[원룸임대사업]오피스텔 임대수익 비교, 주택임대 vs 일반임대

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주택 임대사업자로 등록했는데 
오피스텔 수익률이 더 떨어졌다고?

최초분양 신축 오피스텔은 주택임대 사업이 수익면에서 유리해
기존 일반임대 사업자는 전환하면 오히려 손해 볼 수도 있어 

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지난 연말 정년 퇴직한 오임대(가명, 53세) 씨는 노후를 대비해 퇴직금으로 주택 임대사업을 준비 중이다. 서울 영등포 지역에 분양하는 전용면적 23㎡의 오피스텔을 분양 받을 계획이다. 월 임대료 수준이나 연간 기대 수익률도 꼼꼼하게 따져봤고 일반 임대사업자로 등록할 경우 건축비의 10%에 해당하는 부가세를 환급 받을 수 있다는 정보도 꼼꼼하게 챙겨뒀다. 
그런데 올해 4월부터 오피스텔도 주택 임대사업자 등록이 가능해지면서 머리가 복잡해졌다. 취득세 감면 등 다양한 세제 혜택을 추가로 받을 수 있게 돼, 오씨는 일반 임대사업과 주택 임대사업 중 어떤 것이 더 유리할 지 고민에 빠졌다. 
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오씨와 같이 퇴직금을 가지고 임대 수익형 부동산에 투자해 노후 대비를 하려는 사람들이 늘고 있다. 그러나 2011년 8.18 대책을 통해 오피스텔도 주택 임대사업이 가능해지면서 기존 일반 임대사업자로 등록해 임대하던 것과 비교해 어떤 것이 유리한 지 꼼꼼히 따져봐야 한다.

그 동안은 주거용으로 사용하는 오피스텔도 일반 임대사업으로만 등록할 수 있었는데 앞으로는 주택 임대사업자로 등록할 수 있게 되고 기존 임대 주택들과 동일한 세제 혜택을 받을 수 있다. 오피스텔의 주택 임대사업 등록이 가능해지는 개정법안이 지난 1월 30일 입법예고 됐고 오는 4월 27일부터 시행된다.

하지만 사업자 입장에서 주택 임대사업자로 등록하는 것이 꼭 유리한 것은 아니다. 건설사로부터 최초 분양 받은 신규 오피스텔은 주택 임대사업자로 등록하는 것이 취득세 감면 혜택 등을 받아 수익률 면에서 유리하지만 기존에 부동산 임대사업자로 등록해 오피스텔을 임대하던 사업자는 주택 임대사업으로 전환할 경우 부가세 추징 등 불리할 수도 있다.

 

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최초분양 신규 오피스텔을 투자할 경우 :
신규분양 오피스텔은 주택 임대사업자로 등록하는 것이 유리해 

신규 오피스텔은 건축비에 해당하는 10%를 부가세로 납부해야 한다. 일반 임대사업으로 등록한 오피스텔은 납부한 부가세를 전부 환급 받을 수 있다. 다만 10년 동안 업무용으로 임대해야 환급 받은 부가세를 추징 당하지 않는다. 만약 임대기간 10년을 채우지 못하거나 임대 중간에 주거용을 임대할 경우 남은 기간의 6개월당 5%의 부가세를 추징 당한다. 이와는 별개로 6개월에 한번씩 임대료의 5%의 부가세를 신고하고 임차인에게 납부토록 하거나 임대사업자가 직접 부담해야 하는 번거로움이 있다.

반면 주택 임대사업으로 등록한 오피스텔은 부가세를 환급 받을 수 없다. 다만 주택거래신고지역인 서초, 강남, 송파를 제외하고는 면적에 따라 취득가액의 4.6%의 취득세를 전액 면제 또는 부분 감면 받을 수 있다. 또한 재산세 감면과 종부세 합산 배제, 양도세 중과 배제, 법인세 추가과세 배제 등의 다양한 세제 혜택이 주어지고 임대주택 외에 보유한 거주주택 1채에 대해서는 거주요건 등을 충족하면 양도세 비과세 혜택도 받게 된다.

위 사례의 경우 1억 8000만원 상당의 신축 오피스텔을 분양 받아 임대사업을 한다고 할 때, 세금을 포함한 총 취득가액은 일반 임대사업자로 등록 한다면 1억9636만원, 주택 임대사업자로 등록하면 1억 9853만원이 소요돼 일반 부동산 임대사업으로 등록하는 것이 약 200만원 가량 저렴하게 취득할 수 있다.

그러나 오피스텔 임대수익 측면에서 보면 상황이 다르다. 주택 임대사업자는 보증금 1000만원, 월세 80만원에 공실 없이 5년간 임대한다고 하면 연 임대수익률은 5.1% 정도이다. 그러나 일반 임대사업자는 수익률이 하락할 변수가 많다. 임대료에 대한 부가세를 분기별로 임차인에게 납부시켜야 하기 때문에 주택 임대사업자가 임대하는 오피스텔보다 경쟁력이 떨어질 수 잇다. 임차인에게 부담하지 않고 임대인이 직접 납부한다면 세후 연간 임대수익률은 4.4% 선까지 하락하는 것으로 나타난다. 뿐만 아니라 재산세, 종부세 등 납부 의무가 면제되지 않아 전체 수익률은 이보다 더 떨어질 가능성이 높다.



기존 오피스텔을 매입할 경우 :
취득세 감면은 못 받지만, 임차인 확보 등 운용면에서 주택 임대사업이 유리해

신규분양이 아닌 기존 오피스텔을 매입해 새로 임대사업을 시작하려는 경우도 마찬가지다. 취득세 감면 혜택 적용 대상은 아니지만 임대 운용 면에서는 주택 임대사업자가 좀더 유리할 수 있다. 임차인에게 따로 세금계산서를 발급해 부가세를 부담시키지 않아도 되고 취득세를 제외한 재산세, 종합부동산세 등의 감면 혜택은 신규분양과 동일하게 적용 받기 때문이다. 

또한 임차인의 전입신고 등에서 자유로운 주택 임대사업자로 등록하는 것이 임차인 모집에서 유리할 수 있다. 일반 임대사업자의 경우에는 표면상 업무용으로 임대한다는 것을 보여주기 위해서 임대차 계약 시에 임차인에게 전입 신고를 하지 않도록 하는 특약을 하는 것이 관행이었다. 전입신고가 되면 주거용으로 간주돼 환급 받은 부가세를 추징당할 수 있기 때문이다.



일반 임대사업자가 주택 임대사업자로 전환할 경우 :
환급 받은 부가세 추징 당하면 수익률 오히려 낮아질 수도

반면 기존에 오피스텔을 일반 사업자로 임대하던 경우에는 주택 임대사업자로 변경할 경우는 오히려 불리해 질 수도 있다. 취득할 당시 납부한 취득세를 환급 받을 수 없을 뿐 아니라 환급 받은 부가세 마저 추징 당할 수 있기 때문이다.

아래처럼 총 5년간 오피스텔을 매입해 일반 임대사업자로서 임대하였다고 가정해 보았다. 주택 임대사업으로 전환할 경우에도 취득 당시 납부했던 취득세 864만원은 환급 받을 수 없다. 대신 주택 임대사업자로 전환하면 주거용 임대로 전환하는 것이므로 환급 받은 부가세는 추징 당한다. 임대 의무기간 10년 중 남은 5년간의 부가세 환급금의 50%인 541만원을 납부해야 한다. 결과적으론 부가세 추징을 통해 연 평균 임대수익률이 3.8%까지 떨어져 오히려 손해를 볼 수 있다.

기존 오피스텔 사업자들은 주택 임대사업자로의 등록 전환을 신중하게 고려해야 한다. 일반 임대사업으로 등록한 오피스텔의 보유 기간을 먼저 따져보고 이미 환급 받은 부가세를 다시 납부해야 하는지 따져봐야 한다. 의무 임대기간을 채웠다면 전환하는 것이 보유세 감면 등의 혜택에서 유리하겠지만 임대기간이 남았다면 부가세 환급금의 추징금이 재산세 감면, 양도소득세 등 기타 주택 임대사업자의 혜택보다 더 클 수도 있다. 이 경우 오히려 주택 임대사업자로 전환하는 것이 임대 수익률 면에서는 손해일 수 있다. 또 주택 임대사업자 전환 이후에 5년의 임대 의무기간을 다시 채워야 하기 때문에 전체 보유기간의 부담이 너무 커질 수 있다. 이 경우에는 아예 처분을 하고 신축 오피스텔을 분양 받거나 매입하는 방향도 같이 검토해야 한다. 주택 임대사업자 전환 등록에 따른 실질 세후 수익률의 하락 여부를 따져보고 전환 시기나 처분 여부를 결정하는 등 투자전략을 세워야 한다.

 

 

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