임대사업시 구미원룸 관리시스템=[구미원룸매매]
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처음 원룸임대사업을 시작하면서 입주자의 잦은 교체로 인한 입주시, 퇴거시의 여러 가지문제, 공실을 최소화하기
위한 임대문제, 거주하고 있는 임차인의 월세수금문제, 전등교체부터, 열쇠, 보일러와 상수도, 전기료, 도시가스등의
세금문제까지 쉽지 않은 문제들에 직면하게 되었습니다.
처음 임대사업을 시작하는 사람으로서는 시간과 비용 또는 정신적인 부분까지 생각한다면 관리대행업체를 통하여
불편함을 해소할 수 있다. 많은 임차인의 관리 부분뿐만 아니라 원룸건물 자체의 청결유지 및 하자관리를 해야하므로
원룸의 관리는 임대사업에 앞서 가장 중요한 부분이라 할 수 있다. |
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- 세입자의 임대료 미납시의 처리부분(가장 중요한 부분이며 가장 어려운 문제) |
| - 공실발생시, 또 그 공실기간이 길어질 경우 임대수익에 막대한 손실발생 |
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- 임차인의 각종 공과금 미납으로 건물주가 연체금을 대납하거나 그로 인해 발생되는 건물의 재산적, 정신적손해 발생 |
| - 건물주의 정기적인 점검이 없을 때 겨울에 수도 동파발생 문제(세입자 피해로 그대로 직결) |
| - 공용전등(현관, 계단, 복도)이 나갔을 경우 제때 교체하지 못하여 발생될 수 있는 위험이나 세입자의 불편 |
| - 분리수거(병, 플라스틱, 종이류 등) 소홀로 주변 환경(악취, 미관)에 영향을 주는 불편 |
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- 세입자들 간의 의견충돌이나 주변 민원사항 발생시 애로사항 등 |
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- 임차인 입주시 그 전 임차인의 사용 잘못으로 방안의 하자보수 부분을 인지하지 못하여 세입자에게 피해상황 발생 | |
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| ◆ 주택관리업체가 관리하는 경우 |
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- 세입자의 임대료 책임징수 |
| - 시간적, 정신적인 여유를 창출하여 여가선용이 가능 |
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- 입주자들의 각종 공과금 대납 |
| - 건물의 유지 관리 및 청소대행 |
| - 각종 민원업무 대행 및 입주자 불만사항, 주변 민원에 대한 분쟁 해결 |
| - 전문적인 관리로 임대인의 물론 임차인에게도 만족을 제공(하자발생시 최단시간 내에 최적의 조치) |
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- 관리에 수반되는 각종 정신적인 스트레스가 없다(임차인의 월세 미입금, 하자보수 요구 등) | |
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| 구분 |
위탁관리 |
자치관리 |
선진국(일본) |
| 관리주체 |
- 관리회사(영리법인) |
- 입주자대표회의(비영리법인) |
- 관리회사 |
| 관리방향 |
- 예방관리 |
- 사후관리 |
- 예방관리 |
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관리상
책임주체 |
- 관리회사
회계사고시 회사 책임 보증 |
- 입주자대표회의
입대의에서는 책임을 변상할
능력이 없어 전체 입주민에게 피해발생 |
- 관리회사 |
| 재정관리 |
- 과세업종의 용역비 탈세 예방
(모든용역비 부가세 신고)
투명한 관리운영이 가능 |
- 정기적 감독과 확인 소홀로
회계사고 발생 우려
(전문적인 감독자 부족) |
- 관리회사 |
| 조특법 취지 |
- 과세업종의 용역비 탈세 예방
(모든용역비 부가세 신고)
투명한 관리운영이 가능 |
- 비영리법인으로 부가세 신고
의무가 없는 관계로 용역업체의
탈세를 방조 할 우려가 있음 |
- 탈세원천봉쇄 |
| 관리비 부과 |
- 1차 부과내용을 본사에서 심사후
대표회의에 심의하여 부과 함으로
공정성과 오류등을 예방함 |
- 대표회의의 책임하에 부과함으로
적정성 여부에 대한 판단이 애매함 |
- 관리회사 작성
→입대의심의
→부과 |
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위탁관리
수수료 |
- 관리회사의 책임관리 수수료 및
본사에서 단지 점검 및 본사직원의
일반관리비로 운영
- 효율적인 관리를 적극 지원하기
위한 관계법령,시설,회계,관리자
정신교육등 제반 교육 비용임 |
- 위탁수수료 비용 부담 없음
- 단 전문관리업체의 기술 운영이
불가하여 시설관리 유지비용이
사실상 높아질수 있음
- 분야별 전문교육 및 관리자 정신
교육 기회 부재 |
- 입주민이 관리
수수료 부담 | |
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| 구분 |
위탁관리 |
자치관리 |
선진국(일본) |
| 직원관리 |
- 신분 보장과 회사 소속감 고취
- 승진 기회부여로 업무 능률 최대화
- 관리소에 대한 인력 지원
- 노사문제의 해결 |
- 대표회의 또는 관리소장이 채용
부적격 인원 인사 조치 곤란
직원 결원시 보충이 어려움
소속감 결여로 근무 나태
신분보장이 없어 근무의욕 저하 |
- 관리소 직원
관리회사소속
(도급관리) |
| 인력확보 |
- 우수인력을 공개 모집하여
전문직 다수 확보 보충 |
- 우수 인력확보가 제한됨 |
- 고급인력
다수확보 |
| 직원교육 |
- 직종별,직급별 전문적인
교육을 년간 교육계획을 수립
운영함으로써 직원의 자질을
향상시킴 |
- 교육의 범위가 한정
(소장이 운영) |
- 본사 년중
교육 운영 |
| 인사교류 |
- 단지별 직원의 인사
교류를 통해 근무의욕 증진이 가능 |
- 전배 불가 (한정된 근무지)
직원의 근무환경 개선이 필요 |
- 전배가능 |
본사순회
지도교육 |
- 관리회사의 기술, 회계등의 전문
인력을 단지별 순회, 지도교육 가능
- 관리소직원의 기술력 향상 가능 |
- 제한적 관리에 국한됨 |
- 수시 교육 |
전문화 인력
구성 및 문제
해결방식 |
- 관리회사 전 직원의 다양한 기술력을
활용하여 체계화되고 과학적인
관리운영에 적합함
- 다수의 사업장의 사고,사건 경험을
토대로 분야별 회의를 통하여 사례별
분석에 의하여 체계적으로 문제점을
해결함.(균형적 관리) |
- 관리개선이 한정됨(제한된 관리) |
- 지속적으로
개선사항반영 | |
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| 구분 |
위탁관리 |
자치관리 |
선진국(일본) |
시설정기
점검 |
- 관리회사에서는 년간 관리계획에
의거하여 시설점검을 수시 점검
하고 지도 감독함으로 시설물 관리에
만전을 다함
- 단지별 순회 점검시 발생사항을 타단지에
Feed Back함으로서 예상치 못한 사항을
사전 예방함 |
- 소장의 능력 여하에따라 운영
(비전문가<입대의>의 결정에
따름으로 효율적관리 능력 미달됨) |
- 년간관리 계획
수립 운영 |
중장기관리
운영 및
장비운영 |
- 전문관리회사의 중장기 계획에의거 한
시설물 관리로 아파트 입주민의 자산
가치 보존을 영구히 유지가능
- 관리업무 관련 장비 보유 및 단지에
수시 지원가능 |
- 중장기 계획수립이 소극적임
(대표회의 변경시마다 지속성결여)
- 한정된 장비로 유사시 사고
처리 미흡 |
- 중장기 관리
운영 및 보유
장비 다량
확보(회사) |
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시설물
노후화
대 책 |
- 아파트의 수명은 유지관리에
따라 좌우되므로 장기적인 보존을
위해 서는 전문관리업체가 장기간
관리 운영하므로 효율적인 관리가 가능 |
- 입주자대표회의 임원의 역량
차이가 있고 또한 장기 거주자의
자산 유지에 대한 투자가 미흡
- 소극적인 관리운영이 필연적임 |
- 최소 20년의
장기 관리로
시설물 수명을
유지함 | | |
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