상가주택 투자시 알아야할 사항■노후대비 원룸건물투자-와집넷[바로가기]

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투자비타민 - 상가주택 투자시 알아야할 사항 두마리 토끼를 쫒는 대신 조건 선정도 그만큼 까다롭다.-

상가주택은 자신의 주거도 해결하면서 일정한 임대소득을 올릴 수 있는 잇점 때문에 많은 사람들이 관심을 갖는 수익형 부동산 상품중 한가지이다.

그러나 두가지 잇점을 쫒는 다는 것은 그만큼 두가지 요소를 모두 만족시켜야 하는 관계로 살펴보아야할 사항이 많다.

우선 주거부분과 관련된 부분에서도 자신의 주거부분을 제외하고 1층 이외의 층이 주거용이나 상업용으로 이용가치가 얼마나 되는지를 면밀히 살펴야 하는 점이 그렇다.

자칫 주거용으로도 상업용으로도 어정쩡한 면적이 많이 발생한다면 투자이익보다는 공실에 따른 우려가 클 수 있기 때문이다.
 

 

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상가주택에 대한 투자는 크게 택지개발지구내 상가주택 용도의 용지를 구매해서 하는 투자와 기존 상권지역내 상가주택에 대한 개발수요가 있는 단독주택을 매입해 개발하는 방법, 그리고 기존 상가주택을 매입하는 방법등이 있다.

여기서 가장 마지막에 언급된 기존상가주택의 경우에는 기존 임차인들의 과거 안정적 임료 납부여부와 인수후에도 안정적 임대차 관계가 유지될 수 있는 지 여부를 살피는 것이 중요하다.

자칫 기존 제시 수익율에만 집착하다보면 인수후 기존 임차인들의 이탈등으로 인해 공실이 발생해 예상했던 임대수익은 커녕 금융비용을 막기위해 허덕일 위험이 크기 때문이다.

다음으로 기존 택지개발 지구내 상가주택용지를 매입하는 경우라면 상권이 활성화 되는데 까지 상당한 시일이 경과 되어야 임차인이 찰수 있다는 점과 상권형성에 따른 시간 소요가 필요하므로 자기자본 비율에 대한 안정적 대책이 필수적인 요소라고 할 수 있다.

더구나 개발 호재를 안고 공급되는 주요 택지개발지구의 경우 용지공급 자체가 입찰 경쟁을 통해 공급되므로 수익분석에 미진한 상태에서 입찰 분위기에 휩쓸리게되면 자칫 기대했던 수익율을 거둘수 없을 뿐만 아니라 고전을 할 수도 있기 때문이다.

세번째 방법이 기존 상권내에서 단독주택을 매입해 상가주택으로 개발하는 경우인데, 이경우에는 기존 상권에 대한 이해가 절대적이라고 할 수 있다.

즉, 기존 상권내 개발요소, 즉 도로개통이나 아파트?재개발 예정지가 있거나 기존 단독주택들이 철거되면서 동선이 형성될수 있는 요소를 가지고 있는 입지를 선정해 매입 대상 물건을 고를 수 있다.

이런 방식또한 단기안에 개발이익을 거두기 보다는 상가주택의 본래 취지에 맞도록 중장기적 계획을 가지고 임해야 하는데, 개발 가치가 있는 상가주택 부지를 찾기 위해서는 지역내 부동산에 항상 관심을 가지고 있어야 하며 이런 정보들을 얻기 위해서는 지역 중개업소를 십분 활용하는 것이 중요하다.

상가주택은 잘 투자할 경우 감가상각이 심해지는 최소한 10년 정도는 안정적 임대소득을 기대할 수 있는데 현재의 지역 모양보다는 앞으로의 지역 모양변화에 촛점을 맞추는 것이 중요하다.

또한 상가주택을 장기보유하려는 투자자라면 무엇보다도 전체 임대수익의 절대적 액면을 모두 수익으로 생각해서는 곤란하며, 건물의 가치를 유지하기 위한 재투자 비용을 감안해 임대액의 일정 금액을 비용으로 생각해 비축하는 것이 필요하다.

 

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