상가, 분양 전략 이렇게 짜라■노후대비,재테크투자-와집넷[바로가기]

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  ‘임대 보장’, ‘부도 상가’ 요주의

 

지난해 유명 스포츠인이 수도권에 대형 상가를 분양 받았다가 ‘속빈 강정’이 됐다는 사례 가 널리 알려지면서 화제가 된 적이 있다. 은행 대출금 10억 원을 합쳐 상가 3채를 30억 원에 분양받았던 인천의 C상가가 1년째 비어져 있는 상태다.

유명인의 후광에도 불구하고 이 상가 인근에 위치한 아파트 역시 미분양이 속출하면서 유동인구 확보에 어려움이 커 당분간 임대수익은커녕 이자 갚기에 연연한 실패한 분양상가로 남게 됐다.

상가는 해를 거듭할수록 기대치에 미치지 못하는 수익률을 나타내고 있다. 과거에는 연 10%를 넘는 상가들이 많았지만 최근에는 대부분 연 7% 안팎의 수익률을 나타내고 있다.

정작 대다수의 상가 투자자들은 연 8% 정도의 수익률을 기대하고 있어 시장과는 상당한 괴리감이 있다. 감소하는 자영업자와 소비력 등으로 상가 투자수익률이 점점 하락하는 만큼 투자자들이 만족할만한 수익률을 얻으려면 상가 투자에 따른 철저한 전략이 필요하다.

 

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상가 투자 방식은 두 가지로 나뉜다. 신축 상가를 분양 받거나 기존 상가를 인수하는 방법이다. 분양상가는 가격이 저렴하지만 아직 미성숙된 상권에다 고객확보가 안된 상태여서 수익성이 안정되지 못하고 불확실하다.

기존 상가는 임차인과 고객 확보가 용이해 검증된 상가여서 안정성을 확보한 장점이 있다. 투자자는 상권 활성화 여부와 분양가와 매매가의 적정성 등 투자의 장단점을 알아내 성향에 맞는 상가 투자에 나서는 게 바람직하다.

투자에 따르는 위험이 적은 분양상가를 고르려면 안정적인 매물을 고르는 게 관건이다. 상가 거래시장은 얼치기 상가 분양업자가 판을 치고 무허가업자 진입이 쉬워 사기사건이 끊이지 않는다.

자칫 무지한 투자자들이 고수익을 얻으려다 분양사기를 당하기 쉬운 게 상가시장이다. 부동산 거래 지식이 없는 소비자에게 불리한 계약서를 작성케 한 뒤 도주해 파산 위기에 빠뜨리거나 과장 분양광고를 통해 초보자를 현혹하는 사례가 자주 발생한다.

영세한 시공사가 상가를 짓다가 건물이 예정대로 완공되지 않거나 시행사 부도나 건설이 중단되는 상황도 발생한다. 따라서 투자자들은 시공사의 재무 건전성과 분양 신고필증, 분양보증 여부 등을 체크해 봐야 한다.

상가는 ‘건축물 분양에 관한 법률’ 적용을 받기 때문에 법적 보증의무가 없어 상가를 분양받은 투자자들은 분양대금을 반환받기 어려울 수 있다. 또 준공 후 하자보증도 되지 않아 투자자들의 피해 가능성이 매우 높다.

과장된 고수익을 약속하며 투자자를 유치하는 상가 분양현장은 경계해야 한다. 특히 도심 테마상가의 경우 높은 확정금리를 제공한다며 투자자를 유치하는 경우 훗날 분쟁의 소지가 높다. 분양업체가 발급한 수익률 보장각서만 믿다간 큰 코 다칠 수 있다.

공급이 과다한 해당 상가가 정상적으로 영업해 손쉽게 높은 수익금을 지급할 수 있는 현장은 거의 없다. 수익률 보장도 힘들고 상가를 개별적으로 매매하기도 어려워 관리업체로부터 휘둘리기 쉽다.

상가분양 시 “3년간 연 12% 임대수익 확정” 또는 “10년간 임대보장” 등 확정수익을 제시하는 분양업체의 약속은 마땅한 투자처가 없는 상황에서 투자자들이 철석처럼 믿고 싶은 안전책이다.

그러나 분양대행사는 분양률을 높이기 위해 무책임한 약속을 독단적으로 하는 경우가 대부분이다. 심지어 허수아비 분양사를 앞세워 분양회사가 은근히 사주하는 경우도 있다. 분양대행사의 임대약속은 분양마케팅일 뿐 책임지는 일은 거의 없다고 보면 된다.

투자자가 감당할 수 있는 선에서 보수적으로 투자하는 것이 최선이다. 수익성 부동산 투자의 경우 적정한 대출 활용은 레버리지효과를 기대할 수 있는 방법이다.

덩치가 크기 때문에 자기자본만으로 투자하기 어려워 대체로 저금리 구조에 맞춰 적정한 금액을 대출 받아 투자한다. 그러나 높은 수익성을 지레 예상하며 무리한 대출을 얻어 투자할 경우 자신의 돈까지 잃는 위험한 투자방법이다. 총 분양가의 30% 이내 대출이 가장 바람직하다.

 

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