선이겠지만 공급물량이 좀더 확보되고 나아가 시장에서 비중이 늘고 있는 월세까지 아우르는 시스템이 된다면 더욱 강력한 임대지원제도가 될 수 있다.

 

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