[실속형 부동산]◆경매 함정을 피해 입찰하는 법

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  20~30% 권리 상 위험한 물건

 

‘경매’ 투자하면 대체로 위험하고 골치 아픈 투자처라는 선입견이 있는 게 사실. 초보자들이 요즘처럼 부동산 값이 떨어질 때 한 푼이라도 값싸게 경매를 통해 부동산을 사고 싶지만 경매 투자는 위험하다는 고정관념으로 선뜻 입찰하기에 부담되는 게 사실이다.

실제 경매 물건 중에는 여러 가지 함정이 도사리고 있는 것도 있다. 권리 상 하자로 인해 낙찰 후 낙찰자가 부담해야 하는 복잡한 물건도 있지만 거의 낙찰 후 대부분의 경매 물건은 잔금납부 후 바로 권리를 인수하는 안전한 경매물건 들이 대부분이다.

2002년 민사집행법 제정 후 법원 경매가 낙찰자를 보호하는 규정으로 바뀌면서 경매가 대중화되기 시작했다. 이중매매나 사기매물이 많은 급매보다 경매는 국가기관인 법원에서 공개적으로 파는 부동산이기 때문에 경매를 잘 활용하는 것이 불황기 재테크 활용법이다.

부동산 불황기에 경매를 통해 내 집을 장만하려는 수요자들이 부쩍 늘고 있다. 투자자가 많이 사라진 부동산 거래시장에서 경매 투자를 잘 활용하면 20~30% 저렴하게 내 집 마련은 물론 임대수익과 함께 장기 투자용 부동산을 장만할 수 있다.

위험한 경매는 물건 수 대비 10~20% 문제 부동산이 있다는 얘기임으로 잘못 알려진 소문에 연연하지 말고 입찰에 따르는 충분한 권리와 물건분석을 통해 안전한 경매부동산을 고르는 노력이 필요하다. ‘식은 죽 먹기’ 경매물건이 위험한 부동산보다 훨씬 많다.

 

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 안전한 경매 물건은?

‘안전한 경매’물건이란 경매 투자자가 경매 낙찰 후 문제없이 권리를 바로 이전받는 물건을 말한다. 경매 낙찰 후 등기부 상 권리를 인수해야 하거나 세입자의 거액 임차보증금을 물어주거나 명도가 어려워 소송까지 가는 경우에는 안전한 경매물건일 수 없다.

‘은행이 경매에 부친 물건’은 대체로 안전하다. 1금융권에서 부동산을 담보로 돈을 빌려줄 때 확실한 담보물을 갖고 있어야만 대출을 해주기 때문에 선순위 세입자가 있거나 유치권, 선순위 가처분 같은 하자 있는 부동산은 대출에서 처음부터 제외시키기 때문이다.

‘채무자’ ‘소유자’가 직접 거주하면 일단 안전한 물건이다. 경매에서 신경 쓰이는 부분이 세입자 문제다. 입찰 전 세입자의 권리를 따져봐야 하고 명도 시에 인도명령 등을 통해 협의해야하는 과정을 거치기 때문에 직접 집주인이 거주한다면 수고를 덜어 여러모로 편하다.

세입자가 거주하더라도 낙찰 후 전액 배당받는 세입자라면 문제없는 경매물건이다. 즉 세입자들이 선순위 임차인이라도 법원에 배당요구를 했다면, 일정 부분의 보증금을 매각대금에서 받아 나가게 된다. 이럴 경우 굳이 추가 비용 없이 세입자들을 내보내게 된다.

미분양, 빈 집, 이사 간 부동산 등은 경매된 부동산의 권리를 바로 넘겨받을 수 있다. 경매에 부쳐진 부동산에 짐이 아예 없고 사람이 살지 않고 있다면 낙찰 후 잔금을 납부하고 바로 입주할 수 있다.

 

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