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오피스 공실 늘어나는데 임대료는 올라

신규 공급 없었던 강남•여의도권은 공실 줄어

서울 오피스 공실률은 늘어나는 반면 임대수익률은 높아지고 있는 것으로 나타났다. 알투코리아부동산투자자문 조사에 따르면 지난해 4분기 서울 오피스 공실률은 전분기 대비 1.1%p 상승한 5.3%다.

지역별로 공급량에 따라 차이가 났다. 신규 공급이 적었던 강남‧여의도 일대는 기존 공실이 해소되면서 공실률이 떨어졌지만 을지로‧신문로 등에 대형 오피스 공급이 이뤄진 도심은 공실률이 크게 올랐다.

공급량이 공실률 좌우

◆공실률
-대형 오피스(지상 10층 혹은 연면적 1만㎡ 이상)는 전분기 대비 1.1%p 상승한 5.3%.
-중소형 오피스는 전분기 대비 0.4%p 증가한 6.1%.

-기존 오피스는 공실이 늘어난 건물이 24.3%, 감소한 건물이 30.8%로 공실이 줄어든 빌딩이 더 많음/전체면적의 20% 이상이 공실인 대규모 공실 빌딩은 전체의 8.03%로 전분기(7%)보다 다소 늘어남.

▶도심권
-을지로2가 5구역 제2지구, 신문로 5구역 제2지구, 저동구역 제1지구 등 도시환경정비사업 등이 완료된 도심과 신규 오피스 속속 준공한 기타권역은 공실률 크게 상승.
-도심권은 3분기 신규 공급된 오피스 16만3000㎡ 중 13만㎡ 정도 공실이 해소됐지만 4분기 40만㎡ 신규 오피스가 공급되면서 전분기(3.9%) 대비 3.8% 상승한 7.7% 공실률 기록/중소형은 전분기 대비 1%p 상승한 3.5%.

-공실이 감소한 빌딩은 32.4%, 증가한 빌딩은 27.3%/전체 공실률이 늘었지만 공실이 줄어든 빌딩이 더 많은 것은 개별 비딩의 공실 해소 실적은 양호하지만 신규 발생 공실의 대부분이 연면적의 20% 이상을 초과하는 대규모 공실이기 때문.

▶강남권
-신규 공급이 거의 없었던 강남권은 기존 공실이 어느 정도 해소되면서 공실률 하락.
-강남권은 지난해 20만㎡ 공급됐지만 기존 대형 공실이 해소되고 4분기 새로 공급된 면적이 6만㎡에 불과해 전분기(4.8%) 대비 0.8%p 하락한 4% 기록/중소형은 전분기 대비 1.2%p 늘어난 8%.

-공실 감소한 빌딩은 30.6%, 늘어난 빌딩은 25.8%/전체적인 공실률은 감소했지만 대규모 공실 보유 빌딩은 증가, 기존 대규모 공실 보유 대형 오피스 빌딩의 공실 해소 실적이 비교적 양호했기 때문.

▶여의도권
-여의도권도 신규 공급이 없어 기존 공실이 해소.
-마포‧여의도권은 4분기 새 오피스 공급이 없어 그간 누적됐던 대형 오피스 공실이 해소되면서 전분기(2.8%) 대비 0.7% 하락한 2.1% 기록/중소형은 3.7%p 하락한 2.4%.
-공실 감소한 빌딩은 33%, 증가한 빌딩은 19.5%.

▶기타 권역
-기타권역은 서대문구 미근동, 충정로3가, 성동구 도선동 등지에 신규 공급된 대형 오피스가 대부분 임차인을 찾지 못하면서 전분기(4%) 대비 4.7%p 늘어난 8.7% 기록/중소형은 전분기 대비 0.8%p 하락한 4.5%.
-공실 감소한 빌딩은 30.8%, 증가한 빌딩은 24.3%.

◆임대료
-대형 오피스 빌딩의 ㎡당 평균 임대료는 보증금 21만8000원, 월세 1만9900원, 관리비 8600원/전년 대비 보증금과 관리비는 전 권역에서 소폭 상승.

-권역별로 보증금은 ㎡당 도심권 24만1500원, 강남권 23만2800원, 마포‧여의도권 14만9500원/월세는 도심권 23만900원, 강남권 2만400원, 마포‧여의도권 1만5200원/월세 기준으로 전년 동기 대비 2.2% 상승했지만 물가상승률(2.9%)를 감안하면 실질적인 상승률은 마이너스임.

◆전망
-수요측면에서는 2010년 공급된 98만㎡ 중 67만㎡가 시장에 흡수되고 31만㎡의 공실이 발생/올해 예상 공급면적은 77만㎡로 추정되며 2010년 시장에서 흡수된 면적을 감안하면 오피스 수요가 2010년 수준을 유지할 경우 올해 말 10만㎡ 이상 공실이 늘어날 수 있을 것으로 전망.

-올해 글로벌 금융위기 이후 지속된 기업의 투자위축과 고용실적 부진으로 오피스 수요가 크게 늘지 않을 것으로 보이지만 공급예정물량이 적지 않아 공실이 늘어날 것으로 예상/공실 증가는 신규 오피스에서 이른바 대형 임차인 모시기 경쟁을 심화시킬 것으로 보여 올해도 여전히 임차인이 우위에 있는 수요자 시장이 지속될 것으로 전망.

-4분기 임대료는 전년 동기 대비 2.2% 상승했지만 실질 임대료는 하락한 것으로 나타남/올해 오피스 시장은 공실이 늘어날 것으로 전망되며 이에 따라 임대료도 상승하기 어려울 것으로 보임/더불어 렌트프리(Rent Free) 등이 보편화되면서 임대수익성이 더 악화될 우려가 있음.

-매매시장을 살펴보면 상승요인으로 풍부한 유동성을 바탕으로 한 기업의 사옥구매수요증가, 부동산 간접투자 확대에 따른 수요증가 등이 있음/하락요인으로 시장금리인상 가능성, 공실 증가에 따른 임대수익성 저하 등이 있음.
-매매시장에서는 상승요인과 하락요인이 공존하며 우량오피스에 대한 수요는 증가하면서 입지적으로 열악한 외곽지역의 중소형 오피스 수요는 낮아지는 양극화 현상이 지속될 것으로 전망.
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  [자료 출처]http://gmgm1019.tistory.com/

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