빌딩투자수익률은 임차인이 결정한다?■[부동산119추천매물]원룸매매,임대사업 -와집넷[바로가기]

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요즘 오피스 임대시장에서는 공실률이 높아지고 임대료가 하향화되면서 임차인의 중요성이 부각되고 있다. 이에 따라 따라 일부 지역에서는 임차인 모시기(?) 전쟁이 가열되고 있다.

 

안정적인 빌딩 투자수익율 위해서는 무엇보다도 우량한 임차인을 확보하여 장기적으로 유지(Retention)시키는 것이 필요하다.

빌딩도 소비자의 선택을 기다리는 상품이라고 할 때, 소비자가 선택하지 않는 경쟁력 없는 빌딩은 임차인들이 외면할 것이기 때문에 빌딩소유자(투자자)들은 자신의 빌딩을 객관적으로 파악하고 경쟁빌딩과의 비교 등을 통해 경쟁력을 확보하는 방안을 부단히 강구해야 한다.

 

철저한 주변지역 시장조사를 통해 해당빌딩의 시장에서의 위치와 경쟁력을 파악하고 경쟁열위요소는 개선공사 등을 통해 보완함으로써 경쟁빌딩 수준의 경쟁력을 갖출 때만이 기존 임차인을 계속 유지할 수 있고 신규로 우량 임차인을 유치(Attraction)할 수 있을 것이다.

고객이 찾아주지 않는 상품은 시장에서 외면 받듯이 이용해줄 임차인이 없는 빌딩은 더 이상 상품으로서의 가치가 없다고 할 수 있으므로 빌딩의 자산관리자(또는 소유주)는 빌딩이라는 “기업체”를 적극적인 마케팅 활동을 통해 소비자에게 알리고 소비자가 선호하는 기업이 되도록 경영해야 한다.

 

어려운 시기일수록 신규임차인 유치 못지않게 중요한 것이 기존 임차인의 유지라고 할 수 있다. 미국의 연구자료에 의하면 새로운 임차인을 유치하는 것이 현재의 임차인을 유지하는 것보다 약 5.9배의 비용이 더 든다고 한다. 또한, 부동산관리자의 36가지 관리업무 중에서 임차인 유지업무가 제일 중요한 임무라는 연구결과도 있다.

 

지금까지 빌딩소유주, 특히 중소형빌딩의 소유주들은 임차인을 고객의 관점에서 바라보려는 노력이 부족했던 게 사실이다. 대형빌딩과 중소형빌딩 간의 양극화가 고착화 되어가는 어려운 환경 하에서는 임대인과 임차인은 비즈니스 파트너라는 인식의 공유가 더욱 필요하다.

 

임차인 유지의 중요성을 인식한 대부분의 빌딩투자가들은 전문 자산관리 회사를 선정하여 신규 임차인 유치는 물론 유지업무까지 전반적인 업무를 위탁관리함으로써 양극화라는 험한 파도를 넘고 있다.

 

빌딩의 경쟁력을 확보하고 유지하는 전략과 함께 임차인에 대한 시각전환이 절실히 요구되는 시점이다.

 

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