오피스텔 투자 과연 안전한가? ■구미원룸 건물투자사업-와집넷[바로가기]

【자료제공】구미부동산114-《원룸매매,상가빌딩매매,원룸임대사업,노후대비,수익형부동산,소액투자 》-『와집넷』

 

올해 들어 오피스텔은 도시형 생활주택과 함께 인기 상한가를 달리고 있다. 소액 투자자들이 오아시스를 찾는 심정으로 수익형 부동산으로 몰리고 있기 때문이다.
 
20ㆍ30대 독신자들은 임차용으로, 주부와 은퇴 예정자는 임대용으로 오피스텔을 선택한다. 강남권 일부 오피스텔은 젊은 층의 부의 상징이 된 지 오래다. 몇 년 전만 해도 오피스텔은 투기 온상 내지 애물단지 취급을 받았다. 하지만 1~2인 가구 급증 등 인구 변화로 준주택제도가 도입된 후 정책적 수혜를 받고 있다. 난방은 바닥면적 85㎡까지, 욕실 공간은 5㎡까지 허용됐다.
 
저금리도 한몫하고 있다. 예금금리가 3%대로 떨어지면서 금융상품 대체재인 오피스텔이 반사이익을 누리고 있는 셈이다. 예컨대 1억원을 은행에 맡기면 이자는 월 30만원이 채 안 되지만 오피스텔 임대료는 월 40만~50만원 정도다.
 
수요자만 변한 게 아니다. 아파트 미분양 적체로 몸살을 앓던 건설사도 도심의 자투리땅을 활용한 오피스텔 공급에서 활로를 찾고 있다. 전세금 급등도 오피스텔 시장에 불을 댕겼다. 한마디로 인구정책, 저금리, 전세 등이 복합적으로 작용하며 오피스텔은 새로운 전기를 맞고 있다. 하지만 경고음도 들린다. 분양가와 매매가가 오른 만큼 수익률이 떨어지고 공급과잉 우려도 있기 때문이다. 오피스텔 가격은 임대료와 함수관계에 있으며, 적정한 임대수익률은 상가와 비슷한 6~7% 정도다.
 
지금 투자하면 원하는 기대수익률을 올릴 수 있을까. 오피스텔은 안전한 투자 대상일까.
 
오피스텔은 법적으로 주거와 업무 겸용이지만 실제로는 주거 업무 상가 호텔 콘도 등 여러 기능이 일체화된 다용도 건물이다. 이 때문에 수요층이 넓고 시장 변화에 따라 아파텔, 레지던스 등으로 변신이 자유롭다. 자산 관점에서는 상가, 소형 아파트와 마찬가지로 수익형 부동산이다. 주택이 시세차익과 임대수익을 동시에 겨냥한다면 오피스텔은 임대수익만을 추구한다. 현재 오피스텔의 월세 전환이율은 월 1% 내외로 수익률에서는 정기예금보다 경쟁력을 가진다.
 
따라서 오피스텔은 호황기보다는 침체기에, 매매가격보다는 전세금 상승기에, 또한 금리 하락기에 빛을 발하는 틈새 상품이다. 여기에 입지, 설계, 주기능, 브랜드, 분양가, 임대료 등에 따라 수익률 격차가 큰 만큼 투자 위험도 상존한다.
 
그렇다면 향후 유망한 오피스텔 투자처는? 도쿄, 홍콩 등 글로벌도시 사례를 볼 때 업무밀집지구를 비롯해 행정관청, 문화인프라스트럭처, 편의 및 부대시설이 잘 갖춰진 역세권이 최적지다.
 
광화문 여의도 강남 등 소위 3대 업무중심지구가 대표적이다. 신촌 관악 홍대 등 대학가와 용산 등 고급 주거단지 인근도 대안 수요가 많다. 잠실 마포 영등포 구로 뚝섬지구도 유망하다.
 
하지만 전용면적을 면밀히 따져봐야 하고 주거용으로 전세를 주면 주택으로 간주돼 불이익을 받는다는 점에 유의해야 한다. 취득ㆍ등록세가 4.6%로 주택의 2배이고, 편리한 만큼 관리비 부담 역시 크다는 것도 명심해야 한다. 오피스텔은 변화무쌍한 부동산이다. 
 

 

 

수익성,수익형,실속형부동산,원룸(다가구)건물매매,상가(주택)매매,상가빌딩임대사업,경매분석,재테크투자,노후대비,은퇴준비투자 등 매물선정부터 인도까지 친절상담으로 토탈서비스하고 있습니다.

바로가기▶클릭