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  택지지구 주공상가 ․ 근린상가 안전

분양상가를 고를 때는 아파트 상가와 미분양, 택지개발지구 내 근린상가로 한정해 투자하는 것이 안전하다. 1000세대가 넘는 대단지 아파트 상가도 요즘 입주율 하락과 영업력 저조로 고전을 면치 못하고 있다. 아파트상가는 단지 중앙에 위치하고 일정한 배후 유동인구를 끌어들일 수 있는 주출입구 1층 상가를 고르는 것이 안전하다.

임대목적으로 상가를 매입하려면 택지지구 내 주공상가 등 가격이 비싸도 수익이 검증된 상가에 한정적으로 투자하는 것이 좋다. 지역 대표상가거나 관공서 학교 주거 밀집지 등 유동인구가 많은 곳이라야 수요가 충분하다.

상권 활성화가 기대되고 상업용지 규모가 적은 택지지구 내 근린상가나 할인가격으로 분양하는 미분양상가를 골라야 한다. 덩치가 큰 테마상가, 도심의 집적 및 파생상가, 수요가 한정적인 주상복합 상가는 특별한 호재가 없다면 투자를 자제해야 한다.

 

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분양가의 적정성부터 따져봐야 한다. 아무리 유동인구가 많고 상권이 양호해도 주변시세보다 높은 가격에 분양받을 경우 수익성을 맞추기 어렵다. 최근 매물로 나온 서울 도심의 T단지 내 상가는 최초 분양가보다 3.3㎡당 2000만원이나 가격이 하락한 사례도 있다. 거품이 낀 상가는 수익 내기에 한계가 있고 환금성이 결여돼 애물단지로 변할 가능성이 크다.

상가 분양가의 적정성을 따질 때는 유사지역 내 비슷한 조건의 상가를 기준해 임대료 수준과 분양가를 따져 보고 가격이 현저히 높게 형성되어 있다면 거품일 가능성이 크다.

또 최근 거래된 타 상가 규모와 면적을 비교하여 적정 분양가를 판단하는 기준으로 삼아야 한다. 분양가에 거품이 끼어있다면 일정기간이 개발이 마무리되는 때에 대출을 많이 낀 급매물을 고르는 것도 투자요령이다.

상가투자의 핵심은 정확한 상권분석이다. 입지와 상권을 제대로 분석해 보려면 우선 분양하는 상가 주변의 오래된 상가영업자로부터 자문을 받는 것이 중요하다. 인근 상인은 그 지역 상가들의 영업 상태를 꿰뚫고 있는 사람이다.

수년째 장사를 하면서 지역 일대의 상권변화와 향후 전망에 대해서는 전문가 수준이다. 이들 영업자들의 평가가 긍정적이거나 영업자들이 실제 직접 분양받은 상가라면 실패 가능성을 줄일 수 있다.

최근 상가 임대수익률이 하락추세이다. 공급과다와 고분양가, 영업력 저조 등을 고려해 보수적인 투자자세를 견지해야 한다. 투자를 고려할 때는 기본 배후수요와 희소가치, 분양가의 적정성, 할인점과의 거리 등을 꼼꼼하게 따져 신중하게 투자하는 게 수익성 높은 상가를 고르는 비결이다.

 

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